Umowa przedwstępna- treść i forma (notarialna czy cywilno-prawna)

Często zdarza się, że klienci po znalezieniu oferty nieruchomości na rynku wtórnym przy ustalaniu szczegółów transakcji zwracają się do mnie z pytaniami o umowę przedwstępną- czy w ogóle trzeba ją podpisywać; co ma zawierać w treści; czy podpisać zwykłą umowę cywilnoprawną czy zawrzeć ją w formie aktu notarialnego, więc postaram się poruszyć kilka istotnych kwestii z nią związanych.

 

Na początek po co jest ta umowa i czy musi być podpisana?

 

Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w sytaucjach, gdy kupujący nieruchomość nie ma możliwości natychmiastowego zawarcia ze sprzedającym przyrzeczonej umowy – aktu notarialnego przeniesienia prawa własności np. gdy potrzebuje dostać środki z kredytu na sfinansowanie zakupu.

Jeśli po zawarciu umowy przedwstępnej jedna ze stron nie wywiąże się z kontraktu, to jej zapisy pozwalają drugiej stronie na skuteczne dochodzenie roszczeń.

Zdarza się, że sprzedający przyzwyczajeni do transakcji gotówkowych nie są chętni do podpisania takiej umowy lecz obecnie tylko w pojedynczych bankach jest możliwośc złożenia wniosku bez umowy przedwstępnej na podstawie oświadczenia nabywców na druku banku.

Aktualnie praktycznie wszystkie banki, udzielając kredytu pod przyszły zakup nieruchomości,  żądają formy zabezpieczenia zobowiązania, jaką jest umowa przedwstępna kupna nieruchomości. Wówczas traktowana jest ona jako rezerwacja w banku, czyli wiadomo, że klient ma wszelkie szanse na to, aby przy udzieleniu zobowiązania finansowego kupić daną nieruchomość.

 

Jakie elementy powinna zawierać umowa sprzedaży?

 

Aby umowa przedwstępna spełniała swoją rolę czyli zabezpieczała interesy kupującego i sprzedającego powinna zawierać kilka podstawowych niezbędnych elementów:

- strony umowy- czyli jednoznaczne wskazanie kupującego/kupujących oraz sprzedającego/sprzedających- ich dane osobowe;

- przedmiot umowy- czyli określenie nieruchomości, której ma dotyczyć przyczenie sprzedaży. Należy podać numer księgi wieczystej lub zaświadczenie o braku przeciwskazań do jej założenia, jeśli mowa o lokalu spółdzielczo- własnościowym, lokalizację nieruchomości/adres, powierzchnię lokalu lub działki, a w przypadku działki  zabudowanej podać rodzaj (przeznaczenie) budynków i ewentualnie ich powierzchnię;

- cena zakupu nieruchomości- a w uzasadnionych przypadkach jej składowe;

- wskazanie kwoty zaliczki albo zadatku, które są uiszczane przy podpisaniu tejże umowy;

- termin zawarcia przyrzeczonej umowy kupna sprzedaży;

- ewentualną informację o sposobie spłaty zadłużenia - jeżeli nieruchomość jest obciążona kredytem.

 

Czy w formie aktu notarialnego czy umowa cywilno-prawna?

 

Aby zawrzeć umowę przedwstępną kupna nieruchomości nie jest potrzebny notariusz. Można podpisać zwykłą umowę cywilno-prawną. Niemniej umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest silniejsza prawnie i skuteczniej zabezpiecza interesy obu stron, ponieważ

w razie niewykonania przez jedną ze stron postanowień umowy, druga strona może domagać się swoich praw przed sądem i w efekcie obie strony mogą dążyć do wykonania umowy końcowej. Dzięki notariuszowi można dokonać wpisu roszczenia do III KW nieruchomości wynikającego z zawarcia umowy przedwstępnej, co zabezpiecza nabywcę przed tym, żeby zbywca nie zawarł innych umów sprzedaży w terminie określonym w umowie. Aczkolwiek wpis roszczenia nie jest zastrzeżony tylko dla aktu notarialnego, ale może też wynikać ze zwykłej umowy lecz musi być notarialnie poświadczona.

Jednak trzeba brać też pod uwagę koszt aktu notarialnego, ponieważ za sporządzenie umowy i jej poświadczenie będzie pobrana taksa notarialna. Ten koszt oraz fakt, że w przypadku niedojścia do umowy przyrzeczonej grozi postępowanie sądowe może preferować zastosowanie zwykłej umowy pisemnej. Także gdy nie ma pewności z różnych względów, że dojdzie do umowy końcowej, to lepiej jest zawrzeć umowę cywilno-prawną i w przypadku niepowodzenia sfinalizowania umowy przyrzeczonej dokonać rozliczenia wpłaconego zadatku/zaliczki według ustaleń pomiędzy stronami.