Zakup nieruchomości od dewelopera na rynku pierwotnym- istotne kwestie

Nieruchomości w nowych inwestycjach cieszą się dużym wzięciem wśród Polaków. Wynika to z kilku zalet jak:

- wybór lokalizacji i otoczenia swojego lokum;

- możliwość zaprojektowania i urządzenia gniazdka od podstaw;

- ulga podatkowa (nabywca zwolniony jest z podatku od czynności cywilno-prawnych, którego wysokość wynosi 2% wartości kupowanej nieruchomości) ;

- rękojmia/gwarancja (deweloper odpowiada za wady nieruchomości przez 5 lat od zawarcia transakcji i przez ten okres dokonuje napraw i usuwa usterki);

- dostępność miejsca postojowego;

- wyższa wartość mieszkania z rynku pierwotnego w przyszłości.

Jednak sam zakup nieruchomości w trakcie budowy od dewelopera bądź spółdzielni, jak i wzięcie kredytu na ten cel, różni się od zakupu gotowego mieszkania bądź domu na rynku wtórnym.

Jest kilka istotnych kwestii, o których nie wiedzą osoby decydujące się na zakup swojego pierwszego w życiu lokum jak i osoby, które kupiły już wcześniej nieruchomości nawet za kredyt tylko, że na rynku wtórnym.

1. Bezpieczeństwo.

Pierwszym zadawanym pytaniem, szczególnie przez osoby, które nie miały dotąd własnego mieszkania bądź mieszkały w starym budownictwie, jest o gwarancję wybudowania lokalu/segmentu, i zakończenia inwestycji.

Od 2012 roku obowiązuje ustawa, która wymaga zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, co jest gwarantem praw nabywcy. Jej wymogiem jest sporządzenie przez dewelopera/spółdzielnię prospektu informacyjnego, który jest załącznikiem do umowy deweloperskiej, a informacje w nim zawarte muszą być zgodne z treścią umowy.

W prospekcie dowiemy się m.in. jakie inwestycje zrealizował deweloper; jaki jest termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych; jakie są warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej (zgodnie z art. 29 ustawy); czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne ; czy deweloper jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) działki i czy działka jest obciążona; a przede wszystkim jaki rodzaj rachunku powierniczego założył w banku, który ma zabezpieczać pieniądze wpłacane przez kupujących deweloperowi. Bank wypłaca firmie te pieniądze w miarę postępu robót (rachunek otwarty) albo dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania (rachunek zamknięty).

Wszystkie podane w prospekcie dane dotyczące dewelopera oraz inwestycji są wiążące. Za podanie nieprawdziwych informacji bądź zatajanie prawdziwych deweloperowi grożą konsekwencje prawne.

2. Rata odsetkowa (karencja w spłacie kapitału).

Często zaskakującą informacją ,nawet dla klientów posiadających już kredyty hipoteczne na mieszkania na rynku wtórnym jest, to że w okresie budowlanym nie spłaca się kapitału tylko płaci odsetki od uruchomionych środków przez bank zgodnie z harmonogramem płatności zawartym u umowie deweloperskiej.

Jest to bardzo istotne dla wszystkich klientów, że nie muszą spłacać pełnych rat kapitałowo- odsetkowych dopóki lokal bądź dom nie jest wybudowany,a przede wszystkim dla osób, które mieszkają w wynajmowanym lokum bądź przenoszą się z mieszkań, na które też wzięli kredyt.

W trakcie budowy kredytobiorca płaci jedynie ratę odsetkową od wypłaconej transzy oraz ubezpieczenie pomostowe (do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej).

Karencja w spłacie kapitału stosowana przez banki do czasu wybudowania i oddania do użytkowania nieruchomości pozwala pogodzić opłaty na dotychczas zamieszkiwaną nieruchomość z zobowiązaniem na nabywane jeszcze niewybudowane lokum.

Na przykład dla mieszkania nabywanego w trakcie realizowanej inwestycji za cenę  400 000 PLN, gdzie kupujący potrzebuje dobrać kredyt w wysokości 320 000 PLN, ponieważ ma 20% wkładu własnego, który wpłaca deweloperowi w pierwszej transzy, a harmonogram płatności w umowie wygląda następująco:  80 tys (20%), 100 tys (25%), 100 tys (25%), 120 tys (30%), przy założeniu 20 letniego okresu kredytowania, gdzie oprocentowanie wynosi 3,50%, to rata odsetkowa z ubezpieczeniem pomostowym, które najczęsciej zwiększa oprocentowanie o 1% lub 2% (tu przyjmiemy 1%) po uruchomieniu 100 000 PLN będzie w wysokości 375 PLN, a po uruchomieniu kolejnych 100 000 PLN będzie wynosić 750 PLN i dopiero po wypłacie trzeciej transzy ze strony banku i ostatniej dla dewelopera po wykonaniu 100% przez niego prac rata kapitałowo-odsetkowa z ubezpieczeniem będzie wynosić 2025 PLN.

Dlatego istotne jest jak rozpisane są płatności dla dewelopera (transze), ile ich jest i jak są rozłożone w czasie trwania budowy. Im później są wieksze płatności dla dewelopera tym lepiej dla nabywcy, ponieważ później może uruchomić kredyt, jeśli posiada większy wkład własny, który trzeba wnieść na początku. Karencja w spłacie kapitału i spłacanie tylko odsetek pozwala pogodzić w domowym budżecie obciążenia związane z zakupem wciąż budowanej nieruchomości, podczas gdy ponosi się swoje dotychczasowe koszty mieszkaniowe.

3. Akt przeniesienia własności po uruchomieniu kredytu.

Kolejną istotną informacją jest to, że na rynku pierwotnym akt przeniesienia własności podpisywany jest po przelaniu wszystkich środków z kredytu dla dewelopera. Często jest to niespodzianka dla osób, które wcześniej kupowały nieruchomość na rynku wtórnym, ponieważ tam jest odwrotnie i kredyt nie zostanie uruchomiony dopóki nabywcy nie przyniosą podpisanej aktu końcowego sprzedaży do banku.

Na rynku pierwotnym deweloper/spółdzielnia musi otrzymać 100% ceny zapłaty zapisanej w umowie deweloperskiej, aby kupujący mogli umówić się na odbiór mieszkania bądź domu czyli najpierw bank uruchamia kredyt, a dopiero później podpisywany jest protokół zdawczo-odbiorczy i przekazywane są klucze do lokalu/segmentu.

Dopiero po tym fakcie deweloper umawia się z kupującymi na podpisanie umowy przenoszącej prawo własności kredytowanej nieruchomości w formie aktu notarialnego, a notariusz jednocześnie zakłada Księgę Wieczystą dla nieruchomości wyodrębnioną z głównej Księgi Wieczystej gruntu, na którym realizowana jest inwestycja.

Wyjątkiem są gotowe mieszkania lub segmenty w inwestycji, na które deweloper zdążył uzyskać pozwolenie na użytkowanie przed zawarciem transakcji, wtedy jest zawierana umowa przedwstępna i wypłata środków z kredytu może być po akcie przeniesienia własności.