Nietypowa nieruchomość, wkład własny 10% i zbyt wysoka wartość nieruchomości

Transakcja przeprowadzona w czerwcu 2019r.

 

Klient wnioskował o kredyt na zakup domu deklarując wkład własny na poziomie 10%.

Nieruchomość dla banków była nietypowa:

• Powierzchnia działki powyżej 1500 m2.
• Dodatkowe zabudowania gospodarczo-garażowe o powierzchni przekraczającej powierzchnię użytkową domu mieszkalnego.

Wniosek kredytowy został złożony do trzech banków i każdy z banków z czym innym miał problem.

 

Bank nr 1

Problemem okazała się powierzchnia zabudowań gospodarczo-garażowych, gdyż na etapie umowy przedwstępnej deklarowano powierzchnię tych zabudowań na poziomie nieprzekraczającym 30% powierzchni domu. Obmiar w WYCENIE rzeczoznawcy niestety skorygował te wartości i to znacznie, gdyż okazało się, że w sumie dodatkowe zabudowania przekraczają powierzchnię użytkową domu mieszkalnego. Decyzja banku była negatywna.

 

Bank nr 2

Dla drugiego banku problemem była powierzchnia działki, gdyż powyżej 1500 m2 była to już nietypowa nieruchomość, a w tym przypadku procedury dopuszczały maksymalne LTV na poziomie 80%. Jako wartość bank przyjmował cenę. Gdyby działka była nieco mniejsza klient otrzymałby decyzję z 10% wkładem własnym. Bank wydał decyzję pozytywną wymagając 20% wkładu.

 

Bank nr 3

Problemem okazała się zbyt wysoka wartość nieruchomości potwierdzona wyceną rzeczoznawcy. Bank zaakceptował wycenę. Różnica pomiędzy ceną zakupu a wyceną rzeczoznawcy wyniosła ok 60 tys. zł.

Ponieważ jako wartość nieruchomości bank przyjmował zaakceptowaną wartość z wyceny rzeczoznawcy to automatycznie LTV z poziomu 90% deklarowanego na etapie wniosku spadło do poziomu poniżej 70%, co tym samym wykluczyło możliwość ubezpieczenia brakującego wkładu własnego przez bank.

Banki standardowo wymagają 20% wkładu własnego. Niższy wkład własny, nie mniej niż 10% jest możliwy m.in. w sytuacji, gdy bank ubezpieczy brakujący wkład własny. Do ubezpieczenia przyjmuje się wyłącznie kredyty z LTV powyżej 80%.

 

Przyjęte rozwiązanie.

Klient złożył pismo z prośbą o korektę decyzji w zakresie zwiększenia kredytu o kwotę na cel dowolny.  Kwota celu dowolnego została tak obliczona, by łączne LTV wyniosło 81%, minimum jakie jest niezbędne dla objęcia ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego.

 

Plusem rozwiązania była możliwość wniesienia wkładu własnego na poziomie 10% oraz możliwość wykorzystania środków na remont domu bez konieczności rozliczania się z wykonanych prac.

 

Minusem rozwiązania jest wzrost marży, klient miał w umowie marżę średnio-ważoną i utrata w umowie „czystego” celu mieszkaniowego, co może stanowić przeszkodę dla ewentualnej zmiany banku w przyszłości.

 

Uwzględniając plusy i minusy sytuacji klient wybrał najlepszą opcję na ten moment dla siebie i otrzymał decyzję pozytywną z 10% wkładem własnym.

 

 

Jeśli również szukasz pomocy w prowadzeniu Twojego tematu kredytowego zapraszam do kontaktu i współpracy.

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
W: Ekspertka.pl
T: 607-212-013 | [email protected]