BUDOWA DOMU JEDNORODZINNEGO Z KREDYTEM HIPOTECZNYM

1. Jak wygląda cały proces przygotowania się do budowy na kredyt  ?

2. Jakie dokumenty wymaga bank ?

3. Czy działka może być wkładem własnym ?

Pierwszym krokiem  od jakiego trzeba zacząć jest zakup działki . Tutaj pojawiają się pierwsze wytyczne . Otóż najlepiej gdyby ta działka miała mniej niż 30 arów bo w tedy mamy do czynienia z działką budowlaną . To nie znaczy ,że na działce powyżej 30 arów  nie otrzymamy pozwolenia na budowę i się nie wybudujemy . Banki zwracają bardzo uwagę na powierzchnie działek i tak na przykład w banku Pekao S.A. lub Mbanku nie otrzymamy kredytu na budowę na działce powyżej 30 arów . Kolejnym krokiem jest wystąpienie o warunki zabudowy dla danej działki . Bardzo  często przy zakupie działki budowlanej takie warunki są już wydane . Mając wydane warunki zabudowy dopiero teraz zabieramy się za szukanie projektu domu zgodnie z wyznaczonymi  warunkami . Mając zatwierdzony projekt występujemy o pozwolenie na budowę . Otrzymane pozwolenie , które po 14 dniach staje się ostateczne w przypadku nie wniesienia żadnego sprzeciwu  jest podstawą do rozpoczęcia prac budowlanych .

Przy wyborze projektu warto dokładnie przeanalizować powierzchnię domu pod względem przyszłych kosztów budowy . Proszę pamiętać ,że nie każdy bank będzie patrzył tylko na powierzchnię użytkową domu jak również nie każdy bank z tej powierzchni użytkowej wyłączy garaż  .  W obecnej sytuacji minimalny koszt wybudowania domu to około  3 000 za m2 jednak przy obecnych cenach ten realny koszt to jest 4500-5000 za m2 . Szacując koszty budowy sugeruje przyjąć min 10% tzw. zakładki ze względu na rosnące koszty budowy . Moim zdaniem najbezpieczniej jest przyjmować tą granice 5000 za m2 . Przyznany kredyt hipoteczny wypłacany jest w transzach wraz z postępem prac budowlanych . W czasie wypłacania transz czyli w tzw okresie budowlanym płacimy tylko raty odsetkowe od uruchomionego kredytu . W zależności od banku ten czas na budowę jest max 24- 36 miesiące. W tym czasie powinniśmy oddać budynek do użytkowania i od tego momentu zaczynamy płacić pełną ratę kapitałowo odsetkową .   W nawiązaniu do  kosztów budowy to zawsze warto przyjąć większą kwotę kredytu a jeżeli okaże się ,że na końcówce budowy zostają nam pieniądze ( bo na przykład zainwestowaliśmy po drodze własne środki ) to zawsze możemy nie uruchamiać ostatniej transzy kredytu w całości .

Kompletny wniosek kredytowy wymaga zebrania następujących dokumentów :

- projekt budowlany ( musi zawierać : warunki zabudowy , plan zagospodarowania działki ,opis techniczny oraz  rzuty kondygnacji wraz z przekrojem i elewacjami )

- dziennik budowy

- pozwolenie na budowę z pieczątka ,że stało  się ostateczne

- wypis z rejestru gruntów wraz z kopia mapy ewidencyjnej ( nie jest wymagany wyrys )

- kosztorys budowy na druku bankowym

- wycena nieruchomości w późniejszym etapie analizy

Przy budowie domu tak samo jak przy zakupie mieszkania jest wymagany wkład własny . Niestety w większości banków ten wymóg przy budowie domu wynosi 20 % . Wkład własny liczy się od wartości działki i kosztu bodowy i tak na przykład kiedy mamy działkę zakupiona za 100 tyś a budowa domu mam wynosić 600 tyś czyli nasz koszt inwestycji wynosi 700 tyś . Od tej wartości liczymy wkład własny , który w tym przykładzie wynosi 140 tyś . Tutaj mamy pokazane jak sama działka nie jest wystarczającym wkładem własnym . Zdarza się ,że  przy zakupie działki celowo zaniżana jej wartość u notariusza aby zapłacić od niej mniej podatku . To jest bardzo poważny błąd , który skutkuje przyjęciem prze bank wartości z aktu a nie faktycznej jaka została zakupiona. Proszę zawsze wpisywać cenę zakupu . W przypadku kiedy wartość działki nie stanowi 20% kosztu inwestycji musimy być przygotowani na zaangażowanie dodatkowo swoich środków na przykład na wybudowanie fundamentów .