Warunki i specyfika kredytów na budowę domu

Bankowy kredyt budowlano-hipoteczny to korzystne połączenie różnych sposobów kredytowania inwestycji mieszkaniowej. Kredyt na budowę składa się z dwu części: na etapie budowy jest kredytem budowlanym, a w momencie oddania domu do użytku przekształca się w kredyt hipoteczny. Inwestycja mieszkaniowa, to jest budowa nieruchomości, jest więc kredytowana inaczej przed zakończeniem robót i inaczej po ich zakończeniu, chociaż docelowe przeznaczenie kredytu (zbudowanie nieruchomości) nie zmienia się, zmieniają się jego warunki i zabezpieczenia.
 

Część budowlana kredytu

W pierwszym etapie (przeznaczonym na realizację inwestycji) korzysta się z części budowlanej kredytu. Jest on zabezpieczany w taki sam sposób, jak każdy kredyt mieszkaniowy - bank oczekuje dokumentu zawarcia umowy ubezpieczeniowej. Umowa taka przewiduje odpowiedzialność ubezpieczyciela za spłatę kredytu w uwzględnianych sytuacjach, do których zalicza się ciężką chorobę lub śmierć oraz trwałą lub tymczasową niezdolność do pracy. Niejednokrotnie banki żądają od kredytobiorcy wykupienia polisy na życie i scedowania na bank prawa do ewentualnego odszkodowania. Banki wymagają też czasami ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy. Żądają również przekazania praw z tytułu ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Okres ubezpieczenia obejmuje zaciąganie kredytu i okres spłaty kredytu budowlanego. Etap budowy domu bank oblicza mniej więcej na dwa lata i jest to okres karencji w spłacie kredytu . Spłaca się wówczas na przykład tylko odsetki. Suma ubezpieczenia odpowiada wartości spłacanej wtedy części kredytu.

Część hipoteczna kredytu

Normalne pełne raty zaczyna się wnosić po zakończeniu budowy i jest to już część hipoteczna kredytu. Różnica między kredytem pozostałym do spłacenia, a wartością domu zabezpieczającego kredyt, jest rodzajem wkładu własnego. Podstawowym zabezpieczeniem dla banku staje się wtedy hipoteka wpisana na jego rzecz do księgi wieczystej nowo wybudowanego domu. Prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości oznacza przy tym tylko tyle, że właściciel zaciągnął w tym banku kredyt i zabezpieczył go swoją własnością.

Hipoteka a własność nieruchomości

Hipoteka nie daje wierzycielowi żadnych praw do nieruchomości. Trzeba to podkreślić: kredytobiorca nadal pozostaje w pełni właścicielem wybudowanego domu i jako właściciel zachowuje prawo do zarządzania oraz dysponowania nim (nie może tylko uszczuplać wartości domu poniżej sumy zabezpieczenia).
Możliwe jest nawet sprzedanie przez kredytobiorcę obciążonej kredytem nieruchomości. W akcie notarialnym transakcji wskazuje się wtedy saldo zadłużenia, zaświadczone przez bank. Na tej podstawie akt kupna-sprzedaży podaje kwotę, którą kupujący musi wpłacić do banku, po czym nadwyżkę przekazuje się na konto sprzedającego.
Właściciel może stracić prawo do dysponowania domem jedynie wtedy, gdyby w wyniku niepłacenia rat kredytu bank wszczął postępowanie windykacyjne, które rzeczywiście w końcu doprowadziłoby do przejęcia nieruchomości dłużnika. Trzeba się wtedy liczyć z tą okolicznością, że bank ma pierwszeństwo dochodzenia swoich wierzytelności hipotecznych przed innymi zainteresowanymi (nawet najbliższymi krewnymi). Jednakże hipoteka jako taka w żaden sposób nie upoważnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości, ani nie daje mu względem niej żadnej władzy. Hipoteka ubezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne.

Wygaśnięcie hipoteki następuje wskutek wygaśnięcia wierzytelności, czyli spłacenia kredytu.

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 571240609

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście