Zadatek czy zaliczka

Klienci dogadując szczegóły umowy przedwstępnej wybranej nieruchomości ze Sprzedającym często mają wątpliwości czy wpłatę wstępną zapisać w formie zaliczki czy zadatku i czy wchodzi ona w skład wkładu własnego wymaganego przez bank.

Jest to jeden z istotnych elementów umowy przedwstępnej do ustalenia między stronami poza ceną i terminem zawarcia przyrzeczonej umowy, a jego błędne zapisanie może rodzić za sobą konsekwencje.

Po pierwsze czy zadatek bądź zaliczka jest częścią wkładu własnego uznawanego przez banki?

Tak.

Zadatek bądź zaliczka jest traktowany jako część wymaganego wkładu własnego nabywcy. Jeśli planowana kwota środków własnych do wniesienia przez klienta przy zakupie jest większa niż ustalony zadatek bądź zaliczka, to dopłaca on różnicę na rzecz Zbywcy po podpisaniu umowy z bankiem jako warunek do uruchomienia kredytu.

 

Czym się różnią?

W sytuacji, kiedy umowa zostanie wykonana prawidłowo i terminowo, nie ma większej różnicy między zaliczką a zadatkiem, gdyż zostaną one w ten sam sposób zaliczone na poczet zawartej w umowie całkowitej wartości transakcji. Istotne różnice pojawiają się, gdy nie dochodzi do zawarcia umowy końcowej i niewykonania usługi przez jedną ze stron.

Zadatek podobnie jak umowa przedwstępna zawarta notarialnie silniej zabezpiecza interesy obu stron i przymusza do realizacji podpisanej umowy. Jest prawnie uregulowany w Kodeksie cywilnym.

W przypadku rozwiązania umowy:

- przez obie strony lub z powodu okoliczności niezależnych od żadnej ze stron- zadatek zostaje zwrócony w takiej samej wysokości , w jakiej został wpłacony;

- przez stronę przyjmującą wpłatę- zadatek zostaje zwrócony w podwójnej wysokości;

- przez stronę dokonującej wpłaty- zadatek przepada na rzecz drugiej strony.

Zaliczka natomiast stanowi formę bardziej niesformalizowaną, nie jest wprost uregulowana  tylko zawarta w ogólnych przepisach kodeksu cywilnego o umowach wzajemnyc. Nie daje gwarancji doprowadzenia do finalizacji transakcji, ponieważ każda ze stron może wycofać się z umowy bez żadnych konsekwencji finansowych.

Zarówno w sytuacji, gdy umowa przedwstępna rozwiązana jest przez stronę przyjmującą wpłatę jak i dokonującą zapłaty, to zaliczka ma być zwrócona w takiej samej wysokości, w jakiej została wpłacona, a strony nie rodzą względem siebie żadnych roszczeń.  To samo dotyczy sytuacji, gdy obie strony rezygnują z zawarcia transakcji, ale tu tak samo jest przy zadatku.

Wpłaconą kwotę uznajemy za zaliczkę tylko w sytuacji, gdy wynika to jednoznacznie z zawieranej umowy. W przypadku braku odpowiedniego określenia w umowie każda inna przedpłata będzie stanowić zadatek.

 

Zadatek czy zaliczka?

Wybór odpowiedniego zapisu przedpłaty zależy od sytuacji.

Konsekwencje odszkodawawcze zadatku sprawiają, że jest on gwarancją wykonania umowy przez obie strony.  Zarówno zwrot dwukrotnej wysokości otrzymanej kwoty przez Sprzedających jak i nieuchronność straty dokonanej wpłaty przez Nabywców powinny zabezpieczać obie strony, aby doszło do finalizacji transakcji na podstawie zawartej umowy przedwstępnej.

Wpłata jako zaliczka też może być właściwa, gdy obu stronom zależy na zawarciu transakcji, ale istnieją przesłanki, że mogą wystąpić obiektywne przeszkody w jej zawarciu np. problem z uzyskaniem kredytu; niższa przyznana kwota kredytu z powodu nie uwzdlędnienia  dochodu albo niżej wycenionej wartości nieruchomości przez bank.