Kupno starego domu na kredyt – na co zwrócić uwagę?

Kupno mieszkania z rynku wtórnego ma wiele zalet. Tego typu lokale są często położone w dobrej lokalizacji z rozwiniętą infrastrukturą. Dodatkowo można je kupić w atrakcyjnej cenie. Jednak taki zakup wymaga rzetelnej weryfikacji nie tylko pod względem stanu technicznego, ale także prawnego. Kupując stary dom na kredyt, trzeba także mieć na uwadze formalności związane z planowanym finansowaniem.

Kupno starego domu to proces pełen wyzwań i emocji. Decyzja o zakupie nieruchomości z historią może być zarówno satysfakcjonująca, jak i ryzykowna. W tym artykule skupimy się na kluczowych aspektach, na które należy zwrócić uwagę podczas kupna starego domu na kredyt.

Najpierw przyjrzymy się, co powinno nas zainteresować przy kupnie starego domu. To nie tylko kwestie estetyczne, ale również techniczne, które mogą mieć znaczący wpływ na decyzję o zakupie. Następnie omówimy, jak ważne są dokumenty przy kupnie starego domu. Bez odpowiedniej dokumentacji, zakup może być niemożliwy lub ryzykowny.

Poruszymy również temat, jak radzić sobie w sytuacji kupna starego domu bez dostępu do pełnej dokumentacji. Jakie jest ryzyko i jak można się przed nim zabezpieczyć? Na koniec, skupimy się na aspekcie finansowym, czyli na kredycie hipotecznym przy kupnie starego domu.

Kupno starego domu – na co zwrócić uwagę?

Planując kupno starego domu z rynku wtórnego, warto wiedzieć, jakie domy lub lokale zaliczane są do tej kategorii. Do grupy tej wliczane są mieszkania/domy używane, czyli takie, w których już ktoś mieszkał. W tym przypadku nie ma znaczenia, kiedy lokal został oddany do użytku – może to być mieszkanie w bloku oddanym do użytku 5 lat temu, dom jednorodzinny wybudowany 20 lat temu lub mieszkanie w starej kamienicy. Każdy z wymienionych obiektów jest zaliczany do rynku wtórnego. Zaletą takich ofert jest atrakcyjna cena, często dużo niższa niż mieszkań z rynku pierwotnego oraz dobra lokalizacji. Mogą one znajdować się blisko centrum lub w dzielnicy z odpowiednio rozwiniętą infrastrukturą.

Na co zwrócić uwagę, kupując stary dom? W początkowej fazie poszukiwania mieszkania warto wziąć pod uwagę następujące elementy:

• instalacja grzewcza,
• stan techniczny ścian (ślady po zaciekach, pęknięcia, wilgoć),
• stan techniczny okien i podłóg (rozszczelnienia, wytarcia),
• jakość ścian, czy nie wymagają odnowienia,
• zużycie sprzętów i mebli, w przypadku, gdy mieszkanie jest wyposażone.

Dodatkowo warto przyjrzeć się również budynkowi z zewnątrz oraz klatce schodowej, jeśli taka jest w obiekcie. Jeśli są zaniedbane, może to świadczyć o problemach finansowych właścicieli  lub niegospodarności spółdzielni. W takiej sytuacji warto dowiedzieć się, czy planowane są jakieś remonty, a może zaniedbanie wynika z innych problemów, np. z lokatorami.

Kupno starego domu – dokumenty

Zakup mieszkania na rynku wtórnym wymaga od kupującego szczególnego wglądu do dokumentów. Na początek warto ustalić, ile lat lokal jest własnością sprzedającego  i czy ma on do niego pełne prawa. Następnie należy potwierdzić uzyskane informacje w dokumentacji. Warto sprawdzić następujące dokumenty:

• akt notarialny zakupu mieszkania lub przydział członkowski;
• wypis z księgi wieczystej;
• dokument potwierdzający, że mieszkanie nie jest zadłużone (zaległości czynszowe);
• zaświadczenie o tym, że lokal nie należy do środków trwałych przedsiębiorstwa;
• zobowiązanie właściciela do wymeldowania wszystkich lokatorów do dnia sprzedaży mieszkania;
• zaświadczenie, że nieruchomość nie jest obciążona tzw. prawem dożywocia;
• zaświadczenie, że lokal lub jego część nie są wynajmowane osobom trzecim.

Kupno starego domu bez dokumentacji

Kupno starego domu bez dokumentacji jest możliwe i nie wiąże się z naruszeniem żadnych przepisów. Warto wiedzieć, że nawet obecnie wiele nieruchomości nie ma założonej księgi wieczystej. Dotyczy to przede wszystkim starszych lokali z okresu PRL-u, gdzie obowiązuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Jest to związane z tym, że w tamtym okresie osiedla często powstawały na działkach, do których spółdzielnie nie miały żadnych praw. Takich praw nie mają do tej pory, podobnie jak prawa własności lub prawa wieczystego użytkowania. Brak prawa uniemożliwia założenie księgi wieczystej do danego gruntu, a jednocześnie ksiąg wieczystych do poszczególnych mieszkań.

Bezpieczne kupno starego domu bez dokumentacji, czyli bez księgi wieczystej, należy przeprowadzić w następujący sposób:

• Należy przeprowadzić weryfikację dokumentów potwierdzających prawo własności sprzedającego do nieruchomości.
• Warto sprawdzić, czy mieszkanie nie jest zadłużone.
• Umowę kupna-sprzedaży należy sporządzić u notariusza.

W akcie notarialnym dobrze jest zawrzeć oświadczenie sprzedającego potwierdzające, że mieszkanie nie jest zadłużone, nie jest objęte egzekucją, nie stanowi zabezpieczenia zobowiązania finansowego, nie jest obciążone prawami na rzecz osób trzecich.

Po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży należy bezzwłocznie założyć księgę wieczystą dla zakupionej nieruchomości. O sporządzenie wniosku warto poprosić notariusza, ponieważ będzie on musiał zweryfikować dokumenty dotyczące nieruchomości.

Kuno starego domu – kredyt hipoteczny

Kupno starego domu po wybraniu odpowiedniej oferty wiąże się z formalnościami. Pierwszą z nich jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży. To dokument zobowiązujący obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie i na ustalonych warunkach. Zawarcie takiej umowy u notariusza jest dobrym rozwiązaniem, gdy kupujący chce zarezerwować sobie mieszkanie na czas załatwiania kredytu hipotecznego.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej kupujący na ogół wpłaca sprzedającemu zadatek. Jeśli dojdzie do transakcji umowy kupna-sprzedaży zadatek jest wliczany w poczet ceny zakupu lokalu. Natomiast gdy sprzedający wycofa się z umowy, wtedy musi on kupującemu zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący, jeśli nie ma oszczędności na zakup nieruchomości, może wnioskować o kredyt hipoteczny. Musi wraz z wnioskiem złożyć odpowiednią dokumentację, m.in. umowę przedwstępną, wycenę nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające zdolność kredytową. Po złożeniu dokumentów trzeba poczekać na decyzję banku. Jeśli jest pozytywna, wtedy kupujący może podpisać umowę kredytu hipotecznego, a potem umowę kupna-sprzedaży oraz akt notarialny.

Kupno starego domu bez dokumentacji na kredyt jest nieco trudniejsze, ponieważ jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, nie ma jak ustanowić hipoteki. Kredytowanie takiego mieszkania jest możliwe wtedy, gdy po podpisaniu aktu notarialnego będzie można sporządzić do niego księgę wieczystą. To może opóźnić sfinalizowanie transakcji, ponieważ na założenie KW trzeba czekać przynajmniej kilka miesięcy.

Kupno starego domu jest korzystne, jeśli chcemy zaoszczędzić na kosztach zakupu. Mieszkania z rynku wtórnego są tańsze niż te dopiero wybudowane przez dewelopera. Dodatkowo często mają dobrą lokalizację, jednak mogą wymagać remontu, co narazi kupującego na dodatkowe koszty. Kupując lokal z rynku wtórnego, warto sprawdzić stan techniczny pomieszczeń oraz dokumentację.