Kolejność działań. Co i jak po kolei przy kredycie hipotecznym?

05.11.2021

 

Od pomysłu, by wziąć kredyt hipoteczny do finalizacji wiedzie długa droga. Często, zwłaszcza, gdy jest to pierwszy kredyt, klient zastanawia się co i jak po kolei robić. Sam proces starania się o kredyt mieszkaniowy zaczyna się od momentu złożenia wniosku kredytowego, a na uruchomieniu kredytu kończy. Są jeszcze warunki do spełnienia już po uruchomieniu i zależnie od celu kredytowania pewne etapy tego procesu następują w innej kolejności. Poniżej znajdziesz krótką ściągę, która da Tobie obraz, co i jak po kolei będzie się działo i o czym masz pamiętać. 

 

 

Punkt pierwszy

Niezależnie od celu kredytowania zweryfikuj wstępnie swoją zdolność kredytową w kilku bankach. Musisz wiedzieć w jakim przedziale cenowym się poruszać lub czy w ogóle to jest moment na kredyt. W tym celu po prostu umów się na pierwsze spotkanie z ekspertem kredytowym.

 

Punkt drugi

Gdy już wybierzesz nieruchomość ponownie skontaktuj się z ekspertem kredytowym. Zweryfikuj jeszcze raz zdolność kredytową zanim cokolwiek podpiszesz. Sprawdź wspólnie z ekspertem kredytowym księgę wieczystą, projekt umowy. Zweryfikuj jaka to transakcja od strony banku i jakie dokumenty musisz zgromadzić.

 

 

Kolejność działań zależnie od celu kredytu:

 

[1] Zakup nieruchomości w trakcie budowy od dewelopera

Dla nieruchomości w trakcie budowy obowiązuje Ustawa o ochronie praw nabywcy, która weszła w życie 29.04.2012 roku. Potocznie zwana jest Ustawą Deweloperską.  Większość tego typu inwestycji ma zapewnioną ochronę nabywcy w postaci rachunku powierniczego, ale trzeba dopytać dewelopera o tę kwestię. Nadal zdarzają się inwestycje bez rachunku powierniczego (jeśli sprzedaż inwestycji rozpoczęła się przed 29.04.20212r.), a to z kolei ogranicza możliwości kredytowania. 

 

• Podpisanie umowy rezerwacyjnej lub od razu deweloperskiej
• Przygotowanie dokumentów od dewelopera oraz dokumentów finansowych
• Złożenie wniosków kredytowych. Jeśli współpracujesz z pośrednikiem kredytowym wnioski składasz w biurze w trakcie spotkania z ekspertem kredytowym.
• Decyzje kredytowe wstępne, finansowe.
• Podpisanie umowy deweloperskiej, jeśli nie była podpisana od razu na etapie składania wniosku.
• Decyzje kredytowe ostateczne.
• Podpisanie umowy z bankiem.
• Uruchomienie kredytu jednorazowo lub w transzach.  Najczęściej warunkiem uruchomienia jest potwierdzenie zapłaty środków własnych oraz umowa przelewu wierzytelności potwierdzona przez dewelopera i bank prowadzący rachunek powierniczy.
• Podpisanie z deweloperem aktu notarialnego przeniesienia własności.
• Dostarczenie aktu notarialnego do banku. Na tej podstawie bank przygotuje dokumenty do wpisu hipoteki.
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Złożenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki.  Dodatkowo trzeba pamiętać o podatku od hipoteki 19 zł i deklaracji PCC-3 / PCC-3A
• Oczekiwanie na zawiadomienie z sądu o wpisie hipoteki
• Uprawomocnienie się wpisu hipoteki i zakończenie okresu pomostowego (bank zaprzestanie pobieranie składki ubezpieczenia lub obniży oprocentowanie)
• Na koniec pozostanie regularne płacenie rat kredytu, pilnowanie warunków produktowych i corocznego odnawiania wymaganych ubezpieczeń

 

[2] Zakup nieruchomości gotowej od dewelopera z zapłatą przed aktem notarialnym

 

Z tego typu transakcją możesz mieć do czynienia, gdy deweloper, który normalnie podpisuje umowy deweloperskie po prostu zakończył inwestycję i uzyskał pozwolenie na użytkowanie.  Zależnie od banku i od dewelopera mogą być ograniczenia w pojedynczych bankach z uwagi na to, że wpłata idzie już na zwykły rachunek dewelopera, a nie na rachunek powierniczy.

 

• Podpisanie umowy przedwstępnej
• Skompletowanie dokumentów nieruchomości i finansowych
• Złożenie wniosków kredytowych
• Decyzje banków
• Podpisanie umowy kredytowej
• Uruchomienie kredytu
• Podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Złożenie wniosku o wpis hipoteki na podstawie dokumentów otrzymanych z banku + zapłata podatku PCC-3/PCC-3A
• Zawiadomienie z sądu o wpisie hipoteki, uprawomocnienie wpisu hipoteki i zakończenie okresu pomostowego
• Regularne spłacanie rat, pilnowanie warunków produktowych i odnawianie ubezpieczeń

 

[3] Zakup nieruchomości gotowej od dewelopera z zapłatą po akcie notarialnym

 

Tego typu transakcje dotyczą najczęściej małych deweloperów, którzy nie stosują się do Ustawy o ochronie praw nabywcy. Nawet jeśli zarezerwujesz nieruchomość na etapie budowy musisz z wnioskiem kredytowym czekać, aż deweloper powiadomi Cię o zakończeniu budowy.

 

• Podpisanie umowy przedwstępnej
• Przygotowanie dokumentów nieruchomości i finansowych
• Złożenie wniosków kredytowych
• Decyzje banków
• Zawarcie umowy kredytowej
• Podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności
• Spełnienie warunków uruchomienia, w tym ubezpieczenie nieruchomości i złożenie wniosku o wpis hipoteki.  Jeśli zapłata jest po akcie notarialnym możesz zdecydować, czy hipoteka ma być w treści aktu notarialnego, czy sam pójdziesz do sądu z dokumentami przygotowanymi przez bank.   Jeśli sam idziesz do sądu musisz pamiętać o deklaracji PCC-3/PCC-3A.
• Uruchomienie kredytu
• Czekasz na zawiadomienie z sądu o wpisie hipoteki, żeby zakończyć okres pomostowy
• Dalej spłacasz raty, pilnujesz warunków produktowych i aktualności ubezpieczeń

 

[4] Zakup na rynku wtórnym

 

Na rynku wtórnym najczęściej drugą stroną transakcji jest inna osoba fizyczna. Możesz kupić działkę budowlaną, dom, mieszkanie. Przy zakupie mieszkania możesz trafić na lokal stanowiący odrębną nieruchomość (tzw. pełna własność) lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (tzw. ograniczone prawo rzeczowe). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może być z księgą wieczystą lub bez księgi wieczystej.

• Podpisanie umowy przedwstępnej
• Przygotowanie dokumentów nieruchomości i finansowych
• Złożenie wniosków kredytowych
• Decyzje banków
• Zawarcie umowy kredytowej
• Podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności
• Wypełnienie warunków uruchomienia, czyli najczęściej ubezpieczenie nieruchomości i złożenie wniosku o wpis hipoteki.  Możesz zdecydować, czy hipoteka ma być w treści aktu notarialnego, czy sam złożysz wniosek w sądzie. Gdy sam idziesz do sądu pamiętaj o deklaracji PCC-3/PCC-3A.
• Uruchomienie kredytu
• Zawiadomienie z sądu o wpisie hipoteki i zakończenie okresu pomostowego.  
• Analogicznie jak w poprzednich transakcjach spłacasz raty, pilnujesz warunków i ubezpieczeń

 

 

Podstawowa różnica w procesie kredytowym między rynkiem pierwotnym a wtórnym dotyczy momentu uruchomienia kredytu i podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności. W większości na rynku pierwotnym najpierw płacisz za nieruchomość, a potem deweloper podpisuje z Tobą akt notarialny. Na rynku wtórnym z kolei najpierw musisz podpisać akt notarialny, a potem dopiero bank uruchamia kredyt.

 

Jeśli uruchomienie kredytu jest po akcie notarialnym powinieneś w akcie mieć 7-14 dni na zapłatę.

 

 

Autor wpisu

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy