Kredyt na zakup działki budowlanej

Czy decydując się na zakup działki budowlanej na kredyt musimy wziąć pod uwagę inne kryteria niż przy kredycie na zakup nieruchomości innego rodzaju?

Odpowiedź na to pytanie brzmi: tak i to z kilku względów.

Na początku pytam Klientów, jakie mają plany odnośnie tej działki. Inaczej dobieram ofertę Klientowi, który kupuje działkę w celu inwestycyjnym (czyli dalszej sprzedaży), a inaczej Klientowi, którego celem jest wybudowanie domu (dzisiaj skoncentruję się na analizie tego drugiego przypadku). Kolejnym etapem jest określenie horyzontu czasowego – czy budowa jest planowana w najbliższej przyszłości, czy też ma być realizowana w  przyszłości bardziej odległej.

Decydując się na skredytowanie zakupu i budowy w najbliższym czasie, musimy wziąć pod uwagę zdolność kredytową na całą inwestycję – to znaczy sfinansowanie zarówno działki jak i kosztów budowy. I tutaj czyhają na Klienta pułapki związane z różnym kosztem budowy przyjmowanym w różnych bankach, zmiennością sytuacji finansowej Klienta (czynnik o szczególnej wadze dla Klientów z dochodami z działalności gospodarczej), zmiennością oferty banków, zmiennością kryteriów przyjmowanych do określenia zdolności kredytowej, czy wymogami w zakresie generalnego wykonawcy.

Rodzi się pytanie, co można zrobić, żeby ograniczyć wystąpienie wspomnianych powyżej zagrożeń?

Najprostszym sposobem jest zaciągnięcie jednego kredytu z przeznaczeniem na zakup działki i jednocześnie na budowę domu. Klient składający taki wniosek musi jednak spełnić dodatkowe wymogi w zakresie dokumentacji. Do wniosku dodatkowo przedstawia kosztorys, który określa całkowite koszty budowy domu oraz projekt budowlany. Taki kredyt zawsze jest wypłacany w transzach. Pierwsza transza to pieniądze pozwalające na sfinansowanie zakupu działki – wypłacane bezpośrednio na konto sprzedającego wskazane w akcie notarialnym przenoszącym własność działki na kredytobiorcę. Transza kolejna przeznaczona na budowę domu będzie wypłacona dopiero po przedłożeniu w banku prawomocnego pozwolenia na budowę. Następne transze na budowę są wypłacane na wniosek wnioskodawcy po uprzednim skontrolowaniu postępu prac. Do momentu wypłaty całego kredytu Kredytobiorca płaci jedynie raty odsetkowe od uruchomionych transz.

Plusem takiego rozwiązania jest to, że Kredytobiorca kupując działkę ma zapewnione finansowanie budowy. Minusem jest fakt, że nie wszystkie banki oferują taki kredyt. Nie zawsze też Klienci na etapie zakupu są zdecydowani, jaki dom chcą na tej działce wybudować.

Część Banków na etapie wnioskowania o kredyt budowlany wymaga przedłożenia od razu prawomocnego pozwolenia na budowę. Jeżeli nasz Kredytobiorca nim nie dysponuje, to składa najpierw wniosek o kredyt na zakup działki, a kilka miesięcy później po uzyskaniu stosownej dokumentacji zwraca się z wnioskiem do banku o przyznanie drugiego kredytu – na budowę. Z takiego rozwiązania korzystają Klienci, którzy na moment podjęcia decyzji o zakupie działki, nie są jeszcze pewni, jaki dom zamierzają na niej wybudować. W niektórych bankach w takim przypadku ten drugi kredyt (budowlany) może zostać udzielony w programie Rodzina na Swoim. Powyższe rozwiązanie przynosi wymierny efekt w postaci dopłaconych odsetek. Aby skorzystać z tego programu należy jednak spełnić szereg wymogów zawartych w Ustawie z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania.

Rozwiązanie to ma jednak jeden poważny minus – od złożenia wniosku o kredyt na zakup domu do momentu złożenia wniosku na budowę może minąć nawet kwartał, a w tym czasie oferta wybranego przez Kredytobiorcę banku może ulec zasadniczym zmianom. Zmianie może też ulec sytuacja finansowa i rodzinna Kredytobiorcy, co może odbić się ujemnie na jego zdolności kredytowej. Jest to dość poważne ryzyko, bo niestety oba kredyty muszą zostać udzielone przez ten sam bank. Jeżeli nie ma innego wyjścia i trzeba się zwrócić o pomoc do innego banku, to w nowym kredycie oprócz kwoty przeznaczonej na budowę domu należy uwzględnić kwotę na refinansowanie kredytu, który był udzielony wcześniej na zakup działki budowlanej. Niestety większość banków w takiej sytuacji pobierze także prowizję za wcześniejszą spłatę. Jeżeli sytuacja Klienta wskazuje na duże ryzyko zaistnienia takiej konieczności, to doradzam kredyt z możliwie niskimi kosztami zaciągnięcia i wcześniejszej spłaty tego zobowiązania. Ideałem w takim przypadku jest oferta z zerową prowizją za przyznanie kredytu, zerowymi kosztami wcześniejszej spłaty i bez dodatkowych ubezpieczeń obowiązkowych.

Ponieważ wybór kredytu na zakup działki budowlanej i ewentualną budowę nie jest sprawą tak prostą, jak kredyty na pozostałe cele finansowania, uważam, że warto przed podjęciem decyzji spotkać się z doradcą kredytowym, który jest w stanie dobrać dla każdego indywidualnie optymalne rozwiązanie. 

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 508677789

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście