Oprocentowanie stałe czy zmienne przy kredycie hipotecznym?

 

Kredyty hipoteczne stanowią większość portfela kredytowego sektora bankowego w Polsce. Od niedawna każdy bank musi mieć w swojej ofercie nie tylko kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, ale i o stałym oprocentowaniu. Który lepiej obecnie wybrać?

 

Na początek krótkie przypomnienie ostatnich wydarzeń. Kalendarium ważne dla wszystkich kredytobiorców wyglądało następująco: w październiku 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się podnieść główną stawkę oprocentowania, czyli stopę referencyjną NBP z 0,1% do 0,5%. Nie minęło wiele czasu i na początku listopada stopa znowu została podniesiona i to bardzo wysoko, bo aż o 0,75%. W rezultacie główna stawka wzrosła do 1,25%. Specjaliści są zgodni, że to nie ostatnia podwyżka stóp procentowych. Pojawia się zatem pytanie, czy w takiej sytuacji wybrać kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, czy ze stałą stopą procentową. Zacznijmy analizę od tego pierwszego.

 

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem

 

Większość kredytów hipotecznych w Polsce ma zmienne oprocentowanie. W takim produkcie oprocentowanie to właściwie dwie części. Pierwsza z nich ma charakter stały i to marża, którą ustala indywidualnie każdy bank zgodnie ze swoją polityką, ale i z sytuacją na rynku kredytowym. Druga część oprocentowania ma charakter zmienny i oparta jest o stopę bazową WIBOR. Ta część zmienia się w zależności od zmiany stóp procentowych. Gdy stopy rosną, rośnie także oprocentowanie kredytu hipotecznego i analogicznie, gdy stopy spadają, spada oprocentowanie. W przypadku takiego kredytu rata miesięczna może zatem rosnąć, a czasami może również spadać.

 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem

 

Zupełnie inaczej jest w przypadku kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. W jego przypadku nie ma znaczenia, czy Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe, czy je obniży. Bez względu na sytuację rata i tak pozostanie bez zmiany. Brzmi nieźle, prawda? Oczywiście mankamentem jest fakt, że przy spadku stóp procentowych rata również ani drgnie. Jeszcze do niedawna trudno było jednak znaleźć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Od lipca 2021 roku taki produkt musi mieć w ofercie każdy z banków. To oznacza, że konsument otrzymał większy wybór kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem.

 

Czy kredyt ze stałym oprocentowaniem jest taki w rzeczywistości?

 

Powyższe pytanie tylko z pozoru nie ma sensu. Dlaczego? Największy problem z kredytami hipotecznymi ze stałym oprocentowaniem jest taki, że stałe oprocentowanie nie jest gwarantowane klientowi przez cały okres spłaty zobowiązania. Konstrukcja kredytów tego typu jest mianowicie taka, że stałe oprocentowanie obejmuje jedynie kilka pierwszych lat okresu spłaty. Najczęściej banki działające w Polsce proponują stałe oprocentowanie na 5 lat. Po tym okresie można przejść na oprocentowanie zmienne lub przedłużyć stałe oprocentowanie. Oczywiście w ostatnim przypadku bank jednocześnie dostosuje oprocentowanie do aktualnej sytuacji (np. podniesie je) i zamrozi je na kolejnych kilka lat.

 

Oprocentowanie stałe czy zmienne – co wybrać?

 

Czy w sytuacji, w jakiej znajduje się obecnie polska gospodarka, warto zatem wybrać kredyt hipoteczny ze zmiennym, czy stałym oprocentowaniem? Na początek należy zauważyć, że obecnie hipoteki ze stałym oprocentowaniem są droższe niż kredyty hipoteczne ze zmienną stopą oprocentowania. Dlaczego? Przy stałym oprocentowaniu banki muszą wziąć na siebie ryzyko zmiany stóp procentowych, zatem żądają za to wysokiej opłaty. Przy zmiennym oprocentowaniu ryzyko banków jest mniejsze, bo przerzuca się je na kredytobiorcę, a więc zobowiązanie może być tańsze.

 

Na razie wydaje się zatem, że jednak korzystniejsze jest zmienne oprocentowanie, bo można ograniczyć koszty. Na kredyt hipoteczny trzeba jednak patrzeć w perspektywie długookresowej. Wiele wskazuje na to, że w najbliższych miesiącach stopy procentowe będą nadal podnoszone przez Radę Polityki Pieniężnej. Wtedy sytuacja może się odwrócić. Wystarczy, żeby stopy procentowe wzrosły do poziomu 1,8%, a wtedy kredyt ze stałym oprocentowaniem zacznie się bardziej opłacać. Nie jest to wcale niemożliwe. Do tego wybierając stałe oprocentowanie, mamy spokój na kilka lat z rosnącymi stopami procentowymi.  

 

Jak to wygląda w Europie?

 

Na razie nie ma dużego zainteresowania kredytami hipotecznymi ze stałym oprocentowaniem, ale też banki niespecjalnie chętnie promują takie produkty. W rezultacie takie hipoteki to jedynie ułamek procenta w portfelu kredytowym banków. KNF chciałaby to zmienić. Pojawiają się nawet pomysły, żeby kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu obłożyć wyższymi wymogami kapitałowymi, co spowodowałoby ich podrożenie. Na razie jednak wydaje się, że spodziewane kolejne podwyżki stóp procentowych i tak zwiększą koszty spłacania kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem.

 

Jak wygląda w Europie sytuacja z hipotekami ze stałym oprocentowaniem? Okazuje się, że takie kredyty wręcz dominują w wielu krajach: w Belgii to 84,2% zaciąganych hipotek, w Danii – 75,10%, natomiast w Holandii – 44,30%. U nas na takie wyniki trzeba jeszcze długo poczekać.

 

Warto dokładnie przemyśleć wybór między kredytem hipotecznym o zmiennym i stałym oprocentowaniu. Każde z tych rozwiązań ma wady i zalety. Obecna sytuacja gospodarcza i finansowa w Polsce każe jednak postrzegać zobowiązanie ze stałym oprocentowaniem jako warte uwagi.