Zakup mieszkania na firmę – możliwości pozyskania kredytu

Zakup mieszkania, bez względu na cel takiej operacji, to zawsze duży wysiłek finansowy. Nieruchomości są drogie, a ich ceny nieustannie rosną. Czy można kupić mieszkanie na firmę i sfinansować to kredytem bankowym?

Nic nie wskazuje na to, żeby w najbliższym czasie ceny mieszkań miały spadać. Dzieje się wręcz odwrotnie, nieruchomości drożeją i drożeć będą. W ciągu ostatnich sześciu lat ceny mieszkań wzrosły o połowę. Podwyżek nie zahamowała nawet pandemia. W samym 2021 roku wartość mieszkań zwiększyła się o 8,3% w porównaniu do 2020 roku. To duża podwyżka, chociaż nie tak spektakularna, jak w latach 2019-2020, gdy mieszkania zdrożały nawet o 16%. Drożeją zarówno mieszkania od deweloperów, jak i na rynku wtórnym. Co ciekawe, w 2021 roku najmocniej zdrożały mieszkania w województwie śląskim (o 10,2%), a na drugim miejscu było województwo pomorskie (9,7%) (źródło: https://www.money.pl/gospodarka/ceny-mieszkan-50-procent-w-gore-w-szesc-lat-6690554736417440a.html). To wszystko oznacza, że trzeba wydać niemało, aby kupić nieruchomość. Często jest do tego potrzebny kredyt. Wielu Polaków się na to decyduje. Co jednak, gdy chcemy kupić mieszkanie na firmę, finansując to kredytem?   

Zakup mieszkania na firmę – czy warto?

Zanim przejdziemy do kwestii kredytowania zakupu mieszkania, warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czy w ogóle warto robić taką transakcję na firmę. Czy lepszy jest zakup mieszkania na firmę, czy prywatnie? Wszystko zależy od tego, w jakim celu kupowane jest mieszkanie i w jakiej formie jest prowadzona działalność gospodarcza. Gdy taki lokal ma spełniać cele prywatne, mieszkaniowe, a przedsiębiorca działa w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, i tak bank przeanalizuje sytuację jego firmy (można mówić, że to kredyt dla samozatrudnionych). Przy spółkach ważna będzie za to kondycja finansowa podmiotu gospodarczego. Wtedy często realizuje się zakup mieszkania na działalność gospodarczą lub pod wynajem.

W poprzednich latach zakup mieszkania na firmę miał większy sens i dawał większą korzyść. Można było na przykład skorzystać z amortyzacji, czyli co miesiąc ujmować w kosztach część wartości nieruchomości. Stawka amortyzacji dla budynków mieszkalnych wynosiła 1,5%, a dla budynków niemieszkalnych – 2,5%. Niestety, Polski Ład zlikwidował taką możliwość, ponieważ z amortyzacji zostały wyłączone „budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy”. Zakup mieszkania na firmę ma jednak tę zaletę, że można odliczyć zapłacony podatek VAT, a przy kredycie można jeszcze odliczyć część odsetkową raty. Niestety, części kapitałowej nie odliczymy.

Jaki kredyt przy zakupie mieszkania na firmę?

Załóżmy jednak, że interesuje nas zakup mieszkania na firmę. Jaki kredyt do tego wybrać? W przypadku dużych nieruchomości (np. magazyny, biurowce) najlepszy będzie kredyt inwestycyjny, bo pozwala pożyczyć nawet kilka milionów złotych. Jeśli jednak to ma być zakup na firmę, ale mieszkanie będzie użytkowane prywatnie, tańszym rozwiązaniem będzie kredyt hipoteczny. Przy okazji unikniemy składania biznesplanu czy operatu szacunkowego. Procedury będą podobne jak w przypadku kredytu hipotecznego dla zwykłych konsumentów.

Co bank przeanalizuje przy kredycie hipotecznym?

Aby bank udzielił kredytu hipotecznego na firmę, trzeba oczywiście spełnić szereg wymagań. Istotny jest okres prowadzenia działalności gospodarczej. Im dłuższy staż na rynku, tym lepiej. Banki zwykle wymagają co najmniej 12 miesięcy istnienia firmy, chociaż zdarzają się i takie, które chcą 24 miesięcy. Sprawdzana jest także stabilność finansowa firmy, poziom dochodu z wybranego okresu (zwykle ubiegły rok podatkowy i dane z ostatnich trzech miesięcy). Analizowana jest także branża, w jakiej działa dany przedsiębiorca pod kątem potencjału i ewentualnej nierentowności (pandemia sprawiła, że niektóre branże stały się bardziej ryzykowne, jak gastronomia czy transport). Następuje również weryfikacja w Biurze Informacji Kredytowej, w bazach dłużników, Urzędzie Skarbowym i ZUS-ie.

Sposób opodatkowania a zdolność kredytowa

Duży wpływ na decyzję banku o przyznaniu kredytu hipotecznego na zakup mieszkania ma także sposób opodatkowania. Bez wątpienia ma on ogromny wpływ na zdolność kredytową przedsiębiorcy. Banki z dużą ostrożnością podchodzą do rozliczenia w oparciu o ryczałt, kartę podatkową lub Księgę Przychodów i Rozchodów. W takich przypadkach trzeba się często wykazać wyższą zdolnością kredytową niż przy rozliczeniu podatkiem liniowym lub na zasadach ogólnych.

Zakup mieszkania na firmę przy wsparciu kredytu jest jak najbardziej możliwy i należy brać pod uwagę taką opcję. Warto jednak dobrze się przygotować do zaciągnięcia kredytu, porządkując sytuację finansową firmy, pozbywając się innych kredytów i zaległości podatkowych lub zaległości w ZUS-ie.

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 509024333

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście