Coraz więcej klientów pyta, które oprocentowanie będzie lepsze – stałe czy zmienne?

Coraz więcej klientów pyta, które oprocentowanie będzie lepsze – stałe czy zmienne? Odpowiedź może Was zaskoczyć. W Polsce od zawsze mieliśmy w praktyce tylko oprocentowanie zmienne, czyli oparte o stawkę WIBOR3M lub WIBOR6M i o marżę, czyli zarobek banku. Jednak w ostatnich latach coraz popularniejsze staje się oprocentowanie stałe. Czy jest ono korzystniejsze dla kredytobiorców?

Oprocentowanie zmienne

Jak działa oprocentowanie zmienne? Zmienia się w czasie tak, jak zmieniają się stopy procentowe. Na przestrzeni lat obserwowaliśmy wahania pełnego oprocentowania zmiennego od 2 do 6%. Mówimy tu o poziomie w momencie zaciągania kredytu. Co jest plusem oprocentowania zmiennego? To, że dostosowuje się ono do sytuacji rynkowej, w tym do sytuacji na rynku pracy.

Można zatem przyjąć założenie – jeśli podczas spłaty kredytu wzrasta oprocentowanie, to znaczy, że rosną ceny, ale również powinny rosnąć pensje. Z zasady oprocentowanie zmienne nie jest zatem zagrożeniem dla budżetu domowego. Jeśli rata będzie wyższa np. o 100 zł, to wynagrodzenie powinno być wyższe o 500 zł. To oczywiście przykład, ale obrazujący, że moim zdaniem wzrost stóp procentowych nie stanowi zagrożenia dla osób, które mają pracę i stałe zarobki.

Dodam, że nie ma znaczenia, czy oprocentowanie zmienne oparte jest na stawce WIBOR3M, czy WIBOR6M. W dłuższej perspektywie wychodzi na to samo.

Na oprocentowanie kredytu hipotecznego składają się dwie kwestie – stawka WIBOR oraz marża banku. WIBOR odzwierciedla inflację i wysokość stóp procentowych w kraju, zaś marża jest po prostu zarobkiem dla banku. To ich suma daje właśnie oprocentowanie zobowiązania.

Zasada dotycząca wpływu WIBOR-u na marżę jest taka, że im wyższy WIBOR, tym niższa marża i odwrotnie. Dziś mamy do czynienia z tą drugą sytuacją – WIBOR utrzymuje się na niskim poziomie, ale za to banki, korzystając z tej sytuacji, nakładają na klientów wysokie marże. Można zatem powiedzieć, że obecnie kredyty hipoteczne są relatywnie drogie, bo banki zarabiają na nich bardzo dużo. Oczywiście trzeba mieć na uwadze przyszłość. Jeśli WIBOR wzrośnie, wówczas kredyt, który zaciągnęliście, będzie droższy. W takiej sytuacji warto rozważyć przeniesienie zobowiązania do innego banku oferującego mniejszą marżę. To dość łatwy sposób na obniżenie raty.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – WIBOR3M            i WIBOR6M

Banki stosują dwie stawki nazywane WIBOR3M i WIBOR6M. WIBOR3M zmienia się co 3 miesiące, powodując tym samym spadek albo wzrost raty. WIBOR6M zmienia się analogicznie co 6 miesięcy. Jeśli planujecie długotrwałe zobowiązanie, nie ma większego znaczenia, którą wybierzecie. Gdybyście zdecydowali się na krótszy czas kredytowania, korzystniejszy będzie WIBOR3M wynoszący obecnie 1,73% (stan na 26.11.2017 r.). Dla porównania WIBOR6M to 1,81% (stan na 26.11.2017 r.).

W okresie, kiedy stopy procentowe rosną – a ten czas dopiero przed nami – lepszy może się okazać WIBOR6M, ponieważ dłużej (przez 6 miesięcy) uda się wówczas zachować niższą stawkę, a więc i niższe oprocentowanie. Z drugiej zaś strony, częstsze zmiany, które niesie za sobą WIBOR3M będą powodować, że podwyżki rat nastąpią częściej. Odwrotnie stałoby się, gdyby stopy procentowe spadały, ale niestety w najbliższym czasie na pewno się to nie wydarzy – stopy są obecnie na najniższym historycznym poziomie.

Oprocentowanie stałe

W ostatnim czasie modne staje się oprocentowanie stałe, bo kusząca jest zasada jego działania. Spłacamy stałą ratę bez względu na to, co wydarzy się na rynku – rata nie zmieni się ani o grosz. Ale ma to również negatywną stronę. Bank dowolnie kształtuje wysokość takiego oprocentowania. Oczywiście chodzi o moment zaciągania kredytu, ponieważ po podpisaniu umowy bank nie może już wprowadzić żadnych zmian. Przez to banki ustalają stopę procentową na takim poziomie, aby to nie ryzykować straty. W związku z tym, stała stopa procentowa jest znacząco wyższa od zmiennej – od samego początku klient dopłaca, a bank zarabia.

Byłoby to nawet dobre rozwiązanie, gdyby stałe oprocentowanie funkcjonowało przez cały okres kredytowania. Wtedy momenty, kiedy klient traci, mieszałyby się z tymi, kiedy zyskuje a bank traci. Dzięki temu ryzyko rozkładałoby się w miarę równomiernie. Niestety w Polsce banki dają stałe oprocentowanie na pierwsze pięć lat. Tylko pięć lat (!). To brzmi dość absurdalnie – bank, mając armię analityków, jest w stanie bardzo dobrze prognozować wydarzenia gospodarcze tylko na tak krótki okres. Wobec tego przy oprocentowaniu stałym klient od początku płaci wyższą ratę, a ma tylko pięć lat, żeby jednak nie zakończyć tego ze stratą dla siebie. Przecież nie o to chodzi.

Żeby oprocentowanie stałe było co najmniej tak dobre jak zmienne, klient nie może ponieść większych kosztów niż przy zmiennym. Tymczasem zaczyna od dużo wyższych rat i nie wie, czy przez pierwsze pięć lat będzie w stanie to odrobić, żeby chociaż nie być na stracie. W rzeczywistości szansa na to jest znikoma. Stopy procentowe powinny w okresie pierwszych pięciu lat wzrosnąć na tyle, żeby oprocentowanie zmienne było wyższe od stałego. Pamiętajmy, że nawet gdyby taka sytuacja nastąpiła np. w czwartym roku, to i tak nie zdążymy odrobić pieniędzy straconych przez pierwsze trzy lub cztery lata.

Dlaczego w ogóle banki proponują takie oprocentowanie? Odpowiedź jest prosta – muszą, bo tak stanowi prawo. A skoro muszą, ustalają taką stopę procentową, która będzie dla nich opłacalna. Na pewno jest to bardzo oddalone od jakiejkolwiek równowagi, jeśli chodzi o kwestię ryzyka. Tutaj ryzyko w całości ponosi klient, a szansa na to, że nie straci, jest moim zdaniem minimalna.

Które jest korzystniejsze?

Oprocentowanie stałe ma sens wtedy, gdy obejmuje cały okres kredytowania lub co najmniej jego większość. Przykład? 20- lub 25-letni okres kredytowania z oprocentowaniem stałym powoduje, że obie strony, czyli klienci i bank ponoszą podobne ryzyko. Na razie takich produktów nie ma, więc jeśli ktoś zastanawia się, który typ oprocentowania wybrać, to zdecydowanie polecam zmienne. Z dwóch prostych powodów: oprocentowanie stałe jest dużo wyższe niż zmienne, a okres jego obowiązywania to tylko pięć lat – zbyt krótko, żeby wchodzić w taki kredyt.