Kredyt hipoteczny - kredyt hipoteczny na mieszkanie

Jeśli zamierzasz kupić dom czy mieszkanie z wykorzystaniem kredytu, to rozpoczęcie poszukiwań wymarzonego domu bez wiedzy na temat kredytów hipotecznych, nie jest dobrym pomysłem. Tak naprawdę najlepiej rozpocząć proces zakupu od rozeznania możliwości finansowania.

Większość deweloperów, czy agencji nieruchomości powinna odesłać Cię do banku albo doradcy kredytowego zanim zacznie pokazywać Ci domy do kupienia. Nie będą przecież marnować swojego czasu na oglądających, którzy może nawet nie otrzymają kredytu. Dlatego swoje możliwości kredytowe należy sprawdzić przed rozpoczęciem poszukiwań nieruchomości.

Może myślisz, że najpierw znajdziesz dom, a później będziesz martwił się o kredyt? To byłoby działanie na odwrót. Jeśli nie masz zdefiniowanego konkretnego przedziału cenowego, z którego możesz kupić dom czy mieszkanie, jak zaplanujesz jego spłatę? Skąd będziesz wiedział, jak zawęzić poszukiwania? A kiedy już znajdziesz dom, który Ci się spodoba, w jaki sposób będziesz negocjował cenę, skoro nie wiesz na co Cię stać?

Sprzedający nieruchomości, w tym agencje obrotu nieruchomościami wolą klientów, którzy mają zdefiniowaną sytuację kredytową .

Wstępne informacje w kwestii możliwości kredytowych można uzyskać w czasie zwykłej rozmowy telefonicznej z doradcą kredytowym. Doradca kredytowy zapyta Cię o dochody oraz o ogólną wysokość zadłużenia. Następnie szybko wyliczy zdolność kredytową i poinformuje Cię o kwocie, jaką bank prawdopodobnie pożyczyłby Ci na dom, bazując na Twoich odpowiedziach. I tyle. Ale to nie wystarczy do bycia pewnym, że kredyt zostanie przyznany.

Aby uzyskać wstępną decyzję kredytową obie strony, zarówno bank jak i kredytobiorca, muszą się bardziej natrudzić.

W Polsce zazwyczaj składa się do banku kompletny wniosek kredytowy, zawierający dokumenty dotyczące kredytobiorcy, sytuacji finansowej oraz nieruchomości.

Można również wystąpić o promesę kredytową - Ty składasz wniosek dostarczając dokumenty finansowe, bez dokumentów nieruchomości. Natomiast bank bada Twoją sytuację finansową: dochody, zadłużenie oraz raport z historii kredytowej.

Po zbadaniu Twojego wniosku o promesę, bank wyda albo decyzję pozytywną albo negatywną. Jeśli odrzuci Twój wniosek, koniecznie dowiedz się, co możesz zrobić, aby zwiększyć swoje szanse w przyszłości. Jeśli jednak wyda pozytywną decyzję, wystawi Ci zaświadczenie mówiące, że masz promesę kredytową dla kredytu w określonej kwocie. Jedyna rzecz jaka pozostała, to akceptacja wybranej przez Ciebie nieruchomości przez bank. Bank będzie się również chciał upewnić, że Twoje dochody się nie zmieniły od czasu wydania promesy.

Kiedy Twoja sytuacja kredytowa jest wstępnie rozjaśniona, wiesz ile pieniędzy możesz pożyczyć, a w połączeniu z Twoim wkładem własnym, możesz określić w jakim przedziale cenowym powinieneś szukać.

Dla kogoś, kto kupuje swój pierwszy dom, agent nieruchomości, który sprzedał domy i mieszkania wielu debiutującym kupującym, będzie dobrą osobą do współpracy. Agent, we współpracy z biurem doradztwa kredytowego, użyje algorytmu, w celu określenia na jaką kwotę możesz się zadłużyć oraz ustalenia zakresu cenowego do kredytu, który masz szansę uzyskać. Zada Ci pytania, które na początku mogą wydać Ci się intymne, ale odpowiedzi na nie są wymagane przez bank. W końcu to bank ma wyłożyć setki tysięcy – musi więc upewnić się, że nie straci tych pieniędzy.

Kto oferuje kredyty hipoteczne?

Możesz po prostu wejść do banku, w którym masz rachunek bieżący i wybrać jakiekolwiek warunki kredytowe, jakie oferuje, ale nie będzie to najrozsądniejsze rozwiązanie. 

Zyskasz tysiące złotych w całym okresie kredytowania – jeśli poszukasz korzystniejszych warunków. Różnią się one w zależności od instytucji. Możesz zacząć od banku, w którym masz rachunek bieżący, oszczędnościowy czy lokaty, ponieważ może zaproponować Ci specjalne warunki, jeśli jesteś wieloletnim klientem. Ale zanim zaakceptujesz ofertę, sprawdź co mogą zaproponować inne instytucje. Warto zapytać doradcę kredytowego o inne oferty dostępne na rynku.

W gospodarkach rozwiniętych bardziej niż nasza jest wiele innych źródeł kredytu hipotecznego. Wśród nich znajdują się kasy oszczędnościowe, kasy oszczędnościowo-pożyczkowe, banki komercyjne, spółdzielcze kasy oszczędnościowo-pożyczkowe, bankierzy hipoteczni, brokerzy hipoteczni, agencje rządowe, a także sami sprzedający.

Bankierzy hipoteczni oceniają wnioskodawców oraz znajdują najlepszy dostępny kredyt, finansują początkową pożyczkę, a następnie sprzedają albo przenoszą ją na innego inwestora lub bank. Brokerzy hipoteczni to osoby (lub firmy), które, za opłatą, znajdują w kraju bank, który udzieli kredytu kupującemu dom.

Jeśli chodzi o finansowanie sprzedającego, w tym wypadku to sprzedający dom udziela kredytu hipotecznego kupującemu, najczęściej na ograniczony okres czasu od 3 do 5 lat. Po tym czasie  kupujący zapewnia sobie bardziej tradycyjny i długoterminowy sposób finansowania. Finansowanie przez sprzedającego działa dla kupujących na rynkach o dużej podaży, kiedy nieruchomości stoją niesprzedane przez miesiące, czy nawet lata albo kiedy sprzedający chce się natychmiast przeprowadzić i nie może czekać kilku miesięcy, by sprzedać dom w tradycyjny sposób.

Kredytodawcy mają szeroką ofertę kredytową, zróżnicowaną pod względem długości okresu kredytowania, oprocentowania i innych parametrów.

Porozmawiaj z doradcą, który przedstawi Ci przynajmniej kilka ofert, aby móc przeanalizować oraz porównać kredyty. Niektórzy mogą podać atrakcyjne oprocentowanie przez telefon, ale kiedy złożysz wniosek, może się okazać, że stawki wzrosły.

Wiele banków gwarantuje od czasu do czasu specjalne, unikalne oferty kredytowe. Bez wątpienia, doradca, z którym będziesz rozmawiał, wspomni o tych programach, może nawet od nich zacznie rozmowę. Jeśli nie, nie zaszkodzi zapytać, czy bank nie planuje wprowadzić nowych opcji kredytowych do oferty. Daj bankowi szansę zaoferować Ci kredyt hipoteczny, który będzie dopasowany do Twoich potrzeb. W końcu oni chcą udzielić Ci kredytu.

Kredyt ze stałym oprocentowaniem

Kredyt ze stałym oprocentowaniem, jak wskazuje nazwa ma stałe oprocentowanie. Natomiast oprocentowanie kredytu o zmiennym oprocentowaniu będzie się zmieniać w trakcie okresu kredytowania. Na początku stosuje się kuszące oprocentowanie, mniejsze o 2-3 punkty procentowe lub więcej od oprocentowania przy kredycie o stałym oprocentowaniu, ale stawka oprocentowania może gwałtownie wzrosnąć po pierwszym roku, i zwykle już stale rośnie w kolejnych latach.

Charakteryzują się stałym oprocentowaniem na określony czas, co sprawia, że raty miesięczne są tej samej wysokości przez cały okres kredytowania. Najczęściej kredytów o stałym oprocentowaniu udziela się na 15 albo 30 lat. Innym rodzajem tego kredytu jest kredyt balonowy. Jest to kredyt o stałym oprocentowaniu oraz racie miesięcznej, jednak okres kredytowania jest krótszy – najczęściej od 3 do 10 lat. Spłata może być zaplanowana na okres 30 lat, ale na koniec okresu balonowego, musisz albo spłacić pozostały dług albo wnioskować o nowy kredyt.

Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem

Taki rodzaj kredytu dominuje w Polsce. Oprocentowanie stosowane przez banki przy tych kredytach ustalane jest na podstawie wybranego niezależnego indeksu finansowego. Wybór indeksów jest szeroki i charakteryzuje się wieloma komponentami.

W gospodarkach rozwiniętych, np. w USA, aby uchronić kredytobiorców przed dużymi podwyżkami oprocentowania, większość banków ustala limity w jakich kwoty mogą zmieniać wraz z oprocentowaniem kredytu. Jest to znane jako granica zmienności oprocentowania. Jeśli limit zostaje ustalony na cały okres kredytowania, bank definiuje górną i dolną granicę dla podwyżek i obniżek oprocentowania przez cały okres spłaty kredytu. Taki limit wyrażony jest najczęściej stawką procentową albo 5-7 punktów procentowych powyżej lub poniżej początkowego oprocentowania. Nie zapomnij zapytać o limity, kiedy będziesz dowiadywał się o kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.

W Polsce takiej ochrony kredytobiorców nie ma i nie obowiązują ograniczenia zmiany oprocentowania. Warunki kredytu ze zmiennym oprocentowaniem opierają się o stałą marżę i zmienny element w postaci stawki referencyjnej takiej jak WIBOR.

Marża to opłata, jaką bank pobiera za pożyczenie pieniędzy w formie kredytu hipotecznego. Jest wyliczana jako procent od kwoty kredytu i jest elementem podstawy naliczenia odsetek. Marża podlega negocjacjom.

Niektórzy kredytobiorcy preferują kredyt np. na 15 lat zamiast tradycyjnego na 30 lat, zarówno, aby szybciej zbudować kapitał oraz, aby zaoszczędzić tysiące na kosztach finansowych. Kredyt na 15 lat może być trudniejszy do uzyskania, ponieważ miesięczne raty są wyższe niż w przypadku kredytu na 30 lat, co oznacza, że musisz mieć wyższe dochody niż kiedy wnioskujesz o kredyt na 30 lat. Jednakże rata nie będzie wyższa o 50% raty, którą otrzymasz przy dłuższym okresie kredytowania. Zwykle różnica wynosi 20-30%, ponieważ większa część raty będzie stanowiła ratę kapitałową, a mniejsza odsetki.