Kiedy pęknie bańka na rynku nieruchomości ?

Kiedy pęknie bańka na rynku nieruchomości ?

 

Aby lepiej zrozumieć temat spójrzmy jak bańkę spekulacyjną definiuje Wikipedia:

Bańka spekulacyjna (ang. speculative bubble) – samonapędzający się proces niezrównoważonego wzrostu lub spadku cen dóbr na rynku. Często związany z „nadaktywnością rynkową”, która ma charakter przejściowy.

 

Czy na Polskim rynku mieszkaniowym mamy do czynienia z „nadaktywnością rynkową” ?

    Jeśli spojrzymy na to przez pryzmat ilości kredytów hipotecznych udzielanych przez banki w ostatnim czasie to myślę, że możemy uznać, że jest to swego rodzaju nadaktywność. Na przykład, czas procesu dla wniosku kredytowego w banku Millennium z uwagi na ilość aplikacji wzrósł w ostatnim roku z 10 dni roboczych do ok. 50 dni roboczych, bank BNP Paribas w marcu 2021 przesłał informację, że do odwołania zaprzestaje przyjmowania wniosków o kredyty hipoteczne na budowy domu z powodu bardzo dużej ilość aplikacji i powstałe zatory w procesie (Popyt na kredyty przewyższa moce przerobowe banków). Patrząc na to szerzej widać, że nie są to odosobnione przykłady, wszystkie banki odnotowują ponadprzeciętny popyt na kredyty mieszkaniowe które co często kilkukrotnie wydłuża czas uzyskania decyzji kredytowej. Jeśli dodamy do tego najwyższą w Unii Europejskiej oficjalnie podawaną przez GUS inflację na poziomie 4,3 %, bliskie ZERU stopy procentowe, a także wzrost cen materiałów budowlanych takich, jak styropian czy stal o 50% czy 100 % to możemy uznać, że sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym nosi znamiona bańki spekulacyjnej.

 

Ale czy naprawdę jest się czego obawiać ?

    Jak zwykle wszystko zależy od indywidualnego przypadku. Musimy rozróżnić tę sytuację,  w której przykładowy Kowalski kupuje sobie mieszkanie na kredyt i zamiast płacić 1 000 zł czynszu za najem lokalu płaci 1 000 zł raty za kredyt oraz osobę, która posiada 5 mieszkań na kredyt w mieście studenckim i wynajmuje je na pokoje. Wiele osób z internetu, wszelakich znawców, inwestorów, doradców przestrzega przed tym, że rynek mieszkaniowy jest rozgrzany, że stopy procentowe są niskie, że raty kredytów pójdą w górę… i mają rację…. z tym, że dla osoby z pierwszego przykładu będzie to miało marginalne znaczenie. Jeśli WIBOR 3M (wskaźnik o który oparte jest większość kredytów w PL ) wzrośnie za 5 lat o 2 % to rata kredytu z 1000 zł wzrośnie do 1211 zł. Czy to spowoduje, że wszyscy nagle rzucą się do sprzedaży mieszkań w których mieszkają? To prawda, że rynek jest rozgrzany, ceny wysokie, ryzyko wejścia coraz większe. Nie zmienia to jednak faktu, że nieruchomości nadal są bardzo atrakcyjnym miejscem do lokaty swojego kapitału i wiele osób zamiast trzymać swoje środki z banku na 0% i tracić każdego roku 4 % woli ulokować środki w nieruchomościach. Trudno dziś (pomimo bardzo wysokich cen) znaleźć bezpieczniejszą i równie płynną alternatywę do ochrony swojego kapitału. Biorąc pod uwagę fakt, że większość inwestorów w nieruchomościowych planuje swoje inwestycje na długi termin, nawet jeśli bańka pęknie i przez kilka lat zaobserwujemy spadek cen mieszkań to za 15 czy 20 lat raczej zaobserwujemy nominalnie dużo wyższe wartości za daną nieruchomość (nominalnie czyli w walucie która traci na wartości mogą ceny mogą rosnąć nawet jeśli np. w przeliczeniu na uncję złota czy moc nabywczą mogą spadać). Jaka jest różnica dla osoby, która kupuje mieszkanie lub buduje dom na ile wyceniana jest jej nieruchomość? Jeśli ceny spadną o 30 %, a rata wzrośnie o 10 czy 20 % to dalej te osoby będą musiały gdzieś mieszkać. Trudno mi sobie wyobrazić sytuację, w której inwestorzy długoterminowi w perspektywie kilkunastu czy kilkudziesięciu lat stracą na mieszkaniu czy domu kupowanym w obecnym czasie. Oczywiście na to, co będzie za 20 lat może mieć wpływ wiele czynników takich, jak demografia czy wieloletnia, nieudolna polityka państwa. Nie mniej uważam, że pomimo stosunkowo wysokich cen, kupowanie dziś na własność nieruchomości, w której ktoś zamierza mieszkać czy jako lokata kapitału i jego ochrona przed inflacją dalej ma sens ekonomiczny. Jeśli spojrzymy na kraje bardziej od nas rozwinięte jak chociażby nasi zachodni sąsiedzi Niemcy to możemy zauważyć, że zakup mieszkania czy domu na własność nie jest standardem. Ceny nieruchomości są tak wysokie, że bardziej „opłaca” się wynajmować niż brać nawet bardzo tani kredyt.

 

     Wydaje się, że dopóki w Polsce w wielu miastach rata kredytu na daną nieruchomość jest niższa od wysokości miesięcznego czynszu za najem to będziemy obserwować dalsze wzrosty oraz zainteresowanie zakupem na własność. Jeśli dodamy do tego ogromne środki z funduszu odbudowy po pandemii i plany rządu, według których chce dofinansowywać kredyty oraz wkłady własne do kredytów dla młodych ludzi to raczej skłaniałbym się do opinii, że jeszcze przez kilka lat będziemy mieć do czynienia ze wzrostami cen i ogromnym popytem na nieruchomości.

 

Mam nadzieje, że swoimi przemyśleniami na temat rynku nieruchomości pomogę w podjęciu dobrych decyzji finansowych. Należy pamiętać, że zobowiązanie kredytowe jest często 20-30 lat i warto poświęcić trochę czasu na własną analizę i wyrobienie sobie zdania na ten temat.

Po więcej infomrmacji zapraszam na moją stronę www.Karol-Dziuba.com