Jak negocjować kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które umożliwia spełnienie marzeń o własnym mieszkaniu. Jednocześnie to finansowanie na wysoką kwotę, które trzeba spłacać przez długi czas. Na całkowity koszt kredytu hipotecznego składa się wiele czynników. Czasami można negocjować z bankiem, dzięki czemu uzyskamy niższą marżę lub ratę kredytu. Jednak w zamian musimy skorzystać z innych produktów banku.

 

Koniec roku 2020 okazał się pozytywny dla rynku kredytów hipotecznych i całego rynku mieszkaniowego. Ostatni jego kwartał zakończył się wzrostami zarówno w liczbie, jak i wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. W roku 2020 po raz pierwszy średnia wartość kredytu hipotecznego przekroczyła 300 tys. zł.

W całym roku 2020 banki udzieliły 204 170 nowych kredytów hipotecznych. W porównaniu do roku poprzedniego był to wynik niższy o 9,29%. Na taki wynik wpłynęła pandemia i obniżone zainteresowanie zobowiązaniami kredytowymi. Na koniec roku 2020 łączna liczba czynnych kredytów mieszkaniowych wyniosła 2 472 tys. sztuk, a całkowity stan zadłużenia z powodu takiego kredytu wyniósł 476,3 mld zł. W ostatnim kwartale tego roku banki oferowały marże w wysokości 2,28% klientom, którzy wnioskowali o kredyt hipoteczny, natomiast średnie oprocentowanie wyniosło 2,49% (źródło: https://www.zbp.pl/Aktualnosci/Wydarzenia/Raport-AMRON-SARFiN-Dobry-rok-dla-rynku-mieszkaniowego-mimo-pandemii-COVID-19). Coraz więcej osób próbuje jednak ograniczyć te koszty i podejmuje negocjacje z bankiem.

 

Negocjacje kredytu hipotecznego – kiedy są możliwe?

 

Na całkowity koszt kredytu hipotecznego składa się szereg opłat, niektóre z nich są odgórnie narzucone, jednak są także takie, które ustala bank. Te, które są sztywno ustalone, nie podlegają zmianom, natomiast te określane przez instytucję finansową mogą podlegać negocjacjom. Na ogół banki nie są skłonne do rozmowy, jednak warto powalczyć z kredytodawcą o lepsze warunki finansowania. Dzięki temu możemy sporo zyskać.

 

Oferty kredytu hipotecznego są bardzo różne, najczęściej różnią się wysokością oprocentowania, marży oraz wymogami odnośnie do wkładu własnego i ubezpieczenia. Szukając oferty kredytu hipotecznego, zwykle kredytobiorca od razu nie znajdzie takiej, która go w pełni usatysfakcjonuje. Dodatkowo każdy wnioskujący o „hipotekę” ma inne możliwości finansowe, zdolność kredytową i historię kredytową. Biorąc pod uwagę te wszystkie aspekty, banki dopuszczają możliwość negocjacji kredytu hipotecznego.

 

Zanim przystąpimy do dyskusji na temat warunków zobowiązania, warto pamiętać o tym, że negocjacjom nie podlega wysokość zmiennej stopy procentowej WIBOR, ponieważ bank nie ma wpływu na jej wysokość. Nie można także zmienić warunków dotyczących ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

 

Kiedy i jak negocjować kredyt hipoteczny?

 

Negocjacje kredytu hipotecznego z bankiem powinno się prowadzić przede wszystkim przy zaciąganiu zobowiązania, jeszcze przed podpisaniem umowy. Jednak można do nich przystąpić także w momencie wystąpienia problemów ze spłatą. Nie ma żadnych z góry narzuconych zasad ani warunków, jakie trzeba spełnić, aby rozpocząć negocjacje z bankiem w sprawie obniżenia kosztów zobowiązania lub zmiany warunków spłaty kredytu. Natomiast są czynniki, które mogą sprawić, że bank będzie bardziej skłonny do zgody na nasze warunki.

 

Przede wszystkim instytucje finansowe chętniej przystępują do rozmów ze stałymi klientami, którzy korzystają z ich usług już od wielu lat. Dodatkowo kredytodawcy częściej idą na rękę kredytobiorcom, którzy wnioskują o kredyt hipoteczny przewyższający wartość mieszkania. W tym przypadku dobrą kartą przetargową jest wniesienie wyższego wkładu własnego. Nowi klienci mogą również negocjować warunki otwarcia konta w danym banku oraz warunki ubezpieczenia na życie wymaganego przy kredycie hipotecznym.

 

Negocjacja marży kredytu hipotecznego

 

Koszty kredytu hipotecznego to odsetki, które kredytobiorca spłaca co miesiąc wraz z ratą kapitałowo-odsetkową. Na całkowity koszt zobowiązania wpływają dwa rodzaje kosztów:

• odsetkowe, które są zależne od wysokości oprocentowania kredytu hipotecznego;
• pozaodsetkowe, czyli na przykład prowizja za udzielenie kredytu oraz ubezpieczenie.

 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od dwóch czynników:

 

• wysokość stopy procentowej – zmiennej, niezależnej od banku, która jest ustalana przez Narodowy Bank Polski według głównych stóp procentowych Rady Polityki Pieniężnej, może to być np. stopa WIBOR 3M lub WIBOR 6M;
• marża, czyli stała wartość ustalana przez bank.

 

Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego możliwe są negocjacje wysokości marży oraz prowizji. Większość banków kieruje się zasadą:  im wyższy wkład własny, tym niższa marża, natomiast  kwota kredytu odgrywa tutaj mniej znaczącą rolę.

 

Negocjacje kredytu hipotecznego najlepiej omówić i ustalić ze swoim doradcą kredytowym, ponieważ on najlepiej orientuje się w aktualnej sytuacji rynkowej i wie, które banki są chętniejsze do ustępstw. Jednak to, czy dana instytucja finansowa będzie chciała rozmawiać z klientem, czy nie, zależy przede wszystkim od oferty wstępnej oraz od tego, czy kredytobiorca już korzysta usług danego banku i ma tam konto osobiste. Jeśli jesteśmy klientem innego banku, negocjacje mogą okazać się trudniejsze, chyba że wnioskujący wykaże chęci do przeniesienia się do nowego banku i otwarcia tam konta osobistego.