Rozwód a kredyt hipoteczny – czyli co z kredytem po rozwodzie?

Spotkałem się ostatnio z informacją, że wiele osób aktualnie rezygnuje z rozwodu ze względu kłopoty z podziałem nieruchomości obciążonej hipoteką. Podobno, co trzecia para rezygnuje z rozwodu z powodu kredytu hipotecznego.

Osobiście, nie jestem tym specjalnie zdziwiony. Często powtarzam swoim klientom, że kredyt hipoteczny wiąże mocnej niż węzeł małżeński… Na ogół tego typu uwagi wywołują uśmiechy i generalnie są odbierane jako taki lekki żart z mojej strony, aby rozluźnić tą poważną atmosferę, związaną z bądź co bądź, ważną decyzją finansową. Nie - to nie żart. Naprawdę jest problem z rozdziałem kredytu hipotecznego, co nie znaczy, że to niemożliwe.

Problem polega na tym, że Bank i Sąd zupełnie inaczej podchodzą do tego zagadnienia. Sąd podchodzi do podziału majątku kompleksowo. Uwzględnia co strony wniosły przed małżeństwem. Jak zabezpieczyć dzieci, a także czyja była wina. Nawet w przypadku rozwodu bez orzekania o winie podział majątku nie jest sprawą łatwą. Przy rozwodzie olbrzymią rolę odgrywają emocje ( wiem to z autopsji…). Obie strony czasami ze zwykłej ludzkiej przekory nie chcą się zgodzić na kompromis. Jak to? Ja mam mu to darować? Nigdy w życiu! To moja ciężka praca… gdyby nie ja – nic byśmy nie mieli itp. itd. A niestety, Sąd nie wynika w to kto więcej pracował a kto więcej spoczywał na kanapie wnikliwie studiując kanały telewizyjne. Jest wspólnota – wszystko na pół. To przykre, że uczą nas tylu różnych bzdur w szkołach a skutki prawne związku małżeńskiego poznajemy zwykle przy rozwodzie…

W każdym bądź razie, pomimo tego prawnego wstępu – nie będę pisał o tym jak Sąd podejdzie do podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. To już robota dla radcy prawnego i to specjalizującego się w rozwodach.

Postaram się tu przedstawić punkt widzenia banku. Jak bank podejdzie do tego problemu i co możemy zrobić, uzyskać, przedsięwziąć aby dokonać rozdziału kredytu.

W gruncie rzeczy dla banku nie ma znaczenia czy przystępujący do kredytu dwoje ludzi ma ślub czy go nie ma. Różnica jest tylko taka, że w przypadku wspólnoty małżeńskiej kupno nieruchomości odbywa się na zasadach wspólnoty małżeńskiej ustawowej. A w przypadku zakupu przez dwie osoby żyjące w wolnym związku, kupują po 50% wartości nieruchomości. I choć wielu prawników by się ze mną nie zgodziło ( bo Sąd naprawdę podchodzi do takich rzeczy specyficznie) to dla Banku skutki są takie same. Czy mamy udziały po 50% , czy nabywamy nieruchomość jako małżeństwo, to do kredytu przystępują DWIE osoby. Obie wyrażają zgodę na wpis hipoteki i OBIE odpowiadają finansowo za kredyt. Analityk badając zdolność kredytową uwzględnia dochody obojga małżonków ( partnerów). I ma to poważne skutki jeśli chodzi o tzw. ryzyko bankowe. Kiedy przychodzimy do banku informując go, że rozwiedliśmy się ( rozstaliśmy się) i że chcemy podziału/rozdziału kredytu to bank na „dzień dobry” odpowie nam, że nie ma mowy, że to niemożliwe. A to dlatego, że kredyt był udzielony na DWIE osoby i analiza zdolności była na dwoje. Co więcej, jeśli nawet wyrokiem Sądu, nieruchomość została przejęta całkowicie przez jednego z kredytobiorców ( jest w 100% jedynym właścicielem) to dla banku nie ma to większego znaczenia. Umowa była na DWIE osoby i w dalszym ciągu DWIE osoby odpowiadają za kredyt. Aby kredyt został przejęty przez osobę, która jest już jedynym właścicielem nieruchomości to należy złożyć praktycznie nowy wniosek. Dokumenty finansowe, dokumenty dot. nieruchomości, prawne. Po prostu nowa aplikacja kredytowa. Po to, aby analityk mógł stwierdzić, że ta jedna osoba jest w stanie obsługiwać kredyt ( ma zdolność kredytową) w sposób bezpieczny dla Banku i niej samej. Jeśli ta osoba nie ma zdolności – nie ma szans na przejęcie kredytu. W dalszym ciągu obie strony odpowiadają za kredyt! Pamiętajmy, dla Banku to znacznie korzystniejsze jeśli za kredyt odpowiadają dwie osoby. Generalnie Banki nie są zainteresowane tym aby tracić współkredytobiorców. Kredyt dla „singla” jest zawsze kredytem o podwyższonym ryzyku. Co dwie osoby to nie jedna.

Dlatego też, najprostszym i najszybszym sposobem na „rozwód w kredycie” jest sprzedaż danej nieruchomości, najczęściej mieszkania lub domu. Sprzedając mieszkanie czy dom, spłacamy w pierwszej kolejności kredyt a resztą środków ( jeśli są…) dzielimy się wg. własnego uznania lub Sądu.

Niestety, w praktyce sprzedaż nieruchomości nie zawsze jest możliwa. Przede wszystkim, często jedna ze stron ( zwłaszcza gdy ma dzieci) chce zachować mieszkanie czy dom. Niejednokrotnie pieczołowicie wykańczane z dużą dozą własnej pracy, czasu i pieniędzy. Takie domy czy mieszkania mają wtedy tzw. wartość emocjonalną.

Aktualnie jest jeszcze jeden poważny problem ze sprzedażą nieruchomości i spłatą kredytu. Na rozwód decydujemy się najczęściej po 4-6 latach związku. A to oznacza, że rozstający się brali kredyt w latach 2005-2008, kiedy 90% kredytów była udzielana we frankach szwajcarskich… Jeśli uruchamiali kredyt kiedy frank był po 2,5 a teraz mieliby go spłacić po 3,5 to narażają się na poważne straty. W skrajnych sytuacjach, ich kredyt może być wyższy nawet o 40% od tego jaki faktycznie wzięli. Bardzo często, wartość kredytu przekracza wartość mieszkania czy domu.

No i wtedy to naprawdę mamy problem. Sprzedać takiego mieszkania po prostu nie możemy. Co gorsza, nawet rozwiązanie z przejęciem kredytu może być niemożliwe. Nawet jeśli mamy zdolność kredytową, faktycznie zarabiamy tyle, że możemy sami spłacać kredyt. To bank skwapliwie wykorzysta ów moment i … zażąda dodatkowego zabezpieczenia! Skoro na moment przejęcia kredytu, wartość tego kredytu przekracza wartość nieruchomości to bank będzie chciał jakieś dodatkowe zabezpieczenie. Czyli inaczej mówiąc, będzie chciał abyśmy jakiś inny dom lub mieszkanie dali jako zabezpieczenie kredytu.

W praktyce, jedynym sensownym rozwiązaniem pozostaje wynajęcie takiego mieszkania i „komisyjnie” dochody z najmu przeznaczać na spłatę kredytu. I czekać na lepsze czasy.

Chyba nie muszę tłumaczyć, ile wad ma to ostatnie rozwiązanie. Dla osób, które się rozstały, przeważnie z całą masą wzajemnych pretensji i żali to po prostu granat bez zawleczki…

Jednak dla osób, które rozstały się w sposób „pokojowy”, dochodząc do wniosku, że nie ma sensu już dłużej się ze sobą męczyć ( a znam takie przypadki). To takie rozwiązanie nie jest złe. Przynajmniej do czasu, kiedy będzie szansa korzystnie sprzedać nieruchomość.

Niestety, takie rozwiązanie nawet w przypadku osób bardzo rozsądnie podchodzących do rozwodu ma swoje wady. Chodzi o to, że cały czas ten kredyt widnieje w bankach jako nasze obciążenie. Jeśli chcemy wziąć kredyt aby kupić nowe mieszkanie, bo chcemy sobie ułożyć życie na nowo, to do zdolności kredytowej wciąż będzie brany pod uwagę ten stary kredyt.

I często to stare obciążenie niczym kotwica trzyma nas na uwięzi, nie pozwalając wypłynąć nam na szersze wody naszego życia .

Myślę, że teraz kiedy napiszę, że kredyt hipoteczny wiąże mocniej niż węzeł małżeński to już nikt się nie zaśmieje. Kredyt hipoteczny to bardzo poważna decyzja. Decyzja ze skutkami niekiedy na 20 i więcej lat. Dlatego warto taką decyzję rozważyć bardzo wszechstronnie. Zwłaszcza, gdy taki kredyt bierzemy jeszcze z kimś…