Banki hipoteczne w Polsce

Bank hipoteczny  to instytucja finansowa, której podstawowym celem działalności jest finansowanie rynku nieruchomości. Banki hipoteczne działają w oparciu o przepisy ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz ustawy Prawo bankowe. Środki na finansowanie swojej działalności pozyskują głównie z emisji listów zastawnych.

Listy zastawne są to zabezpieczone instrumenty dłużne emitowane przez banki hipoteczne, których podstawę emisji i zabezpieczenie stanowią wierzytelności banku z tytułu udzielonych przez niego kredytów. Innymi słowy, poprzez emisję listów zastawnych, banki hipoteczne pozyskują środki na finansowanie kredytów. Należy podkreślić, iż listy zastawne służą  refinansowaniu portfela kredytowego w długim terminie. Instrumenty te charakteryzują się wysokim poziomem bezpieczeństwa, a także niskim ryzykiem inwestycyjnym. Ich bezpieczeństwo bierze się przede wszystkim z tego, że kredyty będące podstawą listów zastawnych są dobrze zabezpieczone, a maksymalna wartość ich wskaźnika LTV jest ściśle regulowana ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Oferta inwestycji w listy zastawne kierowana jest do podmiotów instytucjonalnych, w tym przede wszystkim do funduszy inwestycyjnych, OFE, towarzystw ubezpieczeniowych oraz banków.

Banki hipoteczne są zobligowane, poprzez Rekomendację F, do bardziej rygorystycznej polityki wyceny nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytów niż banki uniwersalne. Podczas gdy banki uniwersalne stosują rynkową wartość przy wycenie nieruchomości, banki hipoteczne muszą odnosić się do tzw. wartości bankowo - hipotecznej nieruchomości. Jest to wartość nieruchomości jaką banki hipoteczne przyjmują w celu zabezpieczenia udzielanego kredytu. Wartość bankowo- hipoteczna nieruchomości ustalana jest w oparciu o przepisy wspomnianej już ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Dokładne ustalenie tej wartości  jest zadaniem banku. Natomiast wartość pojedynczego kredytu wziętego w banku hipotecznym nie może przekroczyć bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Konserwatywna polityka wyceny nieruchomości stosowana przez banki hipoteczne przyczynia się do tego, iż listy zastawne traktowane są jako bezpieczne instrumenty finansowe.

Na dzień dzisiejszy mamy w Polsce dwa banki hipoteczne: mBank Hipoteczny oraz Pekao Bank Hipoteczny S.A. Łączna suma bilansowa obu banków w 2013r. wynosiła ok. 5,8 mld zł, co stanowiło jedynie 0,024% udziału w europejskim rynku listów zastawnych. Dlaczego więc rynek ten w naszym kraju jest tak słabo rozwinięty? Wynika to głównie z obowiązujących rozwiązań prawno-legislacyjnych dotyczących tych instrumentów finansowych. Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych została wdrożona w 1997 roku. Historycznie  byliśmy w pierwszej dziesiątce krajów europejskich, które jako pierwsze wprowadziły rozwiązania legislacyjne dotyczące tych instrumentów dłużnych. Jednak rozwiązania prawne zawarte w ustawie rozmijały się z ówczesnymi potrzebami rynkowymi. Należy pamiętać, iż był to czas intensywnego rozwoju bankowości detalicznej napędzany w dużej mierze kredytami hipotecznymi. Rynek bankowy funkcjonował sprawnie i był wręcz nadpłynny. Banki uniwersalne przyjmujące depozyty oraz mające możliwość finansowania od spółek-matek, posiadały dużą przewagę nad bankami hipotecznymi. Model kredytowania proponowany przez banki hipoteczne nie był od początku konkurencyjny. Banki uniwersalne, posiadające możliwość tańszego zródła refinansowania jakim są depozyty, mniej restrykcyjna polityka wyceny nieruchomości  stanowiących zabezpieczenie kredytów oraz rozwinięta sieć placówek, czynią je wciąż bardziej konkurencyjnymi dla klientów indywidualnych w pozyskaniu finansowania nieruchomości niż banki hipoteczne.

Niepokojącym jest jednak fakt, iż polskie banki finansują długoterminową akcję kredytową krótkoterminowymi depozytami. Tendencja ta jednak powinna się zmienić, choćby w związku z bazylejskimi normami płynności długoterminowej, które zaczną obowiązaywać za kilka lat i będą wymagać od banków znacznie większego finansowania długoterminowego. Listy zastawne mogłyby być doskonałym źródłem takiego finansowania. Aby jednak tak się stało potrzebne jest stworzenie takich warunków, aby instrumenty te były atrakcyjne dla inwestorów. Wiąże się to oczywiście z korzyściami ekonomicznymi dla nich, a także zapewnieniem gwarancji bezpieczeństwa inwestowanych środków. Rząd podjął pewne działania w tym kierunku, przyjmując w sierpniu 2014r. projekt nowelizacji ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Założono, że nowe regulacje mają obowiązywac od 2015 roku. Zmiany mają dotyczyć głównie zwiększenia ustawowej ochrony praw wierzycieli z listów zastawnych. Poprzez nowelizację przepisów, ustawodawca chce zachęcić do szerszego korzystania z listów zastawnych. Uważa  się, iż poprzez zmiany polegające na zwiększeniu poziomu bezpieczeństwa wierzycieli z listów zastawnych, zmniejszą się tym samym koszty kredytów przez tańsze finansowanie działalności kredytowej dla banków.

Źródło : www.knf.gov.pl oraz opracowanie własne