Wkład własny na poczet zakupu/budowy nieruchomości – jak to aktualnie wygląda?

Od 2017 roku, zgodnie z rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego minimalny

wkład własny wynosi 20% wartości nabywanej lub budowanej nieruchomości.

Jeśli zatem kupujesz mieszkanie za np. 250 000 pln, bank pożyczy Ci maksymalnie 200 0000 pln,

natomiast pozostałe 50 tysięcy należy zorganizować samodzielnie.

Najczęstszym rozwiązaniem kwestii wkładu własnego jest jego ubezpieczenie.

Część banków wymaga minimalny wkład własny 10% a pozostałą kwotę banki ubezpieczają w

postaci dodatkowego miesięcznego kosztu dla kredytobiorców.

To wyższe oprocentowanie o ok.0,2-0,3% (od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie - w

zależności od kwoty kredytu) do momentu osiągnięcia salda kredytu stanowiącego 80% wartości

nieruchomości.

Jest na rynku kilka banków, które biorą na siebie 100%-owy koszt tego ubezpieczenia.

Dobrym rozwiązaniem jest darowizna pieniężna. Należy pamiętać tylko o tym, że darowizna jest

objęta podatkiem od spadku i darowizn i wymaga zgłoszenia do Urzędu Skarbowego.

W przypadku przekazania darowizny ze strony : rodziców, dzieci, małżonka, dziadków, wnuków,

rodzeństwa, ojczyma czy macochy podatek nie jest obligatoryjny.

Kolejnym sposobem pozwalającym nawet o połowę zmniejszyć 20% wkład własny jest zastaw

na obligacjach skarbowych lub innych papierach wartościowych. Najbardziej akceptowalne

przez banki są obligacje emitowane przez Skarb Państwa.

Jako substytut wkładu własnego niektóre banki są skłonne zaakceptować pieniądze odkładane

na emeryturę w ramach IKE lub IKZE.

W sytuacjach w których wycena nieruchomości przewyższy cenę transakcyjną banki są w

stanie zaakceptować wyższą wartość z tejże wyceny. Wówczas ubezpieczenie niskiego wkładu

własnego może nie być wymagane lub koszt tego ubezpieczenia całościowo będzie niższy.

Kolejnym rozwiązaniem może być zabezpieczenie kredytu hipotecznego na dwóch

nieruchomościach – jedna nieruchomość będzi przedmiotem i zabezpieczeniem kredytowania

adruga nieruchomość dodatkowym zabezpieczeniem kredytu. To tzw. hipoteka łączna. Ważne by

na drugiej nieruchomości nie była ustanowiona hipoteka na rzecz innego banku (dział IV księgi

wieczystej). Nieruchomość nie może mieć również służebności osobistej (dział III księgi

wieczystej).

Plusem takiego rozwiązania jest fakt, że bank odnosi tutaj kwotę kredytu do łącznej wartości

nieruchomości będących jego zabezpieczeniem. Oznacza to, że w tym wypadku można uzyskać

niższy poziom LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia) a co za tym idzie – liczyć

na otrzymaniu korzystnych warunków kredytowania.

W przypadku budowy domu wkładem własnym jest zakupiona/posiadana działka i koszty

poniesione na budowę.

Jeżeli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny a przy tym dysponujesz nieruchomością, którą

chcesz sprzedać nie musisz w pośpiechu zbywać majątku by uwolnić niezbędne środki.

Banki wypracowały procedury, które znacznie ułatwiają cały ten proces. Możesz podpisać umowę

przedwstępną sprzedaży posiadanego mieszkania a kredytodawca zaliczy całą lub część wartości

sprzedawanej nieruchomości na poczet wkładu własnego ale należy pamiętać o tym, że transakcja

sprzedaży nieruchomości musi się zakończyć przed uruchomieniem kredytu.

Środki odłożone na wykończenie/budowę można też przeznaczyć na wkład własny. W tym

wypadku remont lub wykończenie sfinansujesz środkami pozyskanymi z kredytu.

Przykładowo jeżeli masz odłożone 50 tysięcy na prace wykończeniowe w mieszkaniu z rynku

pierwotnego, to tę kwotę wpłacasz deweloperowi a bank zalicza ją na poczet wkładu własnego.

Bank udzieli wówczas kredytu na zakup i wykończenie nieruchomości. Na zakup nieruchomości –

200 000 pln i 50 000 pln na wykończenie. Docelowa wartość nieruchomości to 300 000 pln (cena

mieszkania 250 000 pln powiększona o wykończenie, kwota 50 000 pln).

W ten sposób wniesiony zostanie wkład własny w wysokości ok.17%. Brakujące 3% kwoty kredytu

należy ubezpieczyć.

Do niedawna osoby spełniające określone kryteria mogły skompletować wkład własny dzięki

dopłacie z programu „Mieszkanie dla Młodych”. Jednak program został już zakończony. W

niedługim czasie ma powstać program „Indywidualne Konta Mieszkaniowe”.

Warto wiedzieć, że wkładu własnego nie wpłacamy do banku, który udziela nam kredytu

hipotecznego na zakup nieruchomości trafia on zawsze do strony sprzedającej, czyli:

dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej lub osoby prywatnej, gdy kupujemy nieruchomość na rynku

wtórnym. Ponieważ banki nie wymagają, by wkład własny przekazać sprzedającemu przed

złożeniem wniosku o kredyt, dlatego nie ma potrzeby, wnoszenia całej kwoty już przy umowie

przedwstępnej.

Pamiętajmy, że każda wpłata dokonana przed przyznaniem kredytu hipotecznego, to dodatkowe

ryzyko utraty oszczędności. To, kiedy i w jakich kwotach przekażemy wkład własny, należy

negocjować ze sprzedającym.

 

 

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 608015688

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście