Wymagany wkład własny do kredytu mieszkaniowego w 2020 roku

 

21.05.2020 r.

 

Zaciągając kredyt mieszkaniowy musisz mieć wkład własny, ale to już zapewne wiesz. Kredytowanie na 100% LTV odeszło do przeszłości za sprawą nowelizacji Rekomendacji S z 2013 roku. Zostaje tylko kwestia ile tego wkładu musisz mieć i co nim może być.

 

Banki weryfikują dwa parametry:

1. Wkład własny, czyli Twój udział w finansowaniu i ten parametr dotyczy tylko kredytów mieszkaniowych, czyli celowych (np. zakup mieszkania, domu, budowa domu, remont).
2. LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Ten parametr jest weryfikowany zarówno dla kredytów mieszkaniowych, celowych, jak i dla pożyczek hipotecznych na cel dowolny.

 

Rekomendacja S zmiany wprowadzała stopniowo:

• 2014 rok – maksymalna kwota kredytu hipotecznego to 95% wartości nieruchomości.
• 2015 rok – maksymalna kwota kredytu hipotecznego to 90% wartości nieruchomości.
• 2016 rok – maksymalna kwota kredytu hipotecznego to 85% wartości nieruchomości z możliwością podwyższenia do 90% wartości przy dodatkowym ubezpieczeniu/zabezpieczeniu.
• Od 2017 roku maksymalna kwota kredytu hipotecznego to 80% wartości nieruchomości z możliwością podwyższenia kwoty kredytu do 90% wartości przy dodatkowym ubezpieczeniu/zabezpieczeniu.

 

Rekomendacja S oprócz ubezpieczenia brakującego wkładu mówi również o zabezpieczeniu (w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP z uwzględnieniem wyjaśnień KNF), ale w ofertach bankowych praktycznie mówimy tylko o ubezpieczeniu.

 

W 2020 roku możesz więc ubiegać się o kredyt hipoteczny maksymalnie na 90% wartości nieruchomości z minimalnym wkładem własnym przy kredycie mieszkaniowym na poziomie 10%.

 

Będzie to kredyt z niskim wkładem własnym i ubezpieczeniem brakującego wkładu. W niektórych ofertach bankowych wiąże się to z podwyższeniem marży do czasu spłaty brakującego wkładu własnego, czyli do momentu, w którym zadłużenie spadnie do 80% wartości nieruchomości. Niektóre banki koszt ubezpieczenia niskiego wkładu biorą na siebie, ale i tak oznacza to gorszą ofertę cenową.

 

Wymagania Rekomendacji S to jedno, a procedury banków to drugie, więc w niektórych bankach minimalny wkład własny wyniesie 20%, a nawet w obecnej sytuacji 30%.

 

Większy wkład własny niż minimalny dopuszczalny w danym banku może wynikać również z:

• Rodzaju kredytowanej nieruchomości
• Wieku kredytobiorcy
• Źródła dochodów
• Ilości posiadanych kredytów hipotecznych

Bank może Cię poprosić więc nawet o 40% czy 50% wkładu własnego.

 

 

Co może być źródłem wkładu własnego?

 

1. Oszczędności, czyli kwoty, które zgromadziłeś na rachunkach, lokatach lub „w skarpecie”.

 

2. Darowizny środków pieniężnych, najczęściej od rodziny. Pamiętaj o obowiązkach podatkowych.

 

3. Książeczka mieszkaniowa, czyli stan oszczędności i premia gwarancyjna. Tu jednak pamiętaj, że nie w każdym banku możesz zadeklarować książeczkę mieszkaniową jako źródło wkładu własnego.

 

4. Wartość działki budowlanej i nakładów inwestycyjnych przy kredycie na budowę domu mieszkalnego lub dokończenie budowy.

 

5. Wartość posiadanego udziału we własności nieruchomości przy kredycie na spłatę współmałżonka w związku z podziałem majątku lub przy kredycie na zakup pozostałych udziałów, celem uzyskania 100% we własności.

Tu jednak niektóre banki poproszą o dodatkowy wkład własny w gotówce obliczony do wartości nabywanego udziału.

 

6. Różnica między wartością nieruchomości a kwotą zadłużenia przy kredycie mieszkaniowym na spłatę innego kredytu mieszkaniowego.

 

7. Wartość nieruchomości przewidzianej do sprzedaży, jeśli robisz transakcję łączoną, sprzedajesz jedną nieruchomość, by ze środków ze sprzedaży dołożyć do zakupu kolejnej. Składając wniosek kredytowy powinieneś mieć już podpisaną umowę przedwstępną sprzedaży, żeby bank miał pewność, że uzyskasz środki w kwocie i terminie pozwalającym na finalizację Twojej transakcji.

 

 

Jakich źródeł wkładu własnego nie możesz zadeklarować?

 

Co do zasady wkład własny nie może pochodzić ze źródeł zwrotnych, a więc:

1. Nie możesz iść po kredyt gotówkowy do banku, nie możesz zaciągać żadnych nowych zobowiązań konsumpcyjnych po złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny przed uruchomieniem tegoż kredytu.

 

2. Pożyczki „na chwilę” od rodziny i znajomych również odpadają (pomijając już kwestie PCC przy pożyczkach).

 

3. Nie możesz zadeklarować wkładu własnego z pożyczki z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych, nawet przyznanej na cel mieszkaniowy, bo to nadal pożyczka i źródło zwrotne.

 

Wkładu własnego nie zastąpi też wyższa wycena nieruchomości niż cena zakupu.

Do niedawna można było w pojedynczych bankach zaproponować drugą nieruchomość na zabezpieczenie, ale dziś to rozwiązanie już praktycznie nie funkcjonuje.

 

 

Po co w ogóle jest wkład własny?

 

Podobno jak zainwestujesz Twoje własne środki, na które ciężko pracowałeś i oszczędzałeś latami będziesz rzetelniejszym kredytobiorcą. Utrata własnych środków bardziej „boli” niż tych bankowych.

 

Druga kwestia, to ryzyko banku, które jest mniejsze jeśli jest zapas pomiędzy kwotą zadłużenia a wartością nieruchomości.

 

 

Kiedy i jak wnosisz wkład własny? 

 

Środki własne najczęściej w całości wnosisz przed uruchomieniem kredytu, czyli np. przelewasz na konto zbywcy, dewelopera.

 

Przy kredytach uruchamianych w transzach np. do dewelopera, część banków umożliwia kredytowanie naprzemienne. Jak wygląda kredytowanie naprzemienne?

• Środki własne 10-20% zależnie od banku
• Bank uruchamia pierwszą transzę kredytu
• Pozostałe środki własne zgodnie z ustalonym harmonogramem płatności
• Uruchomienie pozostałych transz kredytu, w tym transzy na wykończenie, jeśli jest celem kredytu

Co do zasady bank zawsze zamyka inwestycję i uruchamia ostatnią płatność.

 

 

Jakie dokumenty potwierdzają wniesienie wkładu własnego?

 

1. Oświadczenie stron zawarte w treści umowy przedwstępnej lub w akcie notarialnym, potwierdzające przekazanie określonych kwot na poczet ceny.
2. Potwierdzenie dokonania przelewu na konto zbywcy, dewelopera.
3. Faktura potwierdzająca zapłatę określonej kwoty np. w przypadku zakupu od dewelopera.
4. Operat szacunkowy nieruchomości potwierdzający wartość działki wraz z obecnym zaawansowaniem prac budowlanych.

 

 

Jak obliczyć wymagany wkład własny?

 

• Kredyt na zakup nieruchomości  -  wkład własny liczymy od ceny zakupu.

Przykład: cena 300.000 zł , wymagany wkład 20% = 60.000 zł

• Kredyt na zakup i wykończenie/remont – wkład własny liczymy od sumy ceny i wartości kosztorysowej wykończenia/remontu (niektóre banki przy remoncie/wykończeniu nie będą wymagały wkładu, ale i tak trzeba się trzymać LTV, więc lepiej założyć wkład własny od sumy ceny i kwoty remontu/wykończenia).

Przykład: cena 300.000 zł + koszt wykończenia 50.000 zł = 350.000 zł, wkład 20% = 70.000 zł

• Kredyt na budowę – wkład własny liczymy od sumy wartości działki i kosztu budowy.

Przykład: wartość działki 100.000 zł + koszt budowy 400.000 zł = 500.000 zł, wkład własny 20% = 100.000 zł

 

 

 

Co jeśli bierzesz kredyt z minimalnym wkładem własnym 10% na gorszych warunkach?

 

Obserwuj rynek. Jeśli wartość nieruchomości wzrośnie i jednocześnie spłacisz część zadłużenia możesz negocjować umowę z bankiem w trakcie jej trwania lub zaciągnąć kredyt refinansowy w innym banku na warunkach cenowych 20%-go wkładu własnego i zwyczajnie wcześniej spłacić kredyt mieszkaniowy.   

 

 

Wkład własny to nie wszystko

 

Musisz jeszcze zgromadzić środki na koszty okołokredytowe, czyli:

• Koszt aktu notarialnego (w tym taksa notarialna, podatek pcc)
• Wycena rzeczoznawcy
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Opłata sądowa za wpis hipoteki
• Podatek od wpisu hipoteki
• Prowizja banku za udzielenie kredytu

Przy nieruchomości w cenie 350-400 tys zł możesz potrzebować dodatkowo od kilku do kilkunastu tysięcy złotych zależnie od rodzaju transakcji i oferty bankowej, więc takie dodatkowe 15-20 tys na koncie jest wskazane.  

 

 

Bożena Myszczyszyn Ekspert Finansowy.