Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stało się problematyczne

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe, ustanowione na rzeczy cudzej. Aby ustanowić takie prawo do lokalu musi zostać ono spisane w formie aktu notarialnego. Osoba posiadająca takie prawo, ma szereg uprawnień do dysponowania lokalem,  jednak właścicielem nadal  pozostaje Spółdzielnia Mieszkaniowa.

Na treść spółdzielczego własnościowego prawa, składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania nim.

Mieszkanie takie można wynająć lub oddać innej osobie w bezpłatne korzystanie, można też odziedziczyć, zapisać w testamencie, przekazać w formie darowizny, odsprzedać, obciążyć egzekucją lub hipoteką. Jeśli będziemy chcieli zmienić przeznaczenie lokalu na np. usługowy, to musimy uzyskać na to pozwolenie Spółdzielni. Można też przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na odrębną własność, wymaga to złożenia do Spółdzielni odpowiedniego wniosku oraz pokrycia kosztów wyliczanych przez Spółdzielnię a także  dokonania opłat za sporządzenie  aktu notarialnego i wniosku o wpis do księgi wieczystej.
Od dnia15 marca 1992 r. dopuszczono zakładanie ksiąg wieczystych dla wyżej opisanego prawa,(mimo tego, że osoba posiadająca takie prawo wpisana była jedynie jako uprawniona do lokalu a nie jako właściciel) umożliwiło to ustanowienie na mieszkaniu zabezpieczenia hipotecznego, czyli  wzięcie kredytu hipotecznego na jego zakup lub pożyczki hipotecznej, której będzie ono zabezpieczeniem. Księga wieczysta stała się dla nieruchomości tym czym dowód osobisty dla człowieka, daje wiarygodność i niezbędne informacje. 

Od 31 lipca 2007 r. zakazano ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jednakże  nadal przysługuje ono osobom, na rzecz których zostało ustanowione przed tą datą. 

Zamieszanie  pojawiło się w dniu 24 maja 2013 r., kiedy to Sąd Najwyższy wydał uchwałę mówiącą o tym, iż niemożliwe jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeśli budynek w którym się znajduje lokal jest wybudowany na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma prawa własności lub prawa do użytkowania wieczystego.

Oczywiste jest w taki przypadku, że żaden Sąd nie założy księgi wieczystej dla takiego mieszkania, a żaden Bank nie udzieli bez księgi wieczystej kredytu na zakup takiego lokum.

Zmartwienie mają osoby, które podpisały umowę przedwstępną kilka dni wcześniej, przed wydaniem uchwały,  na kupno mieszkania, które planowano  sfinansować kredytem. Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest po prostu odstąpienie od takiej umowy, czy też zakup tego mieszkania za gotówkę lub pożyczka hipoteczna jeśli posiadamy inną nieruchomość.

Nasuwa się pytanie, co w takim razie z mieszkaniami, na których ciąży kredyt hipoteczny, a  mają już założone księgi wieczyste mimo, że spółdzielnia nie ma uregulowanego prawa do gruntu, na którym usytuowany jest budynek?”

Dla mnie sprawa wygląda tak: bank udzielił kredytu na wówczas obowiązujących przepisach i uchwałach, wpisał zabezpieczenie hipoteczne na istniejącą księgę wieczystą, więc śmiem twierdzić, że sprawa zakończona. W umowie kredytowej musiałby istnieć zapis na temat zmiany w sprawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, aby bank miał podstawę do podjęcia czynności np. wypowiedzenia kredytu. Jeśli w umowie kredytowej nie ma żadnego zapisu na ten temat, to brak podstaw do roszczeń.