Kredyt na mieszkanie warunki

Kredyt Hipoteczny i koszty z nim związane – czyli co warto wiedzieć zanim weźmiemy kredyt hipoteczny!

Kredyt Hipoteczny to kredyt na zakup lub budowę domu czy też mieszkania. Wzięcie kredytu na mieszkanie to dla większości z nas życiowa decyzja, dlatego  tak ważne jest dobre zapoznanie się z tematem, po to abyśmy mieli pewność że wybraliśmy najkorzystniejsze dla siebie rozwiązanie.

Ze względu na fakt, iż w znakomitej większości przypadków są to kredyty zaciągane na okres od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu lat, niezwykle istotne są wszystkie koszty jakie musimy ponieść przed otrzymaniem tego kredytu, jak również koszty które będziemy musieli ponosić przez cały okres jego trwania.

Większość osób zapytana jaki kredyt na mieszkanie chce otrzymać, odpowie po prostu że najtańszy. Jeśli zaczniemy się bardziej dopytywać co to znaczy ‘najtańszy’ to zazwyczaj otrzymamy dwie odpowiedzi. Pierwsza to że rata ma być najniższa lub ewentualnie niższa niż.. i tu klient podaje konkretną kwotę którą jest wstanie czy też chciałby płacić miesięcznie. Tutaj też czasami pojawia się informacja o niskiej marży, która to jest częścią oprocentowania, a przez to wpływa w bezpośredni sposób na wysokość płaconej raty. Druga odpowiedź to z kolei iż łączne wszystkie koszty mają być najniższe, tak żeby oddać jak najmniej wszystkich odsetek do banków.   

Już to proste zagadnienie pokazuje nam że problem najtańszego kredytu na mieszkanie jest bardziej złożony niż na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać.  W niniejszym artykule spróbujemy wyjaśnić kilka podstawowych kwestii takich jak czym jest oprocentowanie kredytu i z czego się składa, co to jest prowizja oraz na jakie inne koszty musimy uważać decydując się na kredyt na mieszkanie.

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów: stopy bazowej, którą dla kredytów złotówkowych jest WIBOR oraz marży banku. WIBOR to najprościej rzecz ujmując koszt pieniądza na rynku międzybankowym – za taką cenę banki pożyczają sobie złotówki wzajemnie. Ponieważ są to pożyczki niewyobrażalnie wysokich kwot, to muszą być tańsze niż te, które bank pożycza indywidualnemu klientowi. Jemu bank doliczy wcześniej wspomnianą marżę, która jest głównym zarobkiem dla banku.  WIBOR zmienia się każdego dnia, ale banki aktualizują go zazwyczaj co 3 miesiące, choć są też instytucje przeprowadzające aktualizację co 6 lub 12 miesięcy. Marża banku jest stała i gwarantuje ją umowa kredytowa. Właśnie dlatego każdy klient chce mieć niską marżę – WIBOR w długim terminie uśredni się i niezależnie od banku będzie on na bardzo zbliżonym poziomie, choć w decyzjach kredytowych może on się różnić, czasami nawet znacząco. Profesjonalny doradca powinien przedstawić klientowi wyliczenia na podstawie tej samej stawki WIBORu, najlepiej obowiązującej danego dnia. Takie oferty można wiarygodnie porównywać.

Oprocentowania, chcemy mieć jak najniższe, a możemy to osiągnąć poprzez wynegocjowanie z bankiem marży na niskim poziomie (czy marża jest niska czy wysoka to już temat na oddzielny artykuł. Na ten moment chciałbym tylko zaznaczyć, iż tą kwestie warto szczegółowo omówić ze swoim Doradcą Finansowym). Poza uzyskaniem korzystnego oprocentowania powinniśmy jeszcze zwrócić uwagę na pozostałe koszty kredytowe, które czasami są tak znaczne, że zdarza się iż korzystniej jest wziąć kredyt z wyższą marżą, ale bez tych kosztów dodatków znacznie podrażających nam kredyt.

Jednym z takim elementów jest tzw. Prowizja za udzielenie kredytu – banki często kuszą klienta niską marżą w zamian za prowizję za udzielenie kredytu. Prowizje w większości przypadków mieszczą się w zależności od banku w przedziale od 0% do 2,5% (aczkolwiek znajdziemy też oczywiście banki ze znacznie wyższymi prowizjami). Czy opłaca się skorzystać z oferty banku gdzie musimy zapłacić prowizję?

Przeanalizujemy sobie następujący przykład: klient chce kupić mieszkanie za 350.000 PLN. Chciałby, żeby bank sfinansował zakup w 100%. Kredyt miałby być na 30 lat, raty równe. Aktualny WIBOR wynosi 2,9%. Bank oferuje dwie możliwości: kredyt z marżą 1,4% i zerową prowizją lub kredyt z marżą 1,2% i prowizją 1,5%. Co się bardziej opłaca?

Przy marży 1,4% miesięczna rata równa wyniesie 1.783,81 PLN, a koszt odsetkowy po 30 latach 283.248,54 PLN.

Przy marży 1,2% miesięczna rata równa wyniesie 1.742,34 PLN, a koszt odsetkowy po 30 latach 268257,88 PLN. Prowizja natomiast wyniesie 1,5% czyli 5.250 PLN. Doliczając tę kwotę do kosztu odsetkowego będziemy mieli sumę 273.507,88 PLN. Wygląda na to, że to i tak taniej niż w pierwszym wariancie.

Liczby nie kłamią, więc sprawa wydaje się być jasna… ale tylko przy założeniu, że klient faktycznie będzie spłacał kredyt 30 lat. Faktem jest jednak, że średnia długość życia kredytu hipotecznego w Polsce to około 7 lat. Nikt nie chce być zadłużonym przez całe życie, dlatego większość z nas po prostu zamierza kredyt nadpłacać. Zobaczmy więc od kiedy faktycznie opłaca się prowizja. Żeby to sprawdzić trzeba policzyć różnicę w racie kredytu z wyższą i niższą marżą. W naszym przypadku wynosi ona 41,47 PLN. Prowizja zwróci nam się więc dopiero po 127 miesiącach.  Innymi słowy korzyść z zapłacenia prowizji za udzielenie kredytu spowoduje, że kredyt będzie tańszy po 10 latach i 7 miesiącach od momentu rozpoczęcia spłaty. Jeśli planujemy spłacić go wcześniej, to taka prowizja nie jest dla nas opłacalna. Oczywiście jest to duże uproszczenie, ale chodzi o pokazanie pewniej idei co ma na celu pomóc nam podjąć bardziej świadomą decyzje decydując się na ofertę konkretnego banku.

Kolejnym znaczącym kosztem są Ubezpieczenia – to ostatnio ulubione produkty do poprawy rentowności sprzedaży kredytów, oczywiście poprawy rentowności dla banków. Jest ich mnóstwo. Niektóre są nieodłącznie związane z finansowaniem obcym i tego nie unikniemy w żadnym banku. Do tej kategorii należy:

- ubezpieczenie nieruchomości – każdy bank zażąda od nas abyśmy ubezpieczyli kredytowaną nieruchomość od ognia i innych zdarzeń losowych, ponieważ jest ona najważniejszą formą zabezpieczenia spłaty kredytu, a więc gdyby uległa zniszczeniu, to bank miałby duży problem. Banki proponują Towarzystwa Ubezpieczeniowe z którym współpracują lub proszą o ubezpieczenie w dowolnym TU i sporządzenie cesji praw z takiej polisy na bank. Tak czy inaczej tego kosztu nie ominiemy,  warto jednak sprawdzić czy bank daje nam wybór Towarzystwa Ubezpieczeniowego, bo nie jest tajemnicą, że za polisę sprzedaną przez bank w imieniu TU zapłacimy zazwyczaj więcej niż za polisę od agenta ubezpieczeniowego, gdyż bank musi zarobić na sprzedaży takiego produktu. Kupno takiej polisy w banku ma też korzyści, bo np. zyskamy  czas i wygodę, ponieważ wszystko załatwimy w placówce banku, a polisa najczęściej będzie odnawiała się automatycznie co roku i nie będziemy musieli pamiętać o tym, by w odpowiednim terminie przedłużyć ubezpieczenie i zanieść cesję do banku. Jeśli różnica w cenie jest niewielka, to warto kupić polisę w banku i nie zaprzątać sobie głowy dotrzymywaniem terminów;

- ubezpieczenie pomostowe – czyli ubezpieczenie do czasu ustanowienia prawnego zabezpieczenia kredytu, tj. do czasu wpisu hipoteki w IV dziale księgi wieczystej. Zazwyczaj okres objęty tym ubezpieczeniem to kilka lub kilkanaście miesięcy. Kupując nieruchomość z rynku wtórnego wpis hipoteki uzyskamy bardzo szybko, może nawet w miesiąc. Zależy to wyłącznie od sprawności działania urzędników w naszym sądzie rejonowym. Dłużej potrwa to w przypadku nieruchomości kupowanej od dewelopera, ponieważ żeby wpisać hipotekę trzeba wcześniej wyodrębnić księgę wieczystą na lokal, a to jest możliwe dopiero po oddaniu lokalu do użytkowania i podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność na klienta. Kiedy kupujemy mieszkanie w inwestycji, która została dopiero rozpoczęta, musimy liczyć się z faktem, że potrwa to wiele miesięcy. W takim przypadku dobrze by było, gdyby to ubezpieczenie było takie. Bankowy standard do podwyższenie marży kredytu do czasu wpisania hipoteki o 1% - 1,2%;

- ubezpieczenie na życie – które tak naprawdę ubezpiecza bank na wypadek śmierci kredytobiorcy. Sensownie posiadać taką polisę, ponieważ chroni ona interesy naszych spadkobierców. Jeśli kredytobiorca nie dożyje całkowitej spłaty kredytu, ubezpieczyciel jest zobowiązany spłacić kredyt za niego, a więc spadkobiercy np. nasze dzieci dziedziczą nieruchomość wolną od obciążeń. Jeśli chodzi o koszt takiego ubezpieczenia w banku, to kształtuje się on bardzo różnie, dlatego należy uważać szczególnie na ten produkt. Kontynuując analizę naszego modelowego przykładu (kredyt na 350.000 PLN), miesięczny koszt ubezpieczenia na życie w trzech różnych bankach wyniesie: 1) 70 PLN, 2) 126 PLN, 3) 564,66 PLN. Różnice są więc ogromne. Oczywiście są także banki, które nie wymagają takiego ubezpieczenia. Wtedy można (ale nie trzeba) wykupić indywidualną polisę i wybrać rynkowo najkorzystniejszego ubezpieczyciela;

- ubezpieczenie od utraty pracy – korzyść dla kredytobiorcy z posiadania takiego ubezpieczenia polega na tym, że ubezpieczyciel spłaci kolejne np. 12 rat kredytu w przypadku, gdy kredytobiorca utraci swoje stałe źródło dochodu z przyczyn od siebie niezależnych. Nie jest to tani produkt. Należy też szczegółowo sprawdzić warunki ubezpieczenia, ponieważ zdarza się, że dotyczy ono wyłącznie przypadków zwolnień grupowych, które zdarzają się rzadko – pracodawcy unikają takich rozwiązań, ponieważ muszą wówczas wypłacać wysokie odprawy;

- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – kolejnym czynnikiem, który powoduje, że dany kredyt jest dla banku ryzykowny i  z tego powodu bank nakłada  na klienta dodatkowe ubezpieczenie jest niski poziom wkładu własnego klienta. Bank ustala pewien poziom zaangażowania środków własnych klienta, który zgodnie z jego procedurami oznacza, że klient jest na tyle mocno zaangażowany w finansowanie nieruchomości, że będzie dobrze spłacał kredyt. Zazwyczaj aby ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie było wymagane wymagany jest wkład własny w wysokości co najmniej 20% wartości nieruchomości.  Tok rozumowania banku jest następujący: jeśli drogi kliencie wpłaciłeś więcej niż 70.000 PLN za nieruchomość wartą 350.000 PLN (20% wartości), czyli poniosłeś już stosunkowo duży wydatek, to najprawdopodobniej zrobisz wszystko co w twojej mocy, aby terminowo spłacać kredyt, którego Ci udzielę i nie ryzykować utraty tej nieruchomości. Ubezpieczenie to klient jest zobowiązany płacić aż do momentu, kiedy spłacony kapitał będzie przekraczał 20% wartości nieruchomości.

Na koniec należy wspomnieć o dwóch istotnych opłatach związanych z kredytem:

- opłata za wycenę nieruchomości – bank musi poznać opinię o wartości zabezpieczenia kredytu rzeczoznawcy majątkowego. Dzięki temu unika sytuacji, kiedy klient chcę otrzymać kredyt pod zastaw nieruchomości, która jest warta o wiele mniej niż wnioskowana kwota. Bank musi rzeczoznawcy za operat zapłacić, więc oczywiście ten koszt przerzuca na klienta. Standardowo koszt wyceny lokalu mieszkalnego to około 400-500 PLN, a domu jednorodzinnego 800-1000 PLN.

- prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu – występuje w większości banków przez okres pierwszych 3-5 lat od momentu uruchomienia kredytu. Bank dolicza kredytobiorcy prowizję za przedterminową spłatę części lub całości kredytu w ustalonym okresie. Bank szacuje, że produkt hipoteczny staje się dla niego rentowny dopiero po upływie pewnego okresu, więc jeśli klient chciałby spłacić swój kredyt wcześniej, to powinien zapłacić coś ekstra, bo inaczej bank nie zarobi.

Każdy bank udzielając kredytu mieszkaniowego będzie też oczekiwał, że klient założy u niego konto, a najlepiej weźmie jeszcze dadatkowe produkty np. kartę debetową do konta lub/i kartę kredytową. Za te produkty również trzeba będzie oczywiście płacić. Nie są to może najdroższe elementy kosztu kredytu, ale trzeba o nich pamiętać, bo w perspektywie kilkunastu lat spłacania kredytu, również obciążą nasz portfel.

W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji proszę o kontakt:

Doradca Finansowy Krzysztof Szymczak

tel.  791-888-061 , email: [email protected]

 

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 791888061

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście