Kredyt budowlany - kwota kredytu

Budowa domu to trudne przedsięwzięcie, bardzo absorbuące potencjaalnych inwestorów. Poruszanie się pośród szeregu wymogów formalnych związanych z rozpoczęciem budowy, wybór najlepszego rozwiązania archtektoniczno - budowlanego budynku, decyzja o sposobie realizacji inwestycji budowlanej (stem gospodarczy czy generalny wykonawca), to tylko nieliczne zagadnienia, które przyprawiają o bezsenność przyszłych właścicieli tego typu nieruchomości.

W moim odczuciu często zaniedbanym aspektm pozostaje szacowanie kosztów budowy. Jako osoba, która uczyła się kredytów hipotecznych (dawn, dawno temu) przede wszystkim właśnie na kredytach budowlano - hipotecznych wiem, że obszar ten wymaga zdecydowanie większej atencji aniżeli ta, jak jest mu poświęcana. Kosztorysy często powstają na zasadzie zaczerpniętej informacji ze strony kierownika budowy, w pędzie i z sugestią inwestorów, że ma być najtaniej. Nie rozumiem tego podejścia, ponieważ kosztorys nie jest równy wydanym środkom, a jedynie papierowym wykreowaniem możliwego scenariusza. Uważam, że nie ma nic gorszego niż przykre rozczarowanie podczas budowy, kiedy prace idą pełną parą, a okazuje się, że nagle zbrakło środków, ponieważ niedoszacowaliśmy wszystkich kosztów prac budowlanych.

Klienci często próbują papierowo zaniżać koszt prac, a "pomocnicy" im wtórują. Podobnie postępują pracownicy banków, któzy myślą tylko o tym co tu i teraz (realizacja planów sprzedażowych) i sztucznie poprawiają klientom humor utwierdzając ich w przekonaniu, że za 2000zł/m2 powierzchni użytkowej domu już niebawem, na naszej działce wyrośnie wspaniały pałac. Błąd! To grzech ciężki i niewybaczalny, który w czasie późniejszym odbija się czkawką klientów.

Bardzo często ten tok myślowy pasuje inwestorom, ponieważ wartośc kosztorysowa jest ściśle skorelowana z kwotą wnioskowanego kredytu budowlanego. Banki muszą mieć pewność, że kosztorys, wcześniej zaakcetowany przez analityka przełoży się na budowę, więc muszą zabezpieczyć budżet klienta albo w całości środkami z kredytu albo w tylko w części, ale w takim przypadku wymaga wcześniejszego wniesienia różnicy poprzez realizację prac o odpowiedniej wartości.

Mało kto wie, bo też mało kto informuje, że kwota wnioskowanego kredytu przy kredycie budowlanym, to tylko wirtualna PULA z jakiej klient może skorzystać (nie musi) podczas realizacji inwestycji. Banki bowiem końcowo nie wymagają przedkładania faktur, a jedynie zakończenia prac budowlanych i odbioru budynku (brak sprzeciwu wydany przez PINB). W związku z tym wnioskując o kredyt budowlany np. na kwotę 500 000zł może się okazać, że zmieścimy się w koszcie 380 000zł i różnicy nie będziemy musieli wypłacać, ponieważ budynek będzie gotowy do zamieszkania. Co do reszty kredytu klient pisze wtedy oświadczenie, że z niej rezygnuje i bank ostatecznie ustala kapitał do spłaty na ten, realnie uruchomiony. Taki model postepowania, z przeszacowanym kosztem, gwarantuje ukończenie budowy i możliwość reakcji ze strony klienta. Ten odwrotny, gdzie środków brakuje jest bardzo kłopotliwy i stresogenny, ponieważ banki w umowie okreslają kiedy budowa ma się zakończyć i nakładają na kredytobiorcę obwiązek przedłożenia rzeczonego wyżej zaświadczenia z PINB w określonym terminie. Kiedy środków brakuje i nie ma ich ską wziąć sytuacja robi się bardzo problematyczna. Najczęściej w takim przypadku klienci przychodą do banku i wnioskują o podwyższenie kwoty kredytu co generuje kolejne koszty, bo wymga to kolejnej analizy wszystkich dokumentów finansowych, inspekcji na nieruchomości, wydania decyzji, zapłaty za stosowny aneks, przetrzymania ekipy budowlanej w stanie bezproduktywności etc.

Dodatkowo budowanie najniższym z możliwych kosztów przekłada się na efekt końcowy, standard wykończenia, materiały, robociznę itd. Wszystko to będzie procentować w przyszłości uszczupleniem naszego portfela poprzez konieczność wiecznych poprawek, remontów i innych prac.

Nie zachęcam do takiej strategii...

Skontaktuj się z autorem porady

Zadzwoń: 792583593

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście