Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

W ciągu ostatnich kilkunastu lat znacząco wzrosła ilość bezpośrednich inwestycji zagranicznych w naszym kraju. Promocja Polski za granicą, stworzenie atrakcyjnych warunków inwestycyjnych ( w tym specjalne strefy ekonomiczne), stale rozwijająca się infrastruktura, strategiczne położenie kraju, duże zasoby młodej i dobrze wykształconej ( a przede wszystkim względnie tańszej niż na Zachodzie ) siły roboczej -  wszystko to skłoniło wielu inwestorów do zainwestowania w Polsce. Na podstawie danych NBP od 2001 do 2011 roku wartość napływu bezpośrednich inwestycji zagranicznych do Polski wyniosła ok. 110 mld euro. W większości z inwestycjami tymi związane było nabycie przez inwestorów nieruchomości. Na przestrzeni kilkunastu ostatnich lat swoje oddziały i filie otworzyło w Polsce wiele koncernów międzynarodowych,  w których pracę i możliwość rowoju zawodowego znaleźli zarówno obywatele Polscy, jak i cudzoziemcy. Część obcokrajowców postanawia zostać w naszym kraju na stałe i tym samym często decydują się na zakup nieruchomości.

Jak wygląda procedura nabycia nieruchomości przez cudzoziemca od strony formalnej? Czy wymaga to uzyskania pozwolenia? Jeśli tak, to w jakich przypadkach? Podstawowe informacje w tym zakresie znajdą Państwo w moim artykule, natomiast w przypadku zapytań odnośnie możliwości kredytowania zakupu nieruchomości przez cudzoziemców  - w dużej mierze zależy to od indywidualnej sytuacji - dlatego zapraszam do kontaktu i spotkania po szczegóły..

 

Po pierwsze, kim właściwie jest cudzoziemiec według polskiego prawa?

Zgodnie z art. 1 pkt.2 ustawy z 24 marca 1920r.o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ( Dz.U. Nr 167 poz. 1758 z 2004r. ze zm.), cudzoziemcem jest: osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, osoba prawna mająca siedzibę za granicą, jak i należące do nich lub kontrolowane bezpośrenio lub pośrednio spółki nieposiadające osobowości prawnej, mające siedzibę za granicą.

Kiedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia?

Zgodnie z w/w ustawą  aby nabycie przez cudzoziemca nieruchomości położonej na terytorium Polski było skuteczne, wymaga to wydania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych  ( wydanego w drodze decyzji administracyjnej). Obowiązek ten dotyczy zarówno uzyskania prawa własności, jak i prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Oznacza to nabycie nieruchomości w drodze aktu notarialnego umowy sprzedaży, jak i w przypadku zamiany, dziedziczenia testamentowego, zasiedzenia bądź też darowizny. Zezwolenie wydawane jest wyłącznie na podstawie wniosku cudzoziemca. Nie ma gotowych wzorów, natomiast informacje jakie powinny być zawarte reguluje wspomniana już ustawa oraz Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie szczegółowych informacji i rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 94, poz. 925 z późn. zm.).

Wniosek powinien zawierać:

1. oznaczenie wnioskodawcy – obywatelstwo oraz adres zamieszkania ( dla osób fizycznych),
2. oznaczenie nabywanej nieruchomości,
3. oznaczenie zbywcy - wraz z adresem zamieszkania,
4. określenie czynności prawnej w wyniku której dojdzie do nabycia nieruchomości np. umowa sprzedaży, darowizny, zmiany,
5. wskazanie celu nabycia nieruchomości,
6. wskazanie okoliczności potwierdzających więzi wnioskodawcy z Polską,
7. wskazanie środków finansowych na zakup nieruchomości

W przypadku chęci nabycia więcej niż 15 działek gruntu, do wniosku należy załączyć wykaz tych nieruchomości sporządzony stosownie do załącznika nr 2 wskazanego wyżej rozporządzenia.

Dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską, to w szczególności:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
• posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców,
• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Należy pamiętać, iż w/w przesłanki są przykładowe, co oznacza iż cudzoziemiec może również w inny sposób udokumentować swoje więzi z naszym krajem.

Dokumenty w języku obcym należy składać wraz z tłumaczeniem dokonanym przez tłumacza przysięgłego. Dokumenty mogą być złożone w oryginale lub jako kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza, adwokata, radcę prawnego.

Warunki otrzymania zezwolenia

Zgodnie z art.2 ustawy Minister Spraw Wewnętrznych przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku, a także dokonać, przy pomocy właściwych organów administracji rządowej, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa. Co istotne, Minister Spraw Wewnętrznych może również w zezwoleniu określić specjalne warunki dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia.

Minister Spraw Wewnętrznych wydaje zezwolenie, jeżeli:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa oraz gdy wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską,
• nie zostanie wniesiony sprzeciw przez Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Sprzeciw o którym mowa może zostać wniesiony przez ministrów w terminie 14 dni ( w niektórych przypadkach w ciągu 2 miesięcy) od dnia doręczenie wystąpienia Ministra Spraw Wewnętrznych.

WAŻNE! :  W sytuacji wniesienia sprzeciwu przez w/w ministrów wydanie zezwolenia nie będzie możliwe.

Od złożonego wniosku należy uiścić opłatę skarbową w wysokości 1570 zł.

Ważność zezwolenia

Zgodnie z Art. 3 pkt 2 ustawy, zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania. Określa ono szczegółowo osoby nabywcy i zbywcy oraz przedmiot nabycia.

Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?

Ustawa reguluje również sytuacje, w których uzyskanie pozwolenia nie jest konieczne. Poniżej przytoczone niektóre z tych okoliczności:

• nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
• nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;
•  nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
• nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;

WAŻNE! : Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości nie dotyczą sytuacji, gdy nabywane są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni powyżej 1 ha. 

Nabywanie lokali mieszkalnych bądź użytkowych przez cudzoziemców będących obywatelami bądź przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej nie wymaga uzyskania zezwolenia MSW, niezależnie czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej czy poza obszarem strefy. Cudzoziemcy z EOG i Konfederacji Szwajcarskiej mają obowiązek uzyskać zezwolenie tylko w przypadku nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.

Trochę statystyki

Na podstawie sprawozdania Ministra Spraw Wewnętrznych z realizacji w 2012 r. ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w 2012 roku wydano 409 pozwoleń na nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców, z czego: 318 dotyczyło nabycia nieruchomosci gruntowych, 80 -nabycia lokali mieszkalnych i użytkowych, natomiast 11 zezwoleń związanych było z nabyciem udziałów i akcji w spółkach, będących właścicielem, bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w naszym kraju.

W 2012 roku cudzoziemcy, zarówno na podstawie wymaganego zezwolenia, jak i bez obowiązku ubiegania się o zezwolenie, nabyli 4 680 nieruchomości gruntowych oraz 3 905 lokali. Zarejestrowano również 308 transakcji nabycia lub objęcia przez cudzoziemców akcji lub udziałów w spółkach.

W latach 1990-2012 cudzoziemcy uzyskali w sumie 24 tys. 214 zezwoleń na nabycie nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni ponad 50 tys. ha.