Budowa domu - Jak zaciągnąć kredyt na budowę ?

Dzisiejsze rozwiązania dają możliwość zaciągnięcia kredytu na budowę w najlepszych bankach w kraju oraz podpisanie dokumentów kredytowych w lokalnym oddziale albo z niezależnym doradcą kredytowym. Jak w przypadku każdego produktu, również w przypadku kredytów, istnieją najlepsze kredyty, dobre kredyty oraz zwyczajnie złe kredyty. Ważne, żeby umieć odróżnić korzystny od złego oraz by postępować z rozwagą.

1. Sprawdź swoją zdolność kredytową

Sprawdzenie zdolności kredytowej pozwoli ustalić ile kredytu możesz otrzymać przy swoich dochodach i wydatkach, a także pomoże określić czy wnioskowana kwota pasuje do Twojego budżetu - upewnij się, że masz zdolność kredytową zanim pobiegniesz kupić działkę czy pomyślisz o budowie domu.

Musisz zdawać sobie sprawę, że większość produktów kredytowych zaprojektowana jest pod wymogi bankowe. Na przykład, jeśli masz wysoki scoring, ale jesteś właścicielem działki, będziesz miał więcej opcji kredytowych, niż osoba, która ma niski scoring, ale żadnego wkładu własnego. Kredyty na budowę są często kredytami „na historię”. Innymi słowy, bank musi dokładnie wiedzieć, co chcesz osiagnąć, dlaczego i jak zamierzasz to zrobić (czyli jaka jest Twoja historia), zanim zaproponuje Ci ofertę albo zatwierdzi Twój wniosek kredytowy.

2. Sprawdź swoją historię kredytową

Krokiem, który również powinieneś wykonać zanim zaczniesz myśleć o kredycie na budowę, jest sprawdzenie swojej historii kredytowej.

Możesz zrobić to na www.bik.pl albo wykorzystując możliwości swojego konta bankowego, jeśli Twój bank daje takie możliwości.

Historia kredytowa to informacje dotyczące kredytów, pożyczek, limitów, kart kredytowych i innych produktów kredytowych. Zawiera ona dane na temat zobowiązań, które już zostały spłacone, a także tych nowo zaciągniętych. Twoja historia kredytowa wpływa na opinię o Tobie w bankach. A to, w jaki sposób banki postrzegają Ciebie jako kredytobiorcę, decyduje o tym, czy i w jaki sposób udzielą Ci kredytu. Dlatego warto dbać o swoją historię kredytową i na bieżąco ją monitorować. 

Raporty historii kredytowej, oprócz samej historii kredytowej zawierają także ocenę punktową, tzw. scoring, który polega na określeniu wiarygodności kredytowej kredytobiorcy na podstawie porównania jego profilu z profilem osób, które wcześniej otrzymały kredyty. Im bardziej profil danej osoby jest podobny do profilu innych terminowo spłacających swoje kredyty w przeszłości, tym wyższą ocenę punktową otrzyma ten klient.

3. Rozejrzyj się za kredytem

Większość banków oferuje kredyty, ale nie możliwości. Jednym ze sposobów na postawienie się przed możliwością wyboru jest kontakt z uznanym doradcą kredytowym, który porówna oferty kredytów z wielu banków i pomoże wybrać najkorzystniejszą opcję.

Możesz również działać sam. Zadzwoń do banków w Twoim mieście i poproś o połączenie z działem kredytów na budowę lub z doradcą kredytowym. W większości przypadków nic to nie da. Jeśli już znajdziesz bank, który będzie posiadał w ofercie kredyt na budowę, najczęściej będzie to tylko jeden produkt, który może, ale nie musi być konkurencyjny na dzisiejszym rynku.

Najlepszą opcją będzie jednak kontakt z doświadczonym doradcą kredytowym, który odwali za Ciebie całą robotę, bo ma dostęp do setek ofert z banków w całym kraju. Doradca reprezentuje Ciebie przed dziesiątkami banków.

I chociaż odgrywa rolę pośrednika, jego usługi nie kosztują Cię dodatkowo. Tak naprawdę dzięki wolumenowi kredytów wielu brokerów może oferować swoim klientom lepsze oferty niż możesz dostać bezpośrednio w banku.

4. Złóż wniosek kredytowy

Rzeczą od jakiej należy zacząć jest wypełnienie wniosku kredytowego i zebranie wymaganych dokumentów.

Doradca kredytowy przeanalizuje dokumenty (również raport z historii kredytowej), by określić Twoją zdolność kredytową. Ta analiza zaowocuje wskaźnikiem zwanym stosunkiem zadłużenia do dochodów. Stosunek zadłużenia do dochodów jest procentem Twojego miesięcznego dochodu, który jest konsumowany przez Twoje miesięczne spłaty zadłużenia (włączając w to Twoją nową ratę, podatek oraz ubezpieczenie). Kwota całkowita spłaty zadłużenia nie może przekraczać określonej części Twojego miesięcznego dochodu. Część banków może dopuścić przekroczenie tych granic, o ile masz nieskazitelną historię kredytową oraz wspaniały scoring.

Potrzebne będą również dokumenty potwierdzające dochody - zaświadczenie o zarobkach pozwala na określenie Twojej zdolności kredytowej – nie potrzebna jest weryfikacja Twoich zeznań podatkowych, PITów czy odcinków od wypłaty. Kiedy aplikujesz o kredyt na podstawie zaświadczenia o zarobkach, jedyną rzeczą weryfikowaną przez bank jest Twój scoring, wyciągi z konta oraz zaświadczenie o zatrudnieniu.

5. Wykonawca prac budowlanych

Budować można samemu, albo można budowę zlecić wyspecjalizowanej firmie – wykonawcy.

Jeżeli budowa będzie realizowana z generalnym wykonawcą, to może być wymagany tzw. pakiet wykonawcy. Pakiet ten może zawierać takie dokumenty jak oświadczenie wykonawcy lub jego portfolio, które informuje o poprzednich projektach wykonawcy, kosztorysie, liście materiałów, a także o umowie na wykonanie usługi.

Integralną część umowy stanowi kosztorys, do którego należy się zawsze odnosić. Właściciele domów często zmieniają szczegóły, więc radzi się, żeby wykonawca zmieniał specyfikację prac w takich przypadkach.

Umowa budowlana jest spisanym kontraktem między pożyczającym oraz wykonawcą na usługi, które ma zapewnić wykonawca za określoną zapłatę. Prawidłowo napisana umowa zawiera:

  • jasne oświadczenie określające obowiązki każdej ze stron, ustalone daty rozpoczęcia i zakończenia projektu. Czasami akceptuje się datę wydarzenia, a nie rzeczywistą datę;
  • kwotę, jaką otrzyma wykonawca za każdy etap budowy oraz na jakich warunkach zostanie ona wypłacona, np. po pozytywnym wyniku inspekcji itd. Jeśli nieruchomość jest zlokalizowana w stanie, gdzie trzeba płacić podatek od sprzedaży, umowa musi jasno określać czy kwota zawiera podatek;
  • konkretne odniesienia do wypełnionych i podpisanych elementów kosztorysu oraz listę materiałów;
  • metodę płatności, które jest zgodna z kosztorysem oraz procedurą zwrotu kosztów przez inwestora;
  • klauzulę na postawie której dopuszcza się zmiany w projekcie lub specyfikacji na podstawie zmiany w zamówieniu.
  • pełne dane osobowe wszystkich stron umowy oraz definicje terminów użytych w umowie (wykonawca, właściciel, podwykonawca oraz architekt);
  • podpisy kredytobiorcy i wykonawcy.

6. Wykup ubezpieczenie budowlane

Przy budowie domu zazwyczaj występują dwa rodzaje ubezpieczeń.

Ubezpieczenie od ryzyka budowlano-montażowego

Ta polisa obejmuje wszelkie ryzyka: pożar, rozszerzoną ochronę ubezpieczeniową, ryzyko wykonawcy, koszty wymiany, wandalizm, ochronę ubezpieczeniową od złej praktyki.

Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej

Tę polisę możesz wykupić Ty albo wykonawca. Jest to ogólna polisa lub forma szerokiej gwarancji. Zapytaj swojego wykonawcę wprost czy posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Jeśli nie posiada takiego ubezpieczenia, dowiedz się czy to problem, by takie zakupił. Niektórych wykonawców nie stać na takie ubezpieczenie, a inni go po prostu nie chcą, a wtedy zgadnij kto musi je zapewnić? Tak, Ty. Możesz zaoszczędzić sobie dużo bólu głowy i pieniędzy, jeśli będziesz współpracował z wykonawcą, który posiada potrzebne ubezpieczenia.

7. Upewnij się, że Twój doradca kredytowy prawidłowo wnioskuje o Twój kredyt

Skompletowanie dokumentów do kredytu na budowę domu jest zasadnicze, a jednak prawie żaden klient o tym nie myśli. Do najpowszechniejszych błędów w dokumentacji zaliczają się:

  • pominięte odliczenia
  • nieprawidłowo wypełniona wycena
  • niewyjaśnione nieprawidłowości w historii kredytowej
  • błędnie wyliczony dochód
  • złożenie wniosku kredytowego na formularzu innego banku
  • zwyczajny brak kompetencji

8. Karencja i fundusze awaryjne do kosztów budowy nowego domu

Zazwyczaj jest tak, że do czasu wypłaty całego kredytu na budowę wykorzystuje się karencję. Karencja to okres, w którym nie spłaca się kapitału tylko odsetki od uruchomionych środków. Tak, dobrze przeczytałeś, nie będziesz musiał spłacać rat kredytu w okresie budowy domu. Karencja, została zaprojektowana z korzyścią dla klienta. Większość osób, które budują nowy dom, musi albo płacić czynsz albo płacić raty kredytu hipotecznego, podczas gdy ich dom jest w trakcie budowy. Ostatnią rzeczą, jakiej potrzebuje klient jest kolejna miesięczna opłata w czasie budowy.

Jeśli chcesz skończyć budowę bez problemów finansowych, to dobrze będzie także pomyśleć o budżecie awaryjnym - bądźmy szczerzy: kredyty na budowę mają tendencję do przekraczania kosztów. Lepiej będzie jeśli dodasz 5-10% do kwoty kosztorysu i dorzucisz tę kwotę do kwoty pożyczki tylko w przypadku, gdy budowa ma kosztować więcej lub jeśli potrzebujesz lepszych urządzeń.

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 508677789

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście