Zwrot prowizji za udzielenie przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego

05.02.2020 r.

Całemu zamieszaniu winien wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 11 września 2019 roku w sprawie C 383/18 Lexitor sp. z o.o., czyli tzw. “Małe TSUE“, ale po kolei…

 

1. USTAWA O KREDYCIE KONSUMENCKIM Z 2011 ROKU

18 grudnia 2011 roku weszła w życie  Ustawa z dnia 12 maja 2011 roku o kredycie konsumenckim [DZ.U.2011 nr 126 poz. 715], zmieniona potem Ustawą z dnia 29 lipca 2011 r. o zmianie ustawy - Prawo bankowe oraz niektórych innych ustaw [Dz.U. 2011 nr 165 poz. 984].

 

Ustawa ta w okresie od 18.12.2011 do 21.07.2017 r. miała w ograniczonym zakresie zastosowanie również do KREDYTÓW HIPOTECZNYCH. Dla umów kredytu hipotecznego podpisanych przed 22.07.2017 nadal zastosowanie ma ustawa o kredycie konsumenckim w brzmieniu sprzed zmiany z 22.07.2017 r.  

 

W ustawie o kredycie konsumenckim znalazł się artykuł 49 o brzmieniu:

"Art. 49. 1. W przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą. 2. W przypadku spłaty części kredytu przed terminem określonym w umowie, ust. 1 stosuje się odpowiednio."

 

Kwestie zwrotu składek ubezpieczeniowych za niewykorzystany okres ochrony już przerabialiśmy, ale prowizja za udzielenie w opinii banków nie jest związana z okresem kredytowania, więc tematu zasadniczo nie było …. 

 

Trzeba również przypomnieć, że na nowo zdefiniowano czym jest kredyt konsumencki, a podstawowa definicja brzmiała:

"Art. 3. 1. Przez umowę o kredyt konsumencki rozumie się umowę o kredyt w wysokości nie większej niż 255 550 zł albo równowartość tej kwoty w walucie innej niż waluta polska, który kredytodawca w zakresie swojej działalności udziela lub daje przyrzeczenie udzielenia konsumentowi."

 

Od razu wyjaśniam. NIE, kredyt hipoteczny w kwocie do 255.550 zł nie był i nie jest kredytem konsumenckim!

 

Definicję kredytu konsumenckiego wyjaśnił również Rzecznik Finansowy:

"Czy art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim obejmuje też kredyty zaciągnięte na zakup mieszkania?

Niestety w znakomitej większości przypadków nie. Tego typu kredyty są zwykle tzw. kredytami hipotecznymi, do których nie znajduje zastosowania art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim. Przypomnijmy, że kredyty konsumenckie to takie, które są udzielane konsumentom, których wartość nie przekracza 255 550 zł oraz nie są zabezpieczone hipoteką."

 

Kredyt hipoteczny, nie mając swojej ustawy, był co prawda szczątkowo regulowany w ustawie o kredycie konsumenckim, ale do kredytu hipotecznego odnosiły się konkretne artykuły i przede wszystkich chodziło o obowiązki informacyjne.

 

Artykuł 4 ustawy wskazywał bowiem w punkcie 2:

"W zakresie:1) umów o kredyt zabezpieczony hipoteką oraz pożyczki zabezpieczonej hipoteką stosuje się art. 22, art. 23, art. 29, art. 35, art. 35a i art. 46;"

 

Te i tylko te artykuły miały zastosowanie do kredytu hipotecznego i nadal mają do umów zawartych przed 22.07.2017 r.

 

Jak widać ani artykuł 3 definiujący kredyt konsumencki, ani artykuł 49 mówiący o zwrocie kosztów nie dotyczyły kredytów i pożyczek zabezpieczonych hipoteką.

 

2. WSPÓLNE STANOWISKO RZECZNIKA FINANSOWEGO i PREZESA UOKiK

W obronie konsumentów stanął Rzecznik Finansowy wraz z Prezesem UOKiK publikując 16 maja 2016 roku wspólne stanowisko w sprawie.

https://rf.gov.pl/pdf/Stanowisko_UOKiK_RzF_1605016.pdf [link archiwalny]

"Klienci, którzy przed terminem spłacili kredyt konsumencki skarżą się do nas, że nie dostają proporcjonalnego zwrotu kosztów początkowych np. opłat administracyjnych, prowizji czy składek na ubezpieczenie. Naszym zdaniem to zła praktyka naruszająca przepisy ustawy o kredycie konsumenckim. Ponieważ tego typu skargi powtarzają się, wspólnie z Prezesem UOKiK postanowiliśmy zająć wyraźne stanowisko."

 

Stanowisko wiążące nie jest, więc praktyki rynku znacząco nie zmieniło ….

 

3. USTAWA O KREDYCIE HIPOTECZNYM

22 lipca 2017 roku weszła w życie Ustawa o kredycie hipotecznym, która jednocześnie zmieniła ustawę o kredycie konsumenckim, wyłączając z jej regulacji kredyt zabezpieczony hipoteką [Dz.U. 2017 poz. 819].

Nowe regulacje objęły tylko nowe umowy kredytowe, do starych stosuje się przepisy dotychczasowe.

W ustawie o kredycie hipotecznym znalazł się artykuł 39 o brzmieniu analogicznym do zapisów ustawy o kredycie konsumenckim:

 

"Art.39.1.  W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym  w umowie  o kredyt  hipoteczny  całkowity  koszt  kredytu  hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą."

 

Sprawa dość świeża, bo nieczęsto zdarza się, aby ktoś całkowicie spłacał kredyt hipoteczny po dwóch latach od zawarcia umowy.

Praktyka rynku dalej opierała się o stanowisko, że prowizja za udzielenie jest bezzwrotna.

 

4. MAŁE TSUE

Na koniec mamy wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 11 września 2019 roku w sprawie C 383/18 Lexitor sp. z o.o., czyli tzw. “Małe TSUE“.

Na stronie Rzecznika Praw Obywatelskich czytamy:

• "Przy wcześniejszej spłacie kredytu mamy prawo również do obniżenia jego kosztów jednorazowych (prowizji, ubezpieczeń itd), a nie tylko zmiennych (rozłożonych w czasie)
• Wynika to z wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie polskiej spółki Lexitor
• Polski Sąd Najwyższy nie mógł w tej sprawie zająć stanowiska, ale to w niczym nie przeszkadza polskim sądom wykorzystywać argumentację TSUE – przypomina RPO."

 

Wyrok dotyczy co prawda kredytu konsumenckiego, a hipoteczny takim nie jest, ale zapisy obu ustaw są BLIŹNIACZE, więc wyrok sam w sobie wywołuje skutki również dla kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości – zmienia bowiem praktykę rynku.

 

5. LAWINA PYTAŃ W SIECI

O ile kwestia kredytów gotówkowych jest w miarę jasna, o tyle posiadacze kredytów hipotecznych mają sporo wątpliwości, czy mogą wnioskować, czy nie o zwrot prowizji za udzielenie dla kredytu hipotecznego. Chociażby pytanie, które mi zadał Pan Jarosław:  

"W roku 2011 zaciągałem kredyt hipoteczny w Getin Bank na 30 lat w kwocie 155tyś zł. W tym roku spłaciłem cały kredyt. Czy należy mi się jakiś zwrot prowizji czy odsetek ? "

Pan Jarosław zaciągnął kredyt przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym, więc nie ma podstaw do wnioskowania o zwrot prowizji za udzielenie.

 

6. PODSUMOWUJĄC KWESTIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH i ZWROTU PROWIZJI ZA UDZIELENIE

Jeśli umowę kredytu hipotecznego podpisałeś 22.07.2017 r. lub później i spłaciłeś kredyt przed terminem, to TAK, możesz na podstawie artykułu 39 Ustawy o kredycie hipotecznym wnioskować o proporcjonalny zwrot prowizji za udzielenie, o ile takową miałeś w umowie.

 

Jeśli umowę kredytu hipotecznego podpisałeś w okresie od 18.12.2011 do 21.07.2017 r. i spłaciłeś kredyt przed terminem, to NIE, zwrot prowizji za udzielenie nie należy się. Umowy te regulowała częściowo ustawa o kredycie konsumenckim, ale artykuł 49 mówiący o zwrocie kosztów nie dotyczy kredytów zabezpieczonych hipoteką.

 

Jeśli umowę kredytu hipotecznego podpisałeś przed 18.12.2011 i wcześniej spłaciłeś kredyt to również nie ma podstaw do wnioskowania o zwrot prowizji za udzielnie.

 

7. W ramach aktualizacji stanowisko UOKiK z maja 2022 roku

 

W ramach aktualizacji wpisu dodaję link do stanowiska UOKiK z maja 2022 roku w kwestii proporcjonalnego zwrotu prowizji za udzielenie przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego:

https://finanse.uokik.gov.pl/finanse/stanowisko-prezesa-uokik-w-sprawie-przedterminowej-splaty-kredytu-hipotecznego-w-pln/

 

 

Źródła:

1. DZ.U.2011 nr 126 poz. 715
2. Dz.U. 2011 nr 165 poz. 984
3. https://rf.gov.pl/
4. Dz.U. 2017 poz. 819
5. https://www.rpo.gov.pl/

 

 

Autor:

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
W: Ekspertka.pl
T: 607-212-013 | [email protected]