Niedozwolone klauzule w umowach deweloperskich

Przed podpisaniem umowy z deweloperem warto dokładnie ją przestudiować oraz sprawdzić czy nie zawiera ona niedozwolonych zapisów, które godzą w interesy nabywcy. Zdarza się, że deweloperzy je stosują, wykorzystując słabszą pozycję kupującego wynikającą głównie z nieznajomości swoich praw jako konsumenta.

Klauzule abuzywne, bo tak inaczej nazywamy niedozwolone postanowienia umowne, są to postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione z nim indywidualnie, jeżeli kształtują one jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 385¹ Kodeksu cywilnego). Co warto podkreślić, nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Art. 385³ Kodeksu cywilnego zawiera katalog niedozwolonych postanowień umownych. W myśl powołanego artykułu, jako sprzeczne z prawem są m.in. postanowienia, które wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy, uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta, wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania, nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy.

Poza w/w podstawowym katalogiem, rejestr niedozwolonych postanowień umownych prowadzi UOKiK. Zawiera on ok. 500 niezgodnych z przepisami zapisów dotyczących nieruchomości, w tym także niezgodnych z prawem zapisów w umowach deweloperskich.

Poniżej niektóre z nich, najczęściej spotykane w umowach z deweloperami:

Uchylanie się dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia budowy

Czyli próba uniknięcia przez dewelopera odpowiedzialności i zapłaty kar umownych za opóźnienie w oddaniu do użytku inwestycji. Deweloperzy nagminnie stosują w umowach z klientami zapis przewidujący, że nie odpowiadają za opóźnienie w oddaniu do użytku budynku, jeśli nastąpi to z powodów od nich „niezależnych”. Taki zapis jest nieprecyzyjny oraz sprzeczny z prawem. Pod pojęciem „przyczyny niezależne” może kryć się każdy powód opóźnienia w oddaniu inwestycji w terminie. A przecież opóźnienie w oddaniu inwestycji do użytku naraża często kupujących na konkretne, nieraz spore straty, które są związane np. z koniecznością dłuższego wynajmowania mieszkania lub podpisania aneksu do umowy kredytowej z bankiem.

Pamiętajmy, powody opóźnienia oddania do użytku inwestycji muszą być określone precyzyjne. Niedozwoloną klauzulą jest zapis w umowie, że z powodu złej pogody deweloper ma prawo opóźnić prace o okres występowania tych przeszkód.

Klauzule waloryzacyjne

Są  one często formułowane w sposób, który przerzuca z dewelopera na nabywcę ryzyko związane ze zmianą warunków prawno - ekonomicznych podczas długotrwałego procesu inwestycyjnego. Są to m.in. postanowienia waloryzujące cenę w przypadku podwyżki stawki podatku VAT. Niegodną z prawem jest klauzula nieprzewidująca prawa odstąpienia od umowy w razie zmiany ceny lokalu, np. na skutek wzrostu stawek VAT ( mówi o tym przytoczony art. 385³  pkt 20 k.c). W rejestrze niedozwolonych klauzul umownych za sprzeczne z prawem uznano również zapisy, zgodnie z którymi w przypadku zmiany stawki VAT cena mieszkania może ulec zmianie odpowiednio do skutków zmian VAT.

Zastrzeganie przez dewelopera prawa do jednostronnej zmiany umowy

W umowach z deweloperami można tez spotkać klauzule przyznające deweloperom prawo do jednostronnej zmiany umowy lub istotnych cech świadczenia bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie. Dotyczyć to może np. możliwości zmiany przez dewelopera, w zależności od jego woli, harmonogramu robót prac budowlanych.

Podniesienie ceny mieszkania a prawo do odstąpienia od umowy

Pamiętajmy, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami, niezależnie od wysokości podwyżki ceny mieszkania, deweloper musi zagwarantować nabywcom prawo do odstąpienia od umowy i zwrócić wpłaconą przez nich zaliczkę. Deweloper może w umowie zapisać możliwość zmiany ceny, ale nie powinien przenosić ryzyka inwestycji wyłącznie na kupujących. Jeżeli koszty wzrosły, deweloper musi wskazać ich realny wpływ na zmianę ceny mieszkania. Co bardzo ważne, wzrost cen czy kosztów robocizn nie może stanowić o podwyższeniu ceny mieszkania. Takie postanowienia powodują bowiem sytuację, w której nabywca lokalu nie zna ostatecznej ceny mieszkania na etapie podpisywania umowy z deweloperem.

Postanowienia wprowadzające zarząd nad nieruchomością

Jako klauzule abuzywne uważane są także postanowienia w umowach przyznające deweloperowi pełnienie funkcji zarządcy nieruchomości przez określony czas np.: 2 - 3 lata. Ogranicza to prawa właścicieli lokali wynikające z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w kwestii określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Prawo do jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości przez dewelopera

Postanowienia uprawniające deweloperów do jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową są również sprzeczne z prawem. Przykładem jest spotykany zapis w umowach z deweloperami, że po wyznaczonym przez siebie terminie odbioru lokalu i niestawiennictwie kupującego, deweloper uznaje odbiór lokalu bez zastrzeżeń przez kupującego i tym samym przysługuje inwestorowi prawo do jednostronnego odbioru i rozliczenia na tej podstawie usług budowlanych.

Odstąpienie od umowy i kary umowne

Wielu deweloperów żąda od klientów w umowach bardzo wysokich kar umownych za odstąpienie od umowy kupna nieruchomości, np. 10-15 % jej ceny. Kary umowne same w sobie nie są niedozwolone. Jednak kary w wysokości powyżej 10% są rażąco wygórowane, dlatego zostały uznane za niedozwolone. Również kary wyrażone w walucie obcej, są sprzeczne z prawem, jako iż kupujący musi znać dokładną jej wysokość w momencie podpisania umowy.

Deweloperzy często próbują w sposób sprzeczny z prawem ograniczać prawo kupującego do odstąpienia od umowy. Zgodnie z kodeksem cywilnym, niedozwolonym postanowieniem umownym, jest takie, które pozbawia konsumenta prawa do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia.

Konsument zawsze ma prawo do dochodzenia od dewelopera odszkodowania na podstawie kodeksu cywilnego, jeżeli zapisana w umowie kara umowna nie pokrywa wyrządzonej szkody na skutek niewypełnienia warunków umowy przez dewelopera.

Rozwiązanie umowy

Pamiętajmy, iż deweloper nie może zapisać w umowie z klientem klauzuli, że jako sprzedający ma prawo rozwiązać umowę bez podania przyczyn. Sprzeczne z prawem są też postanowienia umowy przewidujące, że w razie opóźnienia w uiszczeniu transzy zapłaty deweloper może rozwiązać umowę z klientem bez wypowiedzenia. Właściwa procedura w takiej sytuacji jest bowiem taka, że deweloper ma obowiązek poinformować klienta o przekroczeniu terminu na dokonanie wpłaty wraz z wyznaczeniem nowego terminu i informacją o konsekwencjach nieuregulowania należności. Dopiero po doręczeniu takiego powiadomienia i niedokonaniu wpłaty przez nabywcę deweloper może rozwiązać z nim umowę.

 

Jak się w takim razie chronić?

Proponuję przede wszystkim poprosić dewelopera przed podpisaniem umowy o jej wzór, który następnie warto skonsultować np. z prawnikiem. Jeśli deweloper nie wyrazi zgody na zmianę zakwestionowanych przez nas punktów umowy, można wytoczyć  przed Sąd Okręgowy w Warszawie, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, powództwo o uznanie postanowień umownych za niedozwolone. Jest to kontrola wzorcowego zapisu umowy, przed jej podpisaniem. W sytuacji uwzględnienia powództwa sąd zakazuje przedsiębiorcy wykorzystywania klauzul abuzywnych, a ich treść trafia do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK.

W sytuacji, gdy jesteśmy już po podpisaniu umowy i zorientowaliśmy się, że zawiera ona niedozwolone postanowienia, to takie klauzule nie wiążą nas z mocy prawa. Jeśli jednak deweloper nie uzna naszych racji, to w celu dochodzenia swoich roszczeń, trzeba wystąpić na drogę sądową o uznanie danego postanowienia za niewiążące.
Pamiętajmy jednak, że kwestionować można tylko te postanowienia, które nie były z nami indywidualnie uzgodnione. W praktyce, jeżeli jakieś postanowienie, zostało uzgodnione z klientem indywidualnie, a jest ono ewidentnie dla niego niekorzystne, nie oznacza to automatycznie, że postanowienie takie jest niedozwolone. Dopiero wykazanie braku możliwości faktycznego wpływu nabywcy na jego brzmienie stanowi istatę uznania niekorzystnego postanowienia dla niego za niedozwolone.

Ciężar udowodnienia, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, zawsze spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

 

Reasumując, jeżeli mamy w planach nabycie nieruchomości od dewelopera to sugeruję przezorność przy podpisywaniu umów. Jeżeli mamy wątpliwości co do treści umowy, to najlepiej skorzystać z pomocy fachowca, tak by oszczędzić sobie później niepotrzebnych stresów i problemów.