Deweloper bez rachunku powierniczego i inwestycja w budowie

Transakcja Klientów sfinalizowana w 2019 roku.

 

Jeśli kupujesz nieruchomość od dewelopera na etapie budowy, to taka inwestycja podlega zapisom Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego [Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377]. Potocznie ustawa zwana jest Ustawą Deweloperską, a jej regulacje weszły w życie 29.04.2012r.

 

W skrócie, deweloper sprzedając nieruchomości na etapie budowy:

1. Podpisuje umowy deweloperskie w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej o przeniesienie własności.
2. Przekazuje prospekt informacyjny inwestycji wraz z częścią indywidulaną dotyczącą nieruchomości konkretnego nabywcy.
3. Stosuje środki ochrony w postaci otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego. Nabywca wpłaca środki na wydzielony indywidualny rachunek w ramach rachunku powierniczego dewelopera i środki te są wyłączone z ewentualnej egzekucji prowadzonej wobec dewelopera. Tu jest pewien wyjątek, o czym poniżej.

Z obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego zwolnione są przedsięwzięcia deweloperskie, dla których sprzedaż rozpoczęła się przed dniem wejścia w życie ustawy deweloperskiej tj. przed 29.04.2012r.

 

Co konkretnie mówi ustawa?

 

Na początek definicje ustawowe przedsięwzięcia deweloperskiego oraz daty rozpoczęcia sprzedaży.

Art. 3

"6) przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, 1309 i 1524) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną"

"10) rozpoczęcie sprzedaży – podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego."

 

Zwracam uwagę na fragment mówiący o tym, że częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne. To właśnie z uwagi na podział przedsięwzięcia na etapy, zadania mamy do czynienia z sytuacją, że nadal w sprzedaży są inwestycje deweloperskie bez rachunku powierniczego.

 

Wystarczy więc, że deweloper ogłosił przed wejściem w życie ustawy sprzedaż jednego z etapów, by móc kolejne etapy sprzedawać również bez rachunku powierniczego. Dotyczy to również sytuacji, gdy dla każdego etapu uzyskuje oddzielne pozwolenie na budowę datowane już po wejściu nowych regulacji.

 

Co mówi ustawa w zakresie rachunku powierniczego?

 

"Art. 4. Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy."

 

Najczęściej spotykany jest otwarty rachunek powierniczy.

 

"Art. 37. Przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.

Art. 38. W przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środków ochrony, o których mowa w art. 4."

 

Co na to banki?

 

Nie ma problemu, jeśli nieruchomość jest sprzedawana po zakończeniu inwestycji (gotowa) na podstawie umowy przedwstępnej, bo wtedy zapisy ustawy deweloperskiej nie obowiązują.

 

Jeśli jednak deweloper sprzedaje nieruchomości na etapie budowy i nie zapewnia rachunku powierniczego to finansowanie tego typu inwestycji jest coraz trudniejsze.  Po prawie 8 latach od wejścia regulacji banki "tracą cierpliwość”. Transakcje bez rachunku powierniczego stwarzają bowiem dużo większe ryzyko zarówno dla nabywcy jak i dla banku.

 

Jak przebiegała transakcja Klientów?

 

Ograniczenie w postaci braku rachunku powierniczego wpłynęło na zestaw banków.

Wniosek kredytowy został złożony do trzech banków akceptujących tego typu transakcje.

Do wniosku zostało załączone:

1. Oświadczenie dewelopera informujące o dacie rozpoczęcia sprzedaży i braku wymogu prowadzenia rachunku powierniczego.
2. Archiwalny numer gazetki TerazDom.info z 2010 roku, w której była oferta sprzedaży jednego z etapów tego właśnie przedsięwzięcia deweloperskiego [źródło gazetki https://docplayer.pl/]

 

Dodatkowo w trakcie analizy na prośbę banku deweloper uzupełnił w formie oświadczenia bardzo szczegółowe wyjaśnienia, w tym, kiedy nabył prawo do gruntu, na którym realizowane są poszczególne etapy.

 

Klienci otrzymali decyzje pozytywne. Kredyt uruchomiony w kwietniu 2019r.

 

 

Podsumowanie

 

Pytaj dewelopera, czy prowadzi dla inwestycji rachunek powierniczy i szukaj inwestycji z takim zabezpieczeniem.

Jeśli pomimo znacznie większego ryzyka decydujesz się na zakup nieruchomości z inwestycji bez rachunku powierniczego to musisz liczyć się z tym, że:

1. Liczba banków finansujących tego typu transakcje na etapie budowy jest ograniczona i kolejne banki mogą się wycofywać z finansowania.
2. Mogą pojawić się ograniczenia w zakresie stanu zaawansowania inwestycji (postęp prac na budowie) 20%, 90% lub 100%
3. Może pojawić się warunek uruchomienia kredytu po akcie notarialnym, analogicznie jak dla rynku wtórnego.

 

Powyższe ograniczenia to nie „kłody pod nogi” rzucane przez banki, ale ocena ryzyka kredytowego i dbanie o bezpieczeństwo zarówno nabywcy jak i banku kredytującego nabywcę.

 

Jeśli również szukasz odpowiedzialnej i zaangażowanej osoby, która poprowadzi Twoją transakcję zapraszam do współpracy.

 

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy, Pośrednik kredytowy Poznań
W: Ekspertka.pl
T: 607-212-013 | [email protected]