Operat szacunkowy przy kredycie hipotecznym – czym jest?

Zaciągając kredyt hipoteczny, możemy spotkać się z różnymi pojęciami. Jednym z nich jest operat szacunkowy. Co kryje się pod tym terminem, kto wykonuje taki dokument i w jakim celu? Na te i kilka innych pytań odpowiadamy w artykule.

 

Kredyt hipoteczny jest skomplikowanym produktem, który wymaga dopełnienia wielu formalności. Dlatego właśnie jego przyznanie nigdy nie jest szybkie i wiąże się z wieloma analizami. Do niektórych z tych analiz konieczne jest wykonanie dodatkowych prac i ekspertyz. Przykładem jest operat szacunkowy.

 

Czym jest operat szacunkowy?

 

Na początek należy wyjaśnić, czym w ogóle jest operat szacunkowy. Mowa tu o profesjonalnej wycenie nieruchomości (np. mieszkania) przez uprawioną do tego osobę. Taki operat szacunkowy ma moc prawną i może być używany nawet w sądzie jako ważny dokument. Innymi słowy, operat szacunkowy jest potwierdzeniem określonej wartości nieruchomości.

 

Operat szacunkowy może zostać przygotowany dla każdego rodzaju nieruchomości. W ten sposób może zostać określona wartość na przykład domu, mieszkania, działki budowlanej lub rolnej, obiektu przemysłowego, magazynu, zabytku, a nawet infrastruktury transportowej.

 

Operat szacunkowy a kredyt hipoteczny

 

Skoro wiadomo już, czym jest operat szacunkowy, połączmy go teraz z kredytem hipotecznym. Jak wiadomo, charakterystyczne dla takiego kredytu jest zabezpieczenie w postaci hipoteki nieruchomości. Gdy ktoś finansuje kredytem zakup na przykład mieszkania, musi pogodzić się z tym, że to mieszkanie stanie się dla banku zabezpieczeniem zobowiązania. Skąd jednak bank ma wiedzieć, ile warta jest dana nieruchomość, żeby dobrać do niej wysokość udzielonego kredytu? Tego dowie się właśnie z operatu szacunkowego. Taki dokument jest konieczny. Mało tego, zwykle bank wysyła własnego specjalistę do oszacowania wartości nieruchomości.

 

Kiedy jeszcze przydaje się operat szacunkowy?

 

Operat szacunkowy jest ważnym dokumentem, który przydaje się w bardzo wielu sytuacjach. Najczęściej używa się go w przypadku:

 

• darowizny nieruchomości – określa się jej wartość przy podpisywaniu aktu darowizny;
• ustalania wartości spadku, gdzie częścią tego spadku jest nieruchomość;
• podziału majątku (np. podczas rozwodu);
• transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości;
• dzierżawy nieruchomości;
• zamiany gruntów lub innych nieruchomości;
• wyceny strat po uszkodzeniu lub zniszczeniu nieruchomości;
• windykacji z nieruchomości itp.

 

Kto może przygotować operat szacunkowy?

 

Nie każdy może przygotować operat szacunkowy, to nie może być przypadkowa osoba. Operat szacunkowy jest ważnym dokumentem, na którym opierają się różne instytucje, podejmując ważne decyzje. Taki dokument może przygotować tylko rzeczoznawca majątkowy posiadający odpowiednie uprawnienia. To zawód zaufania publicznego. Aby go wykonywać, trzeba nie tylko ukończyć studia z wyceny nieruchomości, ale i zdać egzamin państwowy.

 

Jak przygotowywany jest operat szacunkowy?

 

Aby wykonać operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy musi wziąć pod uwagę różne aspekty, które wpływają na wartość nieruchomości. Podstawowe dane to położenie nieruchomości, jej wielkość, rodzaj oraz dodatkowe aspekty (np. komórka lokatorska przypisana do danego mieszkania). Rzeczoznawca musi wziąć pod uwagę również stan techniczny nieruchomości, a także jej stan prawny. Wycena jest dokonywana także w kontekście aktualnych cen podobnych nieruchomości na rynku i w sąsiedztwie.

 

Co zawiera operat szacunkowy?

 

Każdy operat szacunkowy jest sporządzany na piśmie. Określone są ścisłe standardy takiego dokumentu i jest on w zasadzie ujednolicony w całej Polsce. Operat szacunkowy zwykle zawiera takie elementy jak:

 

• dane nieruchomości – wszystko, co pozwala dokładnie zidentyfikować nieruchomość;
• podstawa prawna, na której opiera się działanie rzeczoznawcy majątkowego;
• cel sporządzenia operatu szacunkowego (np. na potrzeby kredytu hipotecznego);
• data wykonania operatu szacunkowego;
• stan nieruchomości i wszystkie jej elementy składowe;
• przeznaczenie nieruchomości;
• analiza sytuacji rynku nieruchomości;
• przedstawienie metody szacowania wartości nieruchomości;
• wycena nieruchomości.

 

Ile trzeba zapłacić za operat szacunkowy i jak długo jest ważny?

 

Wynajmując rzeczoznawcę majątkowego, trzeba wziąć pod uwagę, że przyjdzie nam zapłacić za jego usługi. Cennik jest zróżnicowany. Na przykład za wycenę wartości mieszkania rzeczoznawca zwykle weźmie 500 zł, ale już za dom będzie to 1000 zł. Gdy operat szacunkowy jest potrzebny do kredytu hipotecznego, to bank zleca rzeczoznawcy wycenę i zwykle współpracuje z takim specjalistą już od lat. Często kosztami takiej wyceny nie jest obarczany klient wnioskujący o kredyt. Ma to jednak swoje konsekwencje. Operat szacunkowy przekazywany jest najpierw do banku, a dopiero potem może zapoznać się z nim właściciel nieruchomości. Nie ma zatem możliwości wykorzystania takiej wyceny w innym banku. Trzeba również pamiętać, że operat szacunkowy jest ważny tylko przez 12 miesięcy. Wynika to z faktu, że ceny nieruchomości często się zmieniają, a do tego zmianie może ulec także stan obiektu.

 

Zaciągniecie kredytu hipotecznego wymaga przygotowania wielu dokumentów, a jednym z ważniejszych jest operat szacunkowy. Dzięki niemu bank może ustalić dokładną wartość nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem kredytu.