Dwie hipoteki na jednej nieruchomości – to możliwe?

Dwie hipoteki na jednej nieruchomości – to możliwe?

Kupowane na kredyt mieszkanie czy inna nieruchomość oznaczają, że ustanawiana jest na tej nieruchomości hipoteka zabezpieczająca wierzytelność. Czy jednak jest możliwe, żeby na jednej nieruchomości zostały ustanowione dwie hipoteki?

Hipoteka ustanowiona na nieruchomości ma zabezpieczyć przyszłe roszczenia banku, a jednocześnie sprawia, że kredyt hipoteczny może być tańszy niż inne rodzaje kredytów. Wyobraźmy sobie jednak sytuację, że na jednej nieruchomości ciążą aż dwie hipoteki. Czy taka sytuacja jest dopuszczalna w ogóle w polskim prawie? Nie zapominajmy, że niektóre osoby spłaca więcej niż jedną hipotekę. Mało tego, takich osób jest około 400 tys. w Polsce, co wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (źródło: https://www.totalmoney.pl/artykuly/7609086,kredyty-hipoteczne,drugi-kredyt-hipoteczny---czy-to-mozliwe,1,1). Czy takie osoby mają więcej niż jedną hipotekę na tej samej nieruchomości?

Na czym polega hipoteka?

Na początek należy wyjaśnić, czym w ogóle jest hipoteka. Od razu trzeba podkreślić, że jej ustanowienie nie oznacza, że zmienia się właściciel jakiegoś budynku. Nie, własność nieruchomości pozostaje bez zmian. Sens hipoteki opisuje tak naprawdę art. 65 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Czytamy tam, że „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”. Warto tylko dodać, że taki rodzaj zabezpieczenia musi dotyczyć oznaczonej wierzytelności – konkretnej i wynikającej z określonej umowy. Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości do zaspokojenia roszczeń z tej nieruchomości.

Dwie hipoteki na jednej nieruchomości – co mówi prawo?

Osoby, które decydują się na dwa kredyty hipoteczne, a wiemy już, że takie się zdarzają w Polsce, zapewne zadają sobie pytanie, czy dwie hipoteki na jednej nieruchomości są w ogóle możliwe. To zagadnienie interesuje również tych konsumentów, którzy mają już hipotekę na nieruchomości zabezpieczającą inną wierzytelność, a chcieliby zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Warto zatem sprawdzić, co na ten temat mówi prawo.

Wyjaśniliśmy wcześniej, czym jest hipoteka. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz Kodeks cywilny nie mają tak naprawdę zapisu, który odnosiłby się do ustanowienia dwóch hipotek na jednej nieruchomości. Nigdzie nie jest zapisane, że dozwolona jest taka sytuacja. Nie jest to jednak również nigdzie zakazane. Mało tego, według prawników taka możliwość wynika z istoty ograniczonych praw rzeczowych, a do nich właśnie należy hipoteka. W żadnej ustawie nie ma przecież ograniczenia co do liczby ograniczonych praw rzeczowych ustanawianych na rzeczach. Art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece wspomina tylko, że do powstania hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej. Nie ma nic o tym, że taki wpis nie może powstać, gdy znajduje się już w księdze wieczystej obciążenie.

Prawnicy uważają również, że możliwość ustanowienia dwóch hipotek na jednej nieruchomości dopuszcza pośrednio art. 12 wspomnianej już ustawy. Czytamy tam, że pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga moment powstania obciążenia. To wręcz klasyczne „kto pierwszy, ten lepszy”. Banki i ich klienci ciągle jednak mają wątpliwości.

Stanowisko Sądu Najwyższego w sprawie dwóch hipotek

W sprawie dwóch hipotek na jednej nieruchomości wypowiedział się także Sąd Najwyższy, do którego trafiła skarga kasacyjna na wyrok Sądu Okręgowego. Został wydany wyrok w sprawie o sygnaturze I CSK 326/14. Sąd Najwyższy wykazał, że w polskim systemie prawnym nie ma przepisu, który zakazywałby ustanowienia kilku hipotek na tej samej nieruchomości. Warto tu przytoczyć obszerny fragment uzasadnienia Sądu Najwyższego:

„Zarówno treść art. 65 ust. 1 u.k.w. i h., jak i inne przepisy tej ustawy nie dają uzasadnionych podstaw do formułowania zakazu ustanawiania na tej samej nieruchomości kilku hipotek w celu zabezpieczenia tej samej jednoznacznie oznaczonej wierzytelności, przy czym chodzi o wierzytelność wynikającą z tego samego oznaczonego stosunku prawnego. Przeciwnie, zmiany wprowadzone ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r., Nr 131, poz. 1075) skłaniają do wniosku, iż ustanowienie takich hipotek jest możliwe”.

Do tego Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 76 ust. 3 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece „nie wyklucza […] ustanowienia na tej samej nieruchomości dwóch różnych hipotek mających zabezpieczać tę samą wierzytelność”.

Czy bank zgodzi się na dwie hipoteki?

Skoro przepisy prawa nie zakazują w żadnym razie ustanawiania dwóch hipotek na jednej nieruchomości i zostało to potwierdzone przez wyrok Sądu Najwyższego, nie powinno być zatem większego problemu, aby przeprowadzić taki proces. Banki nie mają przecież podstawy prawnej, żeby tego odmawiać. Tyle teoria. Prawnie jest możliwe, żeby ustanawiać dwie hipoteki na jednej nieruchomości, ale w praktyce nie jest to stosowane. Mało prawdopodobne, żeby którykolwiek bank zgodził się na takie rozwiązanie, chyba że ktoś chce wziąć drugi kredyt hipoteczny w tym samym banku.

Dlaczego takie jest stanowisko banków? Trzeba pamiętać, że od kolejności wpisów hipotecznych zależy to, czyja wierzytelność zostanie zaspokojona. Żaden bank nie chce być tym drugim wierzycielem lub nawet trzecim. Do tego zwykle wartość hipoteki umownej jest znacznie wyższa niż wartość samego kredytu. Niekiedy to nawet 200% pożyczonego kapitału. W tej sytuacji nie można raczej liczyć na to, że jakiś bank zgodzi się na dwie hipoteki na jednej nieruchomości.

Warto zatem raz jeszcze powtórzyć, że w polskim prawie jest możliwe ustanowienie dwóch hipotek na jednej nieruchomości, ale w praktyce jest to rzadko stosowane. Najczęściej banki nie zgadzają się na takie rozwiązanie, uznając, że to dla nich zbyt ryzykowne.