Jak uzyskać kredyt hipoteczny bez stałej umowy o pracę ?

Klient przychodzący do banku po kredyt z umową o pracę na czas nieokreślony, a do tego jeszcze w sektorze budżetowym witany jest przez doradcę kredytowego z uśmiechem. Zdecydowanie zmienia się wyraz twarzy doradcy, gdy okazuje się, że podstawowym źródłem dochodu klienta jest umowa o dzieło lub chociażby działalność gospodarcza.

Analitycy bankowi uważają, że kredytobiorca z regularnym dochodem w stabilnej instytucji jest mniej ryzykowny niż ten z dużo wyższym dochodem, ale z niestandardowego źródła. Dlatego też wymagania banków co do dochodów innych niż stała umowa o pracę są zdecydowanie bardziej zaostrzone. Zatem jak uzyskać kredyt jeśli nie mamy stałej umowy o pracę?

O ile w przypadku umowy stałej wystarczy już 3- miesięczny staż pracy,  to w przypadku działalności gospodarczej, czy umowy zlecenia minimum to 12 miesięcy stażu. Podobnie przy dochodach osiąganych za granicą w walucie innej niż złotówki, ale szerzej o tym pisałam tutaj.

Jak uzyskać kredyt jeśli mamy umowę na czas określony?

Umowa o pracę na czas określony to najczęściej spotykana forma zatrudnienia w naszej polskiej rzeczywistości. Zaliczyłam ją w tym wpisie do niestandardowych źródeł dochodu, ponieważ jest zdecydowanie mniej "lubiana" przez bankowych analityków kredytowych niż stała umowa o pracę. Zasady przyjmowania dochodu z umowy na czas określony są różne dla poszczególnych banków. Nawet jeśli  jest to umowa podpisana na kilka czy kilkanaście lat bank Pekao  S.A. przyjmie dochód o ok. 20% mniejszy, niż gdyby była to umowa stała. W większości banków minimalny staż pracy na umowie na czas określony to 6 miesięcy, a umowa musi być podpisana na co najmniej 12 miesięcy. Częstym wymogiem jest także, aby była to kolejna umowa z danym pracodawcą. Niektóre banki, na przykład PKO BP wymagają, aby pracownik miał promesę od obecnego pracodawcy, mówiącą o tym, że będzie kontynuował zatrudnienie go po zakończeniu aktualnej umowy na warunkach nie gorszych niż dotychczas.

A co z umową zlecenia i umową o dzieło?

Minimalny staż pracy dla tych źródeł dochodu to 12 miesięcy, najlepiej z tym samym zleceniodawcą. Banki najczęściej  przyjmują do zdolności kredytowej 80% lub tylko 50% faktycznych dochodów netto z  tych umów, albo weryfikują dochód z kwotami z ostatnio złożonego PIT-u rocznego. Oznacza to, że jeżeli umowa zlecenia obowiązywała od października ubiegłego roku i trwa już 12 miesięcy, bank przyjmie tylko kwotę z PIT-u, czyli za 3 miesiące i podzieli ją przez 12. Wówczas należy liczyć się z tym, że aby rozpocząć starania o kredyt trzeba będzie poczekać do końca roku podatkowego, aby pokazać dla banku wystarczający dochód w PIT-cie rocznym. Warto pamiętać o tym, aby dochód wpływał regularnie na konto. Wpływy nie powinny być rzadsze niż co 3 miesiące.

A jeżeli osiągam dochód z najmu bez zarejestrowanej działalności gospodarczej?

W przypadku dochodu z najmu nieruchomości minimalny czas uzyskiwania takiego dochodu to od 6 do 12 miesięcy w zależności od banku. Do zweryfikowania dochodu bank poprosi o potwierdzenie, że jesteśmy właścicielami wynajmowanej nieruchomości. Trzeba będzie przedstawić  umowy najmu zarejestrowane w urzędzie skarbowym wraz potwierdzeniem opłacenia podatku dochodowego oraz potwierdzenie wpływu dochodu na konto. Dochód przyjęty do wyliczenia zdolności kredytowej pomniejszony będzie o należny podatek i koszty związane z utrzymaniem wynajmowanego pomieszczenia, takie jak czynsz, koszty mediów, ubezpieczenie mieszkania. Bank nie odejmie tych kosztów jeśli opłacane są przez najemcę i wynika to jasno z umowy. Niektóre banki nie przyjmują  jako zabezpieczenie wynajmowanych nieruchomości. Dotyczy to przypadku, gdy staramy się o kredyt hipoteczny na remont wynajmowanego mieszkania lub domu.

O czym należy pamiętać, gdy zamierzamy starać się o kredyt, a mamy niestandardowe źródło dochodu?

Po pierwsze: Ważne, aby czas uzyskiwania takiego dochodu trwał dostatecznie długo. Optymalny okres to 2 lata.

Warto jest dużo wcześniej umówić się na spotkanie z doświadczonym ekspertem od kredytów, aby zaplanować starania o kredyt.  Mamy wówczas czas, aby zaprognozować jaki będzie dochód w PIT-cie rocznym, albo średnią z 12 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku kredytowego. Szczególnie ważne jest to przy mniej stabilnych dochodach.

Po drugie: Stabilność dochodów widoczna w historii z rachunku bankowego.

Zadbajmy o to, by wszystkie wpływy były widoczne na koncie. Bank bardzo sceptycznie podchodzi do wszelkich dochodów wypłacanych "do ręki". Częstotliwość wpływów nie powinna być rzadsza niż co trzy miesiące.

Po trzecie: Dodatkowe źródło dochodu lub dodatkowy kredytobiorca.

Jeśli nasze podstawowe, niestandardowe źródło dochodu nie bardzo da się ustabilizować, dla przykładu mamy spore ale nie regularne dochody z inwestycji kapitałowych, to pomyślmy o dodatkowym, stabilnym dochodzie, na przykład umowie o pracę na czas nieokreślony nawet na pół etatu. Bank zdecydowanie przychylniej spojrzy na takiego kredytobiorcę. Rozwiązaniem może być także dołączenie dodatkowego kredytobiorcy z regularnym dochodem.

Po czwarte: Wyższy niż minimalny wkład własny.

Minimalny wkład własny przy kredycie hipoteczny na zakup mieszkania to 10-20% w zależności od banku. Im wyższy wkład własny deklaruje kredytobiorca, tym mniej ryzykowny jest dla banku. Jeśli więc nie mamy stałej umowy o pracę i minimalny wkład własny możliwość otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej drastycznie spada.

Przy ocenie kredytobiorcy to co najważniejsze dla banku to stabilność i regularność dochodów. W procesie weryfikacji bank próbuje ocenić, czy dany klient będzie w stanie w ciągu najbliższych 5 lat spłacać regularnie raty. A co będzie później to już wielka niewiadoma i dla banku i dla klienta. Wiadomo, że nawet tak zwana stała stała umowa o pracę wcale nie gwarantuje zatrudnienia na 20-30 lat. Gwarancją mogą być umiejętności, doświadczenie zawodowe oraz zaradność życiowa klienta :)