Wkład własny przy kredycie hipotecznym

Wkład własny to hasło, które przyprawia o ból głowy wielu Polaków planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Wkład nie taki jednak straszny, jak powszechnie się sądzi. Wyjaśniamy, czym jest wkład własny, jaki wysoki być powinien i co można uznać za taki wkład.

 

O tym, że wkład własny jest dużym problemem dla polskich rodzin planujących zakup własnego „M” sfinansowanego kredytem hipotecznym, może świadczyć fakt, iż kilka lat temu państwo zdecydowało się wspierać w tym zakresie niektórych kredytobiorców. Tak został powołany do życia program Mieszkanie dla Młodych, dzięki któremu można było dostać dofinansowanie wkładu własnego. Obecnie tego programu już nie ma, ale problem pozostał. Planując zatem zaciągnięcie kredytu hipotecznego, trzeba wziąć pod uwagę zgromadzenie również własnych środków na pokrycie wkładu własnego. Nie zawsze to muszą być pieniądze. Zacznijmy jednak od tego, czym w ogóle jest wkład własny i skąd się wziął.  

 

Czym jest wkład własny?

 

Wszystko zaczęło się od Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która zobowiązała banki do żądania od kredytobiorców hipotecznych wkładu własnego. Miało to miejsce w 2013 roku. Wcześniej banki pożyczały nawet większą kwotę niż wartość kredytowanej nieruchomości. Po 2013 roku nie jest to już możliwe. Wielkość wkładu własnego wzrastała stopniowo. Najpierw było to 5% wartości nieruchomości w 2014 roku, potem poziom wkładu wzrósł do 10%, następnie do 15%, aby osiągnąć swój maksymalny poziom w 2017 roku. Od tamtego czasu oficjalnie wkład własny to 20% wartości kupowanej nieruchomości. Wkład własny to po prostu udział kredytobiorcy w finansowaniu zakupu nieruchomości przy kredycie hipotecznym.    

 

Dlaczego został wprowadzony wkład własny?

 

Warto zapytać, dlaczego w ogóle KNF zdecydowała się wprowadzić wymóg wkładu własnego. Chodziło przede wszystkim o zapewnienie polskiemu rynkowi kredytowemu stabilności. Nie można bowiem zapominać, że 70% portfela kredytów prywatnych i pożyczek w Polsce to kredyty hipoteczne. Na koniec 2020 roku ich łączna wartość przekroczyła 493 mld zł (źródło: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/638051/bik-podsumowanie-2020-r-na-rynku-kredytowo-pozyczkowym-i-perspektywy-na-rok-2021). Strach pomyśleć, co mogłoby się stać, gdyby większość z tych zobowiązań przestała być spłacana. Wprowadzając wkład własny, KNF obniżyła wysokość „hipotek” poniżej wartości kupowanej lub budowanej nieruchomości. Dzięki temu w przypadku problemu ze spłatą kredytu kredytobiorca może sprzedać nieruchomość i spłacić tymi środkami swoje zobowiązanie. Poza tym osoby z własnym wkładem są dla banku wiarygodniejsze, bo potrafią oszczędzać (np. środki na wkład).

 

Wysokość wkładu własnego

 

Od 2017 roku wysokość rekomendowanego przez Komisję Nadzoru Finansowego wkładu własnego przy kredytach hipotecznych wynosi 20%. W rzeczywistości jednak banki mają własną politykę i ustalają niekiedy niższy wkład (np. 10%) albo wyższy (np. 30%). O ile wyższy wkład może nie budzić większego zdziwienia, o tyle jednak ktoś może zapytać, jak możliwe jest schodzenie poniżej poziomu rekomendowanego przez KNF? Chodzi jednak o to, że nie cały wkład własny musi być w środkach pieniężnych. Przy niższym wkładzie banki żądają zwykle ubezpieczenia niskiego wkładu, mogą być również dodatkowe warunki (np. określona wartość minimalna nieruchomości, jej lokalizacja). Sprawdźmy, co jeszcze może być wkładem własnym poza pieniędzmi.

 

Co może być wkładem własnym?

 

Wkład własny przy kredycie hipotecznym to szerokie pojęcie i tak naprawdę obejmuje nie tylko środki pieniężne. To oznacza, że nie zawsze trzeba mieć całą sumę wymaganego wkładu, niekiedy można skorzystać z innych możliwości. Wkładem własnym może być również:

 

• nieruchomość w postaci działki, na której zostanie zbudowany dom;
• inna nieruchomość;
• zaliczka wypłacona deweloperowi;
• środki wydane na materiały budowlane;
• środki z likwidacji książeczki mieszkaniowej;
• pożyczka z PPK;
• środki zgromadzone na kontach IKE lub IKZE.

 

Gdzie wpłacić wkład własny?

 

Wbrew temu, co mogłoby się wydawać, wkładu własnego nie wpłaca się wcale do banku. Nie chodzi przecież o to, żeby te środki zasiliły konta instytucji finansowej. Co zrobić zatem z wkładem własnym? To zależy od tego, co jest wkładem własnym. Najczęściej chodzi o wpłatę na rzecz dewelopera i wtedy wystarczy potwierdzenie przelewu. Dowodem może być także opłacona faktura zakupu. Banki akceptują również oświadczenie podpisane przez strony zawierające umowę (np. klient-deweloper).

 

Jak obliczyć wysokość wkładu własnego przy kredycie hipotecznym?

 

Obliczanie wysokości wkładu własnego nie jest skomplikowane. Aby to jednak zrobić, trzeba znać rzeczywistą wartość kupowanej nieruchomości oraz wysokość wymaganego przez bank wkładu. Na przykład w przypadku mieszkania za 300 tys. zł 20-procentowy wkład własny wyniesie 60 tys. zł. Warto jednak pamiętać, że taka kwota może nie wystarczyć. Trzeba będzie bowiem także opłacić różne koszty okołokredytowe jak notariusz, podatek PCC itp. Trzeba zatem zgromadzić nieco większe środki, niż wynika z obliczenia wkładu własnego.

 

Od 2013 roku kredytobiorcy zaciągający kredyt hipoteczny są zobowiązani partycypować w finansowaniu zakupu nieruchomości. Dzięki temu zadłużenie konsumentów jest niższe, a nieruchomość staje się realnym zabezpieczeniem zobowiązania, bo to nie przewyższa jej wartości. To oczywiście w teorii, bo przecież po latach wartość nieruchomości może równie dobrze wzrosnąć, jak i spaść. Z wysokim wkładem własnym łatwiej jednak zaciągnąć kredyt hipoteczny. Warto to jednak skonsultować z dobrym pośrednikiem kredytowym, który pomoże w wyborze najlepszej oferty kredytowej i będzie wspierał na wszystkich etapach załatwiania formalności.