Wynajem mieszkania z kredytem hipotecznym

Chociaż stopy procentowe rosną, oszczędności w bankach zjada inflacja. Kto może, próbuje ratować pieniądze, inwestując w mieszkania. Czy taką inwestycję również warto wziąć pod uwagę, nie mając nadwyżki środków? Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie na wynajem?

 

Eksperci szacują, że nawet połowa obecnie sprzedawanych mieszkań jest kupowana w celach inwestycyjnych. Nic dziwnego, pieniędzy nie opłaca się trzymać na kontach czy lokatach. Nie wszyscy kupcy dysponują jednak gotówką. Wielu Polaków podejmuje decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Związek Banków Polskich podaje, że nasi rodacy co miesiąc zaciągają takie kredyty na ponad 5 mld zł. Zainteresowanie zakupem mieszkań nie zmniejszyła nawet pandemia. W 2020 roku wartość umów o kredyt mieszkaniowy ukształtowała się na poziomie 60,67 mld zł. Warto dodać, że kupujący mają w czym wybierać, bo z danych GUS wynika, że w 2020 roku przybyło na rynku 202 tys. lokali, a do tego trzeba doliczyć mieszkania z rynku wtórnego (źródło:https://www.money.pl/banki/polacy-kupuja-mieszkania-w-tym-roku-zadluza-sie-na-ponad-60-mld-zl-6611626237832096a.html). W tym artykule skoncentrujemy się na kwestii, czy możliwy jest wynajem mieszkania w kredycie.

 

Czy można wynająć mieszkanie z kredytem hipotecznym?

 

Bywają różne powody zakupu mieszkania. Często celem jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Część osób widzi jednak w mieszkaniu dobrą inwestycję. Bardzo popularnym sposobem finansowania zakupu mieszkań w Polsce jest kredyt hipoteczny. Czy jednak możliwy jest wynajem mieszkania z kredytem hipotecznym? Tak naprawdę nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zaciągnąć „hipotekę” i kupić dzięki niej mieszkanie na wynajem. Banku nie interesuje cel, w jakim nabywane jest mieszkanie. Nie trzeba deklarować we wniosku o kredyt hipoteczny, czy będziemy mieszkali w takim lokalu, czy będzie to dla nas inwestycja w postaci wynajmu. Bez problemu można zatem umieścić w takim mieszkaniu lokatora i pobierać od niego co miesiąc czynsz.

 

Czy wynajem mieszkania się opłaca?

 

Zatrzymajmy się na chwilę nad kwestią, czy wynajem mieszkania w ogóle się opłaca. Osobną kwestią jest przecież sytuacja, gdy mamy nadwyżkę finansową i chcemy ją zainwestować w mieszkanie, chroniąc przed wpływem inflacji czy niskich stóp procentowych. W tym artykule koncentrujemy się jednak na sytuacji, gdy inwestycja na wynajem ma być sfinansowana kredytem hipotecznym. Czy w takiej sytuacji opłaca się inwestować w mieszkanie? Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba przeanalizować ceny najmu na rynku i ich zmiany. Dane te są obiecujące. Wszystko jednak zależy od tego, w jakiej miejscowości chcemy zarabiać na wynajmie i jak duże mieszkanie mamy do dyspozycji. Najlepszym miejscem na takie zarabianie jest duże miasto, a największym zainteresowaniem cieszą się najmniejsze kawalerki do 38 mkw. Ceny czynszu takich lokali wzrosły przez rok nawet o 17%, natomiast ceny najmu największych mieszkań powyżej 60 mkw. spadły w wielu miastach z powodu małego zainteresowania (źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-wynajmu-mieszkan-pazdziernik-2021-Raport-Bankier-pl-8213191.html). Jeśli zatem chcemy, żeby wynajem mieszkania z kredytem hipotecznym był opłacalny, należy postawić na małe mieszkanie, najlepiej w dużym mieście, gdzie poziom czynszu będzie przewyższał poziom raty kredytu. W ten sposób ten kredyt będzie niejako sam się spłacał, a przy okazji pozostanie jeszcze nadwyżka. Nie jest to niemożliwe, ponieważ w największych miastach (np. Gdańsk, Warszawa, Łódź) miesiąc najmu kosztuje nawet powyżej 2800 zł.

 

Zakup mieszkania na wynajem na kredyt

 

Zakup mieszkania na kredyt w celach wynajmu jest możliwy, ale warto sprawdzić, czy odbywa się to na innych zasadach niż standardowo. Okazuje się, że nie. Procedura jest dokładnie taka sama, nie ma jakichś zasadniczych różnic. Nie trzeba przecież deklarować, że mieszkanie będzie używane w wynajmie krótkoterminowym lub długoterminowym. Bank interesuje przede wszystkim wartość nabywanej nieruchomości, która będzie mogła zostać potraktowana jako zabezpieczenie oraz zdolność kredytowa kredytobiorcy i jego wiarygodność. Jeśli mamy dobrą sytuację finansową, stabilne źródło dochodu, pozytywną historię kredytową i do tego jesteśmy młodzi, nie powinno być większego problemu z zaciągnięciem kredytu hipotecznego na mieszkanie przeznaczone na wynajem.

 

Podatek od wynajmu mieszkania na kredyt

 

Wynajem mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest w żaden sposób zabroniony prawem, jednak trzeba pamiętać o bardzo istotnej kwestii. Chodzi mianowicie o podatek. Wynajmując mieszkanie lokatorowi, zarabiamy na tym, a więc musimy podzielić się zyskiem z fiskusem. Na wynajmie mieszkania można zarabiać bez problemu również jako osoba prywatna, nie trzeba wcale zakładać działalności gospodarczej. Mamy wtedy do wyboru opodatkowanie ryczałtem (stawka to 8,5% kwoty przychodu bez możliwości odliczania kosztów) lub opodatkowanie na zasadach ogólnych (w zależności od dochodu progi to 17% i 32% z możliwością odliczania kosztów).

 

Wynajem mieszkania może być dobrym sposobem zarobkowania, jeśli tylko dysponujemy niezbyt dużym, ale atrakcyjnym lokalem w większym mieście. Takie mieszkanie można bez problemu kupić dzięki kredytowi hipotecznemu, ponieważ banku nie interesuje cel nabycia lokalu mieszkalnego.