Rodzaje hipotek

Według prawa hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym (tzw. prawo do rzeczy cudzej). Może ono zostać ustanowione na nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz innej hipotece. Hipoteka jest najczęściej wykorzystywana do zabezpieczenia kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania lub domu. Z takiego rozwiązania korzystają także firmy, które potrzebują środków na prowadzenie działalności gospodarczej. Jakie są rodzaje hipotek?

 

Polacy w większości są właścicielami mieszkań, w których mieszkają. Stanowią oni 82,4% ogółu. Odsetek właścicieli nieruchomości w Polsce jest znacznie wyższy niż średnia w Unii Europejskiej (69,3%). Najwyższy odsetek mieszkańców posiadających własne domy odnotowano w Rumunii (96,8%) oraz Chorwacji (90,5%). Natomiast najmniejsza liczba posiadających mieszkanie na własność jest w Niemczech (51,4%) i Austrii (55%). W krajach Unii Europejskiej dość dużą popularnością cieszy się wynajem mieszkań – z takiego rozwiązania korzysta 30,7% Europejczyków. W Polsce najemcy stanowią tylko 15,8% mieszkańców.

 

Większość Polaków będących właścicielami mieszkań i domów nie jest obciążona kredytem hipotecznym. Hipotekę na nieruchomości ma tylko 11,1% kredytobiorców. Klasyfikuje to nasz kraj na dużo niższym poziomie od średniej unijnej, gdzie co czwarty właściciel lokalu ma kredyt hipoteczny (26,5%). Najmniej nieruchomości obciążonych hipoteką jest w Rumunii (1,1%), Bułgarii (2,9%) i Chorwacji (6,9%) (źródło: https://www.obserwatorfinansowy.pl/tematyka/makroekonomia/wskazniki-ekonomiczne/73-proc-polakow-mieszka-we-wlasnych-mieszkaniach-bez-kredytu/).

 

Co to jest hipoteka i jak powstaje?

 

Kwestie prawne dotyczące hipoteki reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Temu zagadnieniu poświęcono tu cały dział drugi, a w art. 65 wskazano pojęcie, przedmiot i zakres hipoteki. Ustawodawca postanowił, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. Dodatkowo nie ma znaczenia, czyją własnością stała się w międzyczasie nieruchomość.

 

Hipoteka definiowana jest jako ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez kredytobiorcę zobowiązania. Aby hipoteka mogła powstać i stać się zabezpieczeniem dla banku przy kredycie hipotecznym, musi zostać wpisana do właściwej dla niej księgi wieczystej nieruchomości. Hipoteka wygasa dopiero po całkowitej spłacie zobowiązania, dla którego jest zabezpieczeniem.

 

Jakie hipoteki wyróżniamy?

 

Hipoteka powstaje w momencie dokonania wpisu w księdze wieczystej założonej dla konkretnej nieruchomości. Wpis ma charakter konstytutywny. Z punktu widzenia źródła powstania rozróżnia się następujące rodzaje hipotek:

 

• hipoteki umowne;
• hipoteki przymusowe;
• hipoteki z mocy prawa (ustawowe).

 

Dodatkowo niezależnie od źródła powstania wyróżnia się także hipotekę łączną.

Do 2011 roku w polskim systemie prawnym jako forma zabezpieczenia wierzytelności funkcjonowała także hipoteka kaucyjna. Jednak rodzaje hipotek po nowelizacji obowiązującej od 20 lutego 2011 roku uległy zmianie. Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece wycofała z użytku hipotekę kaucyjną. Obecnie nie jest już ona stosowana. Jednak dalej funkcjonują hipoteki kaucyjne, które zostały ustanowione przed nowelizacją. Zachowują swoją ważność aż do momentu wygaśnięcia zabezpieczanych przez nie wierzytelności.

 

Hipoteka umowna

 

Źródłem hipoteki umownej jest czynność prawna, a więc umowa pomiędzy właścicielem obciążonej nieruchomości a wierzycielem hipotecznym. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno zostać złożone u notariusza. Dla powstania hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej. Przykładem hipoteki umownej jest hipoteka bankowa zabezpieczająca kredyt hipoteczny. Hipoteka taka może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych.

 

Hipoteka przymusowa

 

Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela nieruchomości obciążonej, może także zostać ustanowiona wbrew jego woli. Jest ona stosowana na podstawie tytułu wykonawczego stwierdzającego istnienie i wysokość wierzytelności. Może również powstać na podstawie tytułu zabezpieczenia oraz innych aktów jak na przykład postanowienie prokuratora, decyzja administracyjna,  zarządzenie zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym itp.

 

Hipoteka ustawowa

 

Hipoteka z mocy prawa (ustawowa) ma charakter wyjątkowy, jest ujęta w art. 1037 par. 3 kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 115d par. 3 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z dnia 17 czerwca 1966 roku. Według tych przepisów nie znajduje tu zastosowania art. 67 u.k.w.i.h., co oznacza, że wpis hipoteki do księgi wieczystej nie warunkuje jej powstania, lecz ma charakter deklaracyjny. To jedyny rodzaj hipoteki niestosujący się do zasad konstytutywności wpisu do księgi wieczystej.

 

Hipoteka łączna

 

Hipoteka łączna charakteryzuje się tym, że zabezpiecza jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach. Wierzyciel, któremu przysługuje taka hipoteka, może według własnego wyboru żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna. Wyróżniamy trzy rodzaje hipoteki łącznej: z mocy prawa, umowna i przymusowa.

 

Aby ustanowić hipotekę, należy złożyć oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki w formie aktu notarialnego. Ta zasada nie obowiązuje tylko przy hipotece przymusowej, w której niezbędne są ustanowienie sądowe, administracyjne lub prokuratorskie. Ustanowienie hipoteki umożliwia wielu osobom wzięcie kredytu hipotecznego i zakup własnego mieszkania, które jest zabezpieczeniem wierzytelności.