Jakich zmian w kredytach hipotecznych możesz spodziewać się w 2021 roku?

22.09.2020 r.

Najbliższe kilka miesięcy powinny przynieść zmiany zarówno w zakresie ofert kredytów hipotecznych, jak i zasad liczenia zdolności kredytowej. Rok 2020 to dynamiczny okres dla kredytów hipotecznych za sprawą Covid-19, ale przecież „za drzwiami” czekają nowe wymogi dla banków wprowadzone znowelizowaną Rekomendacją S.

 

Dla przypomnienia, Komisja Nadzoru Finansowego na 48 posiedzeniu w dniu 3 grudnia 2019 roku przyjęła, skierowaną do banków, znowelizowaną Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.

 

Z wyjątkiem banków spółdzielczych, które mają czas do 31 grudnia 2022 r., dla pozostałych banków  termin wprowadzenia zmian to 30 czerwca 2021 roku (pierwotnie był to 31.12.2020 r.)

 

 

Jakie zmiany nastąpią w ofertach kredytowych?

 

 

W każdym banku oferta kredytów ze stałą lub okresowo stałą stopą procentową.

 

Na dziś z oferty kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem możesz skorzystać w 3-4 bankach i każda z tych ofert pozwala „zamrozić” oprocentowanie na okres pierwszych 5 lat. Zależnie od rodzaju transakcji nie zawsze opcja stałej stopy jest dostępna od razu, banki różnią się też tym, czy i na jakich zasadach umożliwiają odnowienie stałego oprocentowania. Nie zawsze, ale w większości przypadków, oferta stałej stopy na moment zawierania umowy jest  droższa niż analogiczna oferta zmiennego oprocentowania. Tu jednak chodzi o zabezpieczenie ryzyka odwrócenia sytuacji i nadmiernego wzrostu raty na skutek wzrostu WIBOR lub innej stopy będącej podstawą liczenia zmiennego oprocentowania.

 

Do końca czerwca 2021 roku możesz spodziewać się w każdym komercyjnym banku oferty kredytu hipotecznego przynajmniej z okresowo stałą stopą procentową. Jaka będzie konstrukcja tych ofert jeszcze nie wiemy.

 

KNF oczekuje ponadto, by dotychczasowi klienci banku również mogli skorzystać ze stałego oprocentowania. Jeśli więc podpisałeś umowę kredytową ze zmiennym oprocentowaniem, bo twój bank nie miał w ofercie stałej stopy, możesz spodziewać się propozycji zawarcia aneksu do umowy kredytu hipotecznego. Propozycje aneksu dla dotychczasowych klientów banki mogą kierować sukcesywnie, tak, żeby technicznie było możliwe obsłużenie zainteresowanych klientów. Stąd niekoniecznie otrzymasz  propozycję zaraz, jak bank wprowadzi zmiany do oferty.

 

Dodatkowo oczekiwaniem KNF jest możliwość wydłużania minimalnego 5-letniego okresu stałego oprocentowania, stąd można się spodziewać również modyfikacji istniejących ofert w tym zakresie.

 

 

Oferta kredytów hipotecznych „klucz za dług”

 

 

To druga istotna zmiana w obszarze  ofert kredytu hipotecznego. Rekomendacja S określa zasady zarządzania ryzykiem, ale wprowadzenie oferty „klucz za dług” nie jest obligatoryjne. Opcja kredytu hipotecznego z możliwością zwolnienia z długu w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na bank może więc pojawić się w niektórych bankach.

 

Możliwość skorzystania z oferty „klucz za dług” będzie związana z wyższymi wymaganiami:

 

• LTV, czyli stosunek kredytu do wartości nieruchomości na poziomie maksymalnie 70%. Wkład własny przy takim kredycie powinien więc wynieść minimum 30%.

 

• Ostrożne szacowanie wartości nieruchomości, stąd prawdopodobnie nie każda nieruchomość spełni wymogi dla oferty „klucz za dług”.

 

 

• Opcja dostępna tylko dla kredytobiorców osiągających dochody powyżej przeciętnego poziomu wynagrodzeń.

 

 

• Bardziej rygorystycznie liczona zdolność kredytowa dla takich kredytów, gdzie relacja zobowiązań kredytowych do dochodów nie powinna przekroczyć 35% (wskaźnik DStI).

 

Jeśli bank zdecyduje się na wprowadzenie oferty „klucz za dług” to będzie to opcja kierowana tylko dla określonej grupy klientów.

 

 

Jakich zmian możesz spodziewać się w zakresie liczenia zdolności kredytowej?

 

 

Niektóre zmiany, które już zaobserwowaliśmy w zakresie zwiększenia wymogów przy kalkulacji zdolności kredytowej to niekoniecznie efekt Covid-19, ale właśnie sukcesywnie wdrażanych wymogów Rekomendacji S.

 

Podstawowe zmiany w zakresie liczenia zdolności kredytowej to:

 

[1] Powrót do maksymalnego okresu 25 lat, na jaki jest liczona zdolność kredytowa.

 

Nadal będziesz mógł zaciągnąć kredyt hipoteczny na 30 lat, ale wydłużenie okresu ponad 25 lat już nie wpłynie na możliwość uzyskania większej kwoty kredytu hipotecznego.

 

Tu pamiętaj, że rekomendowany maksymalny okres kredytowania dla kredytu hipotecznego to 25 lat. Jeśli decydujesz się na dłuższy okres kredytowania podpisujesz dodatkowe oświadczenie, że widzisz jaka jest różnica na racie i na całkowitym koszcie kredytu, ale pomimo tego i tak decydujesz się na dłuższy okres spłaty. 

 

 

[2] Relacja zobowiązań kredytowych do dochodów w ujęciu rocznym.

 

Do tej pory operowaliśmy wskaźnikiem DtI, czyli relacją długu do dochodów. Był okres, gdzie wskaźnik DtI był określony na sztywno na poziomie 50% lub 65% zależnie od poziomu wynagrodzeń, ale od 31.07.2013 r. ta sztywna reguła już nie obowiązuje.

 

Znowelizowana Rekomendacja S z 2019 roku wprowadza w miejsce wskaźnika DtI wskaźnik DStI.

 

DStI to stosunek całkowitych rocznych kosztów związanych z obsługą kredytów i innych zobowiązań finansowych z których klient nie może się wycofać, czyli wynikających z przepisów prawa lub mających charakter trwały i nieodwołalny do całkowitego rocznego dochodu klienta.

 

O ile przy działalności gospodarczej normalną praktyką była kalkulacja dochodu za minimum 12 miesięcy, o tyle przy umowie o pracę wystarczyły trzy miesiące dla posiadania zdolności kredytowej. W niektórych bankach już nastąpiły zmiany zasad liczenia zdolności kredytowej poprzez weryfikowanie wysokości bieżącego dochodu średnią z ostatniego roku.

 

W przyszłym roku możesz się więc spodziewać w każdym banku sprawdzania stabilności Twojego dochodu 12 miesięcy wstecz.

 

Poziom wskaźnika DStI to nadal indywidualna decyzja banku i może być różny dla różnych grup kredytobiorców. 

 

 

[3] Deprecjacja dochodów w innych walutach.

 

Do tej pory w sytuacji łączenia dochodów w różnych walutach kredyt był udzielany w walucie najwyższego dochodu, a pozostałe dochody mogły być przyjęte do liczenia zdolności kredytowej zakładając ich deprecjację o 20%. Innymi słowy bank przyjmował maksymalnie 80% faktycznego dochodu w innej walucie.

 

Osobną kwestią jest dostępność oferty w walucie innej niż PLN oraz akceptowalność dochodu z zagranicy w danym banku.

 

Nowe regulacje zakładają zwiększenie poziomu deprecjacji dochodów w innych walutach do 50%, co oznacza, że bank do zdolności przyjmie (o ile procedury dopuszczają taki dochód) maksymalnie połowę faktycznego dochodu w walucie innej niż kredyt. 

 

 

Kwestie porządkowe

 

Zmieniona Rekomendacja S uwzględnia ponadto w swej treści regulacje Ustawy o kredycie hipotecznym, która weszła w życie w lipcu 2017 roku.

 

Dodatkowo  w treści rekomendacji uwzględniono zapisy odnośnie prezentowania ryzyka zmiennego oprocentowania, które to wytyczne do tej pory funkcjonowały na podstawie pisma KNF skierowanego do banków.

 

Dla przypomnienia banki lub pośrednik kredytowy prezentuje ratę kredytu hipotecznego przy założeniu:

 

1. Obecnego oprocentowania kredytu.

 

2. Zwiększenia oprocentowania o 400 p.b.

 

3. Wzrostu oprocentowania w skali różnicy między maksymalnym i minimalnym oprocentowaniem w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

 

4. Wskaźnika referencyjnego (WIBOR, LIBOR, EURIBOR) na poziomie 3%, 5% oraz 10%.

 

Z jednej strony kolejne miesiące to rozszerzenie ofert bankowych o kredyty ze stałym oprocentowaniem, z drugiej ograniczanie ryzyka związanego z kalkulacją zdolności kredytowej. 

 

Autor wpisu:

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
W: Ekspertka.pl
T: 607-212-013 | [email protected]