Kredyt na budowę domu w systemie gospodarczym - budowa domu na kredyt

Własny dom to marzenie zdecydowanej większości Polaków.

Własny dom z ogródkiem, choćby i mały to cel życiowy pokaźnej liczby mieszkańców naszego kraju. I co ciekawe, w Polsce bardzo dużo osób decyduje się na samodzielne wybudowanie domu niż na zakup gotowego. Powody wyboru tego typu rozwiązania, w sumie bardziej czasochłonnego, są dwa. Przede wszystkim wybudowanie domu samodzielnie, w tzw. systemie gospodarczym jest tańsze niż zakup domu już oddanego do użytku.

Drugą sprawą, nie wiem czy nie decydującą, to kwestia wyboru projektu i całej aranżacji domu. Większość Polaków wychodzi z założenia, że jeżeli już mają ponieść spory koszt związany z inwestycją w dom, to niech już to będzie dom ich marzeń. Dokładnie taki jaki potrzebują. W dodatku mogą wybrać rodzaj materiałów jakie mają być użyte do budowy domu i mieć kontrolę jakościową nad postępem prac. I właśnie te dwie rzeczy decydują o tym, że w Polsce budowa domu systemem gospodarczym jest wciąż bardzo popularna.

Decyzja o wybudowaniu domu to jedno ale tak czy inaczej trzeba mieć za co wybudować ten dom. Dlatego też postaram się zwięźle opisać od czego powinniśmy zacząć zanim zaczniemy się ubiegać o kredyt hipoteczny na budowę domu.

Przede wszystkim powinniśmy być w posiadaniu działki budowlanej. Tzn. jest możliwość udzielenia kredytu na zakup działki i jednocześnie wybudowanie domu ale to dość złożona opcja do której jeszcze przejdę. Po prostu w większości sytuacji jesteśmy już w posiadaniu działki budowlanej.

Mając działkę możemy wybrać projekt domu. A mając projekt możemy rozpocząć starania o uzyskanie pozwolenia na budowę. I dopiero kiedy mamy pozwolenie na budowę bank przyjmie od nas wniosek o kredyt. To ważne, zauważyłem w swojej dotychczasowej praktyce, że klienci często nie potrafią określić momentu w którym mogą pójść do banku o kredyt na budowę domu. A sprawa jest w sumie prosta – nie wcześniej jak przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dla banku jest to dowód na to, że stan prawny dokumentacji budowlanej jest zaakceptowany przez stosowny urząd i klient może w każdej chwili rozpocząć prace budowlane.

Do wniosku musimy sporządzić kosztorys prac. To bardzo ważny dokument bo wartość kosztorysu decyduje o kwocie przyznanego kredytu ale klienci na ogół mają z nim największe problemy. A właśnie kosztorys pozwala klientowi określić ile chce uzyskać kredytu. Chcąc przykładowo uzyskać 250 tyś kredytu to powinniśmy rozpisać kosztorys na 250 tyś. Bank nie da nam ani mniej ani więcej niż to jest ujęte w kosztorysie. Ważną sprawą jest koszt wybudowania domu w przeliczeniu na m2. Jeśli koszt budowy za m2 okaże się zbyt niski to bank może nam zakwestionować taki kosztorys. Uznając, że niemożliwe jest wybudowanie domu poniżej tej wartości. Jeśli będzie zbyt duży, może uznać że dom będzie przewartościowany w stosunku do realnych cen rynkowych, choć przyznam, że akurat takie sytuacje są bardzo rzadkie. Każdy bank ma swój własny wskaźnik minimalnej ceny za m2 przy budowie domu. Nie ma sensu ich tu wymieniać gdyż te ceny minimalne cały czas się zmieniają, po prostu należy skonsultować się z doradcą, który pomoże nam przy sporządzeniu kosztorysu zgodnie z wymogami banku. Zwłaszcza, że każdy bank wymaga kosztorysu budowy na swoim formularzu i każdy czymś się różni.

Bank udzielając nam kredytu na budowę domu, wypłaca go transzami. Tzn. nie przelewa całego kredytu od razu na konto klienta ale dzieli go na kilka części. I przed uruchomieniem kolejnej transzy bank dokonuje kontroli inwestycji czyli sprawdza jak przebiega postęp robót. Najczęstszym pytaniem klientów w tym momencie to w jaki sposób będą musieli udokumentować stan robót. Czy np. będą musieli przedstawiać faktury z zakupu materiałów lub zleconych prac? Aktualnie większość banków nie wymaga przedstawiania faktur, wystarczają zdjęcia i inspekcja pracownika banku który sprawdza tylko stan faktyczny tj. ile zostało wybudowane. Część banków wymaga faktur ale tylko na 50% kosztów inwestycji. Czyli jeśli otrzymujemy pierwszą transzę w wys. 50 tyś to tylko 25 tyś mamy udokumentować w fakturach. Ogólnie, nie ma aktualnie w bankach z tym większego problemu. Nieliczne banki, które nadal dość skrupulatnie rozliczają klientów z faktur po prostu nie są przez doradców brane pod uwagę.

Wspomniałem, że istnieje możliwość wnioskowania o kredyt na zakup działki i od razu na budowę domu. Jest to możliwe ale są pewne ograniczenia.

Kupowana działka musi jednoznacznie być zakwalifikowana jako działka budowlana, tj. w planie zagospodarowania przestrzennego jest wykazana jako działka przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wymagane jest zaświadczenie z gminy potwierdzające przeznaczenie działki jako budowlanej. Ponadto, klient musi mieć już wybrany projekt, tak aby można było oszacować wielkość domu i tym samym jego wartość. I wtedy bank może udzielić nam kredyt na zakup działki i od razu na wybudowanie domu. Taki kredyt również jest uruchamiany w transzach, przy czym pierwsza transza jest przeznaczona na zakup działki. Kolejne, już z przeznaczeniem na budowę są uruchamiane dopiero jak klient przedstawi pozwolenie na budowę. Warto o tym pamiętać: najpierw zakup działki, następnie klient musi otrzymać pozwolenie na budowę a dopiero wtedy wypłacane są kolejne transze na budowę.

Należy jeszcze wspomnieć o tym, że bank w okresie wypłat transz nie pobiera od nas rat kapitałowych, wyłącznie raty odsetkowe od aktualnego salda. Czyli, jeśli uruchomiliśmy pierwszą transzę w wys. 50 tyś to płacimy tylko odsetki od tej kwoty. Raty kapitałowe zaczynamy płacić dopiero po uruchomieniu wszystkich środków. W tym krótkim przewodniku nie wyczerpałem wszystkich aspektów takiego kredytu gdyż specyfika kredytów na budowę domów jest taka, że każda sprawa czymś się różni. Jednak te podstawowe informację pomogą Państwu w ustaleniu czynności jakie należy podjąć i kiedy warto już się zgłosić do doradcy finansowego.