Minimalna kwota kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny należy do jednego z najpopularniejszych w Polsce. Dzięki niemu są często finansowane zakupy mieszkań. Warto się zastanowić, jaka kwota kredytu jest najkorzystniejsza. Czy banki ustalają minimalną kwotę takiego zobowiązania? Sprawdzamy i wyjaśniamy.

Już od kilku lat rynek mieszkaniowy w Polsce przechodzi prawdziwy boom. Duży popyt na mieszkania winduje ich ceny, a do tego coraz częściej deweloperzy mają problem z pozyskiwaniem nowych gruntów pod inwestycje. To wszystko sprawia, że Polacy nie tylko zaciągają coraz więcej kredytów hipotecznych, ale ich kwota jest także coraz wyższa. Trzeba jednak zauważyć, że ostatnio ten popyt został przyhamowany przez rosnące stopy procentowe. Jednak w ciągu trzech kwartałów 2021 roku Polacy zaciągnęli ponad 68 tys. nowych kredytów hipotecznych (o 2% więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku). Średni kredyt na mieszkanie wynosił 339 tys. zł (źródło: https://www.zbp.pl/getmedia/725ef9c0-5a82-445c-8206-72524b37e776/0_AMRON_211129_RaportAmron_Sarfin_3_21_PL).   

Co charakteryzuje kredyt hipoteczny?

Zanim przejdziemy do głównego tematu tego artykułu, warto zatrzymać się na chwilę nad samym kredytem hipotecznym. To specyficzne zobowiązanie i to z kilku powodów. Taki kredyt ma charakter długoterminowy, ponieważ spłaca się go nawet przez 20-30 lat. Do tego to zobowiązanie zawsze zabezpieczane hipoteką nieruchomości (zwykle mieszkania, które jest kupowane na kredyt). Dzięki solidnemu zabezpieczeniu kredyt hipoteczny może być tańszy niż inne produkty kredytowe (np. kredyt gotówkowy). Kolejną istotną cechą, jest to, że taki kredyt jest wysokokwotowy. Wspomnieliśmy już, że w 2021 roku średnia jego wysokość przekraczała 300 tys. zł. Ta kwota może jednak wynosić równie dobrze nawet kilka milionów złotych. A ile można najmniej pożyczyć pieniędzy, zaciągając kredyt hipoteczny?

Jak jest minimalna kwota kredytu hipotecznego?

Niektórzy kredytobiorcy zastanawiają się, jaka jest minimalna kwota kredytu hipotecznego i ile najmniej mogliby pożyczyć od banku w ramach takiego zobowiązania. Czy odpowiedź przynoszą regulacje prawne? Sprawdźmy. Na początek sięgnijmy po Ustawę o kredycie konsumenckim. W art. 3 ust. 1. jest wyjaśnione, że „przez umowę o kredyt konsumencki rozumie się umowę o kredyt w wysokości nie większej niż 255 550 zł”. Idąc tym tropem, można mniemać, że minimalna kwota kredytu musi być chociaż odrobinę wyższa od tutaj podanej. Zajrzyjmy zatem do Ustawy o kredycie hipotecznym. Znowu w art. 3 ust. 1. czytamy: „przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką”. Nie ma tu żadnych informacji na temat minimalnej kwoty kredytu. Poprzednio przywołany przykład z kwotą 255 550 zł oznacza, że to maksymalna kwota kredytu konsumenckiego, ale niezabezpieczonego hipoteką. Czy to oznacza, że nie ma określonej kwoty minimalnej kredytu hipotecznego? I tak, i nie.

W rzeczywistości banki mają dużą swobodę w ustalaniu minimalnej kwoty kredytu hipotecznego, a niektóre w ogóle jej nie ustalają. Tak jest na przykład w PKO BP lub w Banku Ochrony Środowiska. Przykłady minimalnej kwoty kredytu hipotecznego w różnych bankach:

• 200 tys. zł – BNP Paribas;
• 100 tys. zł – Alior Bank;
• 150 tys. zł – zł mBank;
• 80 tys. zł – City Handlowy;
• 70 tys. zł – ING Bank Śląski;
• 40 tys. zł – Credit Agricole;
• 20 tys. zł – Millennium Bank.

Minimalna kwota kredytu hipotecznego – dlaczego banki ją ustalają?

Warto zapytać, dlaczego w ogóle niektóre banki ustalają minimalną kwotę kredytu hipotecznego, skoro nie nakazuje im tego żadna ustawa. Niektóre instytucje tłumaczą się polityka banku. Przeważnie jednak chodzi o kwestie ekonomiczne, a mianowicie o opłacalność. Trzeba przypomnieć, że kredyt hipoteczny to bardzo skomplikowany produkt. Wymaga naprawdę wiele pracy, żeby sprawnie przeprowadzić cały proces. Pracownicy banku muszą przeanalizować wiele dokumentów, co jest pracochłonne i skomplikowane. Kwota minimalna kredytu hipotecznego jest ustalana właśnie po to, żeby całe przedsięwzięcie pokryło koszty jego realizacji. Wszelkie opłaty i odsetki muszą pokryć koszty zdobycia klienta, jego obsługę, a potem także obsługę samego kredytu przez kilkadziesiąt lat. Banki kalkulują po prostu, od jakiej kwoty taki kredyt staje się dla nich opłacalny.

Co z maksymalną kwotą kredytu hipotecznego?

Na koniec warto przy okazji zatrzymać się na chwilę przy kwocie maksymalnej kredytu hipotecznego. Wiemy już, że większość banków ustala minimalny pułap takiego zobowiązania. Czy tak samo jest z górną granicą? Tak naprawdę najczęściej wyznacznikiem maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego jest zdolność kredytowa klienta banku, a także jego potrzeba pozyskania kapitału. Górną granicę kredytu wyznacza również wartość nieruchomości, która staje się jego zabezpieczeniem. Stosowany jest tu wskaźnik LtV (Loan to Value) – współczynnik między wysokością kredytu a wartością zabezpieczenia tego kredytu stosowany przy ocenie ryzyka kredytowego.

Do tego trzeba dodać, że niektóre banki ustalają z góry maksymalną kwotę kredytu hipotecznego, np.:

• 3 mln zł – Alior Bank;
• 4 mln zł – BNP Paribas, ING Bank Śląski;
• 1,5 mln zł – BPS;
• 6 mln zł – City Handlowy;
• 2 mln zł – mBank;
• 30 mln zł – PKO BP;
• 10 mln zł – Santander.

Kredyt hipoteczny to dobry sposób na sfinansowanie zakupu mieszkania lub innej nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że to skomplikowany produkt i wymaga zaangażowania wielu pracowników banku. To główny powód, dla którego niektóre instytucje ustalają minimalną kwotę kredytu hipotecznego. Taki kredyt musi się po prostu opłacać bankowi.