Jak sprawdzić wiarygodność Inwestora - dewelopera?

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie mieszkania czy domu od dewelopera, warto bliżej przyjrzeć się Inwestorowi i sprawdzić jego wiarygodność, tak by później nie żałować swojej decyzji. Aby to zrobić należy przeanalizować dostępne dokumenty dotyczące zarówno samej inwestycji, jak i dewelopera. Wiele ważnych i interesujących nas informacji znajdziemy w Internecie. Trzeba tylko wiedzieć gdzie i czego należy szukać.

Od 2012 roku klienci nabywający nieruchomości z rynku pierwotnego mają ułatwione zadanie. Dzięki tzw. „ustawie deweloperskiej” deweloperzy mają obowiązek udostępniania nabywcom dokumentów dotyczących ich sytuacji prawnofinansowej oraz dokumentów dotyczących inwestycji, tj.:

- odpis z księgi wieczystej dla nieruchomości,

- w zależności od formy prawnej dewelopera: kopia aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,

- kopia pozwolenia na budowę,

- sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata, a jeżeli mamy do czynienia ze spółka celową to sprawozdanie spółki dominującej,

- projekt architektoniczno-budowlany

Dodatkowym dokumentem, w przypadku rozpoczętej inwestycji, którego wzór wraz ze wzorem umowy deweloperskiej powinien otrzymać Klient, jest prospekt informacyjny z załącznikami. Prospekt zawiera w sposób skondensowany wszystkie najważniejsze informacje dotyczące inwestycji, a w części szczegółowej – dotyczące interesującego nas lokalu.

 

Omówmy szczegółowiej najważniejsze dokumenty dotyczące Inwestora i samej Inwestycji:

Księga wieczysta

Księga wieczysta zawiera najważniejsze informacje o nieruchomości: dane właściciela, dokładną lokalizację ( adres, numery i powierzchnie działek), dane dotyczące obciążeń, w tym obciążeń hipotecznych. Księga wieczysta jest zakładana przy pierwszej czynności prawnej dotyczącej nieruchomości. W przypadku inwestycji deweloperskich mamy do czynienia z tzw. „Księgą matką” dla całej nieruchomości. Dopiero wraz z aktem notarialnym umowy przyrzeczonej (lub po jego podpisaniu) zostaje złożony wniosek o wyodrębnienie księgi wieczystej dla nabywanego przez nas lokalu. Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe właściwe dla danego obszaru. Każda ma swój niepowtarzalny numer. Znając numer księgi , możemy bezpłatnie przeglądać wybraną księgę na stronie Centralnej Informacji ksiąg Wieczystych. Aby pobrać odpis z księgi, możemy to również zrobić przez Internet, tyle tylko że taki odpis jest płatny ( odpis zwykły 30zł, odpis zupełny 60zł).

Księga wieczysta składa się z czterech działów;

Dział I: zawiera opis nieruchomości ( jej położenie, powierzchnia itp.)

Dział II: zawiera informację o aktualnym właścicielu nieruchomości/ użytkowaniu wieczystym

Dział III: tutaj znajdziemy wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych ( poza hipoteką), takich jak: służebność oraz inne ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Do tego działu wpisywane są również informacje o zawartych wcześniej umowach przedwstępnych

Dział IV: zawiera informację dotyczące wpisanych hipotek i wierzycieli

Księgi wieczyste są jawne i obowiązuje dla nich zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że stan  ujawniony w księdze ma dla nabywcy podstawowe znaczenie, nawet w sytuacji niezgodności ze stanem prawnym. Chyba, że nabywca działa w złej wierze lub w odpowiednim dziale została uczyniona wzmianka.

Należy wiedzieć jak czytać księgi wieczyste i sugeruję to robić z osobą mająca na ten temat wiedzę i doświadczenie. Często w księgach znajdziemy wzmianki o złożeniu jakiegoś wniosku dotyczącego jednego z działów. Wtedy aby wyjaśnić taką wzmiankę i sprawdzić treść wniosku, należy udać się do sądu i zajrzeć w akta księgi. Akta księgi są niejawne, dlatego aby mieć możliwość ich przejrzenia należy przedstawić zgodę właściciela lub wykazać interes prawny, czyli w tym przypadku chęć nabycia nieruchomości. Wtedy do wniosku o udostępnienie akt księgi musimy dołączyć kopię umowy przedwstępnej.

Jeżeli w dziale IV jest wpisana hipoteka na nieruchomości, wtedy musimy poprosić dewelopera o promesę z banku wierzyciela o bezobciążeniowym wyodrębnieniu księgi wieczystej dla lokalu, po wpłacie całej ceny za lokal. Jest to standardowa procedura w takiej sytuacji.

KRS i CEiDG

Jeżeli Inwestor działa w formie spółki prawa handlowego, to posiada nadany numer KRS. Na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości możemy samodzielnie i bezpłatnie pobrać wydruk komputerowy o interesującej nas spółce podając tylko numer KRS. Wydruk taki odpowiada aktualnym odpisom KRS-u. W odpisie z KRS znajdziemy wszystkie najważniejsze dane firmy i dane dotyczące zarządu oraz wspólników, w tym przede wszystkim: adres siedziby spółki, kapitał zakładowy, sposób reprezentacji spółki, nazwiska członków zarządu i ewentualnych prokurentów, rodzaj prokury jeżeli występuje, czy dana spółka nie jest w likwidacji itp.

W sytuacji gdy deweloper jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą lub spółką cywilną - w takiej sytuacji możemy go sprawdzić na stronie Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności gospodarczej w zakładce „ Baza Przedsiębiorców”. Tutaj możemy sprawdzić jak długo dana osoba prowadzi działalność gospodarczą oraz jaki jest jej zakres działalności. Natomiast nie znajdziemy tam informacji co do zasad reprezentacji spółki cywilnej, w tym m.in. reguł podpisywania umów, dlatego sugeruję poprosić dewelopera o aktualną umowę spółki bądź sam fragment dotyczący reprezentacji.

Pełnomocnictwo

Wielu deweloperów – szczególnie większe firmy – działają przez pełnomocników w swoich biurach sprzedaży lub poprzez zewnętrznych pośredników. Jeżeli jakiekolwiek dokumenty dotyczące inwestycji podpisuje osoba deklarująca posiadanie pełnomocnictwa, należy poprosić o takie pełnomocnictwo i sprawdzić umocowanie.

Dokumenty dotyczące inwestycji: pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, wypis, wyrys

Z dokumentów dotyczących samej inwestycji, takich jak pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie ( jeśli już jest), wypis, wyrys – wszystko to otrzymamy od dewelopera. Coraz częściej zdarza się, że wszystkie te dokumenty są możliwe do pobrania ze strony internetowej dewelopera.

Wiarygodność finansowa

Aby natomiast sprawdzić wiarygodność finansową dewelopera, warto prześledzić jego sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata, które w sytuacji inwestycji w trakcie budowy, na naszą prośbę powinien dostarczyć nam deweloper. Dokumenty te powinny być również w sądzie, w którym spółka jest zarejestrowana w aktach rejestrowych spółki ( dotyczy to niektórych spółek prawa handlowego).

Można również sprawdzić dewelopera czy jest solidnym płatnikiem poprzez weryfikację czy nie jest zarejestrowany w rejestrach niesolidnych dłużników prowadzonych przez biura informacji gospodarczej takie jak np. KRD czy Info Monitor.

 

Na koniec, zachęcam również do poszukania informacji o deweloperze na różnego rodzaju forach internetowych. Możemy dowiedzieć się czy deweloper w zrealizowanych przez siebie inwestycjach używał solidnych materiałów, czy właściwie zostały wykonane wszystkie prace, czy zapłacił podwykonawcom, a najczęściej dowiemy się o niedociągnięciach na poprzednich inwestycjach. Jest to ważne, bo da nam informację na co szczególnie warto zwrócić uwagę w inwestycji, która nas interesuje. Jeżeli budynek jest już oddany do użytkowania i niektórzy mieszkańcy już się wprowadzili, to nie zaszkodzi zapytać te osoby o ich spostrzeżenia i uwagi. Pamiętajmy, im więcej informacji posiadamy, tym bardziej świadomie możemy podjąć decyzję, a w tym przypadku jest to często decyzja na lata.