Ustawa o obrocie ziemią - problemy dla kredytobiorców

Banki odmawiają finansowania inwestycji mających powstać na gruntach rolnych, ponieważ nie można na nich ustanowić hipoteki w wymaganej wysokości.

To duży problem zarówno dla banków, jak i inwestorów. Dotąd kredytobiorca pożyczał więcej, niż wynosiła aktualna wartość działki, a w zamian ustanawiał od razu odpowiednio wysoką hipotekę umowną na zabezpieczenie kredytu. Bank brał pod uwagę, że wartość nieruchomości w miarę realizacji inwestycji będzie rosła. Innymi słowy, nawet jeśli sama działka była warta np. 120 tys. zł, można było na budowę domu uzyskać 300 tys. zł, a hipotekę ustanowić nawet na 500 tys. zł, żeby zabezpieczała m.in. także spłatę odsetek. Po zmianie przepisów w przypadku nieruchomości rolnych nie jest to możliwe.

Banki zostały zaskoczone zmianą prawa i wstrzymują procedury kredytowe. Część żąda innego niż działka rolna zabezpieczenia.

Problem z zaciągnięciem kredytu mogą mieć także właściciele działek rolnych nieobjętych restrykcjami przewidzianymi w nowej ustawie, a więc m.in. o powierzchni poniżej 0,3 hektara. Ustawodawca bowiem, z jednej strony zgodził się, żeby ograniczenia w obrocie nie dotyczyły tych nieruchomości, z drugiej jednak nie zadbał o to, by nie odnosiły się do nich nowe przepisy regulujące wysokość zabezpieczeń hipotecznych. Krótko mówiąc, także na tych działkach rolnych nie może być ustanowiona hipoteka przewyższająca ich wartość. Zdaniem prawników problem nie dotyczy ziemi rolnej, która w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest pod zabudowę. W większości samorządów takich planów jednak nie ma lub obejmują tylko niewielką część gruntów.

Nowe regulacje to oprócz ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych także zupełnie nowe zasady zabezpieczania wierzytelności w formie hipotek na takich nieruchomościach. Nowe rozwiązania na tyle ograniczają możliwości zabezpieczenia interesów banków, że w praktyce może to uniemożliwić finansowanie inwestycji na takich działkach.

Problemem jest treść art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Na jego mocy suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia zabezpieczenia.

Okazuje się, że problem z zabezpieczeniami hipotecznymi dotyczyć będzie również działek mniejszych niż 0,3 ha, a więc takich, które po 30 kwietnia 2016 r. mogą być swobodnie sprzedawane.

 

Osoby chcące budować na kredyt na terenach rolnych mogą mieć problem z uzyskaniem pieniędzy z banku. Mogą wystąpić problemy z zabezpieczeniem się między innymi na takich nieruchomościach jak:

● które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę rolną (niezależnie od powierzchni nieruchomości),

● które w tych dokumentach przeznaczone są choćby częściowo pod użytkowanie rolne (nie dotyczy przypadku, gdy funkcja rolna jest tylko uzupełniająca),

● dla których nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań nie wskazuje przeznaczenia gruntu, a dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

● dla których wydano pozwolenie na budowę, a w księdze wieczystej nieruchomość figuruje jako nieruchomość rolna (o ile z planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań nie wynika przeznaczenie inne niż rolne),

● przeznaczonych pod zabudowę zagrodową i siedliskową.

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 533599335

Albo wyślij wiadomość

POROZMAWIAJ Z DORADCĄ

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście