29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa deweloperska, wprowadzająca mechanizmy ochrony nabywców w razie niedotrzymania warunków umowy deweloperskiej.
Podstawową zmianą było wprowadzenie obowiązku zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Warunek ten stanowi gwarancję praw nabywcy.
Uregulowania ustawy deweloperskiej znajdą zastosowanie do umów zawieranych po 29 kwietnia 2012 roku. Wyjątkiem jest obowiązek stosowania przez dewelopera określonych w ustawie instrumentów ochrony środków finansowych nabywcy. Obowiązek ten nie znajduje zastosowania do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży, nastąpiło przed 29 kwietnia 2012 roku.
Obecnie na rynku deweloperskim funkcjonują następujące rodzaje umów:
Według postanowień ustawy, głównym obowiązkiem dewelopera jest zapewnienie nabywcy informacji o realizowanym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym pełnej informacji o oferowanym nabywcy lokalu, a także informacji o sytuacji prawno - finansowej przedsiębiorcy. W praktyce obowiązek ten jest realizowany poprzez sporządzenie przez dewelopera prospektu informacyjnego oraz umożliwienie nabywcy zapoznania się z określonymi dokumentami w lokalu przedsiębiorstwa.
Deweloper rozpoczynający sprzedaż zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny, który w razie zawarcia umowy deweloperskiej będzie stanowił jej część, oraz doręczyć go bezpłatnie na żądanie zainteresowanej osoby.
Wszelkie zmiany treści umowy deweloperskiej powinny następować za zgodą stron umowy - ważne jest, aby zmiany te były konsekwencją okoliczności obiektywnie uzasadniających konieczność modyfikacji umowy i znajdowały podstawę w treści postanowień zawartej umowy. Warto, aby umowa zawierała postanowienia, które wskazywać będą w jakich konkretnie okolicznościach możliwa jest modyfikacja jej postanowień. W innym przypadku, postanowienia przewidujące modyfikacje umowy bez wskazania ważnych przyczyn takiej ewentualnej zmiany, mogą stanowić niedozwolone postanowienia umowne7.
W umowie muszą się znaleźć przede wszystkim informacje dotyczące:
Wskazana w umowie cena powinna zawierać podatek VAT. Z umowy musi także wynikać, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za inne części składowe lokalu np. balkon, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Co więcej, w chwili podpisywania umowy nabywca powinien wiedzieć jakie dokładnie koszty związane z utrzymaniem budynku i lokalu i w jakiej wysokości będzie ponosić po przeniesieniu na niego prawa własności nieruchomości.
Zasadą jest to, że określona umową cena nie może ulec zmianie bez zgody stron. W umowie można jednak zawrzeć tzw. klauzulę waloryzacyjną bądź postanowienie, że deweloper może cenę podnieść. W takiej jednak sytuacji konsument musi mieć zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów.
Umowa powinna także zawierać informacje o:
W umowie zamieszcza się także oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i o zapoznaniu się z ich treścią, w tym o poinformowaniu nabywcy o możliwości zapoznania się w siedzibie dewelopera z dokumentami stwierdzającymi sytuację prawno - finansową jego przedsiębiorstwa.
Deweloper ma obowiązek ustalić harmonogram prac, określający kolejne etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (co najmniej cztery) oraz procentowy, szacunkowy udział w całkowitych kosztach przedsięwzięcia.
Jeżeli deweloper nie dotrzyma terminu oddania nieruchomości, który został określony w umowie, nabywca może żądać odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy.
Niemniej jednak należy pamiętać, iż ustawa przyznaje nabywcy prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w każdym przypadku, gdy deweloper nie dotrzyma określonego umową terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności, po wcześniejszym wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120 - dniowego terminu na przeniesienie tego prawa. W takim przypadku nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za opóźnienie, mimo iż umowę po takim odstąpieniu uważa się za niezawartą.
Jeżeli deweloper przyznaje sobie prawo do dokonania zmiany wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, konsument powinien mieć prawo do żądania dokonania rozliczenia z tego tytułu.
W przypadku odstąpienia od umowy przez jedną z jej stron umowa taka uważana jest za niezawartą, a strony powinny zwrócić sobie to co świadczyły. Brak zatem podstaw do obciążania konsumenta kosztami związanymi z umową. W przypadkach, gdy odstąpienie od umowy następuje z przyczyn nieleżących po stronie konsumenta, ale również niezawinionych przez dewelopera, ewentualne koszty związane z odstąpieniem np. koszty wykreślenia wpisu z ksiąg wieczystych, strony powinny ponosić wspólnie.
Deweloper nie powinien nakładać na konsumenta różnego rodzaju nieuzasadnionych obowiązków, które mogą dotyczyć m.in. konieczności zawarcia umowy z ubezpieczycielem wskazanym przez dewelopera, konieczności wykończenia lokalu w określonym terminie pod groźbą odstąpienia przez dewelopera od umowy, partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości należących do dewelopera, złożenia określonych oświadczeń, poniesienia kosztów aneksów lub kosztów eksploatacyjnych pomimo nieodebrania lokalu (garażu).
żródło: UOKiK
Mieszkanie na Start 2024: Nowa Inicjatywa Rządowa dla Rodzin z Dziećmi Wprowadzenie: W drugiej połowie 2024 roku rząd Polski wprowadza nowy program "Mieszkanie na Start", który ma na celu wspieranie rodziny z dziećmi w zdobyciu własnego lokum....
Zmiany w zakresie wskaźników referencyjnych są konieczne Coraz częściej w przestrzeni publicznej pojawia się dyskusja, czy wskaźnik WIBOR jest poprawnie ustalany, a jeśli tak, dlaczego zdecydowano się zmienić wskaźnik WIBOR na wskaźnik...
Kredyty Firmowe: Kluczowe Aspekty, Porady i Najlepsze Opcje w 2024 Kredyty firmowe stanowią niezastąpioną pomoc dla przedsiębiorców, wspierając rozwój i stabilność finansową firm. W tym artykule skupimy się na kluczowych aspektach kredytów...
Oszczędzaj Mądrze: Najtańsze Kredyty Gotówkowe i Konsolidacyjne w 2024 Poszukiwanie najtańszych kredytów gotówkowych i konsolidacyjnych staje się priorytetem dla wielu osób, szukających efektywnych rozwiązań finansowych. W dzisiejszym artykule...
Program "Pierwsze Mieszkanie" - Szansa na Własne Lokum Marzenia o własnym mieszkaniu stają się coraz bardziej realne dzięki programowi "Pierwsze Mieszkanie". To inicjatywa, która wspiera młodych ludzi w realizacji marzenia o posiadaniu własnego...