Gwarantowany kredyt mieszkaniowy z opcją spłaty rodzinnej

09.08.2022 r.

Potocznie zwany kredytem bez wkładu własnego. 27 maja 2022 roku weszła w życie Ustawa z dnia 1 października 2021 r o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Na razie (sierpień 2022) z oferty można skorzystać w ograniczonym zakresie, bo banki są jeszcze na etapie podpisywania umów z BGK i przygotowywania ofert.

 

Mieszkanie bez wkładu własnego  

 

Istotą programu jest możliwość uzyskania kredytu mieszkaniowego bez wymaganego przez bank wkładu własnego, czyli możesz sfinansować kredytem nawet 100% ceny nabycia lub kosztu inwestycji.

 

Kwota, której nie wykładasz z własnych środków, ale dostajesz z kredytu podlega gwarancji BGK. Gwarancja BGK stanowi więc zabezpieczenie spłaty tej części kredytu. To tak, jakby BGK za Ciebie poręczał, że spłacisz tę część kredytu.

 

Gwarancja wkładu własnego

• Gwarancja obejmuje minimum 10% i maksymalnie 20% kosztu inwestycji. Tym samym Twój wkład własny może wynieść 0% - 10%. Przy wkładzie własnym np. 15% skorzystanie z kredytu gwarantowanego nie jest możliwe.
• Maksymalna kwota gwarancji to 100.000 zł 
• Kredyt musi być udzielony na minimum 15 lat
• Waluta kredytu PLN
• BGK pobierze jednorazową bezzwrotną prowizję od kwoty gwarancji w wysokości 1%, co przy gwarancji 100 tys. daje maksymalnie 1000 zł

 

Termin obowiązywania programu – 31 grudnia 2030 r.

 

Jeśli skorzystasz z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego to nie możesz ponownie przystąpić do programu.

Nie ma natomiast przeszkód do skorzystania z programu dla osób, które wcześniej skorzystały z programów Rodzina na Swoim lub Mieszkanie dla Młodych.

Co więcej, tym razem nie musisz być "młody", bo nie ma żadnych ograniczeń wiekowych poza tym, że musisz być pełnoletni, żeby w ogóle startować po kredyt.

 

Wymagania w zakresie kredytowanej nieruchomości

 

Brak ograniczeń co do powierzchni finansowanej kredytem nieruchomości.

 

Jest natomiast limit ceny za m2 powierzchni użytkowej stanowiący iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz:

• współczynnika 1,3 dla rynku pierwotnego (pierwsze nabycie)
• współczynnika 1,2 dla rynku wtórnego (lub nabycie nie następuje od podmiotu, który lokal wybudował)

 

Limit dotyczy cen lokalu mieszkalnego lub wkładu budowlanego.

 

Ustawa nic nie mówi na temat limitu ceny dla nabycia domu jednorodzinnego lub kosztu budowy domu jednorodzinnego systemem gospodarczym. To samo potwierdza BGK:

 

"Określony w art. 4 ust. 2 limit maksymalnej ceny lokalu mieszkalnego (w tym wkład budowlany) w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej finansowanej nieruchomości, nie obejmuje zakupu/budowy domów jednorodzinnych, lecz odnosi się wyłącznie do lokali mieszkalnych, których zakup jest finansowany kredytem."

 

 

Aktualne tabele z limitami cen lokalu mieszkalnego i wkładu budowlanego znajdziesz na stronie BGK.

 

 

Gospodarstwo domowe, czyli kto może skorzystać z programu?

 

Program jest kierowany do gospodarstw domowych:

• prowadzonych samodzielnie tzw. Singiel
• małżeństw
• rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską lub opieką prawną

 

To oznacza niestety, że jeśli jesteś w związku partnerskim i nie macie dziecka, to wspólnie do kredytu nie przystąpicie. Każdy może wziąć swój oddzielny kredyt jako singiel.  

 

Również, jeśli masz dziecko, ale do kredytu chcesz przystąpić z nowym partnerem, który nie jest rodzicem/opiekunem prawnym dziecka to owszem, możesz, ale tylko jako singiel.

 

To w mojej opinii mankament programu, bo przecież najpierw wskazane jest zadbać o warunki mieszkaniowe, a potem podejmować decyzję o powiększeniu gospodarstwa domowego. Fakt bycia lub nie w związku małżeńskim nie powinien mieć tu znaczenia.

 

Zdolność kredytowa

 

Ustawa nic nie mówi na temat możliwości przystąpienia do kredytu innych osób w przypadku braku zdolności kredytowej, tak jak to było przy MDM. Tym samym chcąc skorzystać z programu jako singiel zdolność kredytową musisz mieć samodzielnie.  

 

Gospodarstwo domowe może być prowadzone:

• na terytorium RP
• poza terytorium RP, jeśli jeden z kredytobiorców ma obywatelstwo polskie

 

Własność innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

 

Na dzień złożenia wniosku kredytowego osoby tworzące gospodarstwo domowe nie mogą być właścicielami innego mieszkania lub domu jednorodzinnego. Ograniczenie dotyczy również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. 

Dodatkowe ograniczenie dotyczy "pozbycia się" prawa własności w formie darowizny w ciągu 5 lat wstecz od złożenia wniosku kredytowego na rzecz osób zaliczanych do I i II grupy podatkowej (nie ma nic z kolei na temat darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieskzalnego). 

 

Możesz więc bez przeszkód sprzedać nieruchomość dzień przed złożeniem wniosku kredytowego i skorzystać z kredytu bez wkładu własnego.

 

 

Wyjątki w zakresie posiadania innej nieruchomości

 

Możesz skorzystać z kredytu gwarantowanego posiadając inną, jedną nieruchomość na własność lub jako spółdzielcze własnościowe/spółdzielcze lokatorskie prawo w sytuacji, gdy w gospodarstwie domowym jest:

• dwoje dzieci – powierzchnia użytkowa posiadanej nieruchomości do 50 m2
• troje dzieci – powierzchnia użytkowa posiadanej nieruchomości do 75 m2
• czworo dzieci – powierzchnia użytkowa posiadanej nieruchomości do 90 m2
• pięcioro i więcej dzieci – bez ograniczenia powierzchni

 

Cele kredytu

• budowa domu jednorodzinnego (w tym nabycie działki, jeśli jest w tym samym kredycie)
• nabycie lokalu mieszkalnego
• nabycie domu jednorodzinnego
• wniesienie wkładu budowlanego

Tu UWAGA - przy nabyciu lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego ustawa mówi o "prawie własności". Ustawodawca wydaje się zapomniał o celu kredytu jakim jest nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

 

Ograniczenia w okresie gwarancji

 

Do czasu wygaśnięcia gwarancji BGK, czyli do momentu spłaty zadłużenia w wysokości odpowiadającej kwocie kredytu zabezpieczonej gwarancją nie możesz nieruchomości wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej.

 

Po tym terminie oczywiście nadal nie możesz mieszkania lub domu przerobić np. na siedzibę firmy, ale to już wynika z ogólnych zasad udzielania kredytów na cele mieszkaniowe.

 

Spłata rodzinna

 

Spłata rodzinna to kwota, która idzie bezpośrednio na nadpłatę kredytu mieszkaniowego.

• 20.000 zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko
• 60.000 zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie lub kolejne dziecko

 

O spłatę rodzinną możesz wnioskować wielokrotnie w całym okresie kredytowania.

 

Ograniczeniem jest tylko kwota zadłużenia pozostająca do spłaty, bo spłata rodzinna jest do wysokości salda kredytu pozostałego do spłaty. Na złożenie wniosku do banku kredytującego masz rok od powiększenia gospodarstwa domowego.

 

Na moment wnioskowania o spłatę rodzinną nie możesz być już właścicielem nieruchomości, którą posiadałeś w momencie wnioskowania o kredyt gwarantowany. Analogicznie nie możesz posiadać mieszkania spółdzielczego własnościowego i spółdzielczego lokatorskiego.

Jeśli korzystałeś z uprawnienia posiadania jednej nieruchomości ze względu na minimum dwójkę dzieci to na dzień wnioskowania o spłatę rodzinną gwarancja BGK musi wygasnąć, czyli kredyt musi być spłacony lub nadpłacony do kwoty gwarancji BGK.

 

Jeśli skorzystasz ze spłaty rodzinnej to przez kolejne 5 lat od dnia dokonania spłaty obowiązują Cię ograniczenia w zakresie:

• zbycia nieruchomości
• wynajęcia nieruchomości
• zmiany sposobu użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych

Jeśli któreś z wymienionych zdarzeń będzie miało miejsce zwracasz część spłaty rodzinnej proporcjonalnie wg wzoru:

 

        wysokość spłaty rodzinnej x (liczba pełnych miesięcy do zakończenia okresu 5 lat / 60)

 

 

Warunki cenowe

 

Czekamy na kolejne banki.

Na ten moment w Alior warunki cenowe są takie same jak dla kredytów z wkładem własnym 20%. Santander z kolei warunki cenowe dostosowuje do LTV i przy gwarancji BGK w wysokości 10% otrzymasz cenę jak dla kredytów z 10% wkładem własnym. Przy gwarancji BGK 20% otrzymasz w Santander gorsze warunki cenowe.

 

 

Lista banków

 

Lista banków jest aktualizowana na stronie BGK, na ten moment są to:

• Alior Bank S.A.
• Bank Ochrony Środowiska S.A.
• Bank Pekao S.A.
• Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie
• Bank Spółdzielczy w Brodnicy
• BPS S.A.
• PKO Bank Polski S.A.
• Santander Bank Polska S.A.

 

Wniosek kredytowy możesz złożyć bezpośrednio w banku lub w firmie pośrednictwa kredytu hipotecznego.

 

 

AKTUALIZACJA

 

Co się zmieni w 2023 roku?

 

Termin wejścia w życie nowelizacji zaplanowano na 1 marca 2023 r.

 

Rodzinny kredyt mieszkaniowy

Nazwa programu zmieni się na rodzinny kredyt mieszkaniowy, co wynika z faktu, że będzie można skorzystać z opcji spłaty rodzinnej bez jednoczesnej konieczności objęcia części kredytu gwarancją BGK.

 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jako cel kredytu.

Ustawodawca naprawia ewidentne niedopatrzenie jakim jest obecnie pominięcie w celach kredytu zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Z definicji „spółdzielczego prawa” wykreślone zostanie mieszkanie lokatorskie.

 

Kooperatywa mieszkaniowa

Dojdzie nowy cel w postaci realizacji inwestycji mieszkaniowej w postaci kooperatywy mieszkaniowej. Członkiem kooperatywy może być wyłącznie osoba fizyczna i kooperatywa musi liczyć przynajmniej trzech członków. Co z tego wyjdzie zobaczymy.

Może skończy się podobnie jak z ofertą „klucz za dług” i zostanie tylko na papierze.

 

Zmiana limitu cen

Maksymalna cena lokalu mieszkalnego nie będzie mogła przekroczyć iloczynu średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej i współczynnika:

• 1,4 dla rynku pierwotnego (w tym lokale mieszkalne powstałe w wyniku wnoszenia wkładu budowlanego)
• 1,3 dla rynku wtórnego (w tym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkaniowego).

 

Maksymalna wysokość wkładu własnego

Kredytobiorca będzie mógł wnieść wkład własny nie większy niż 200.000 zł i nie więcej niż:

• 20% kosztu inwestycji przy kredycie ze zmienną stopą procentową
• 30% kosztu inwestycji przy kredycie z okresowo stałą stopą procentową

Ograniczenie nie dotyczy działek budowlanych.

Oznacza to możliwość skorzystania z kredytu z opcją spłaty rodzinnej bez konieczności objęcia gwarancją BGK części kredytu.

 

Działka budowlana jako wkład własny

To bardzo dobra poprawka. Dla działki budowlanej wnoszonej jako wkład własny przy kredycie na budowę domu ograniczenia co do wysokości wkładu własnego nie obowiązują.

Jedynym ograniczeniem jest całkowity koszt inwestycji (wartość działki i koszt budowy), który nie będzie mógł przekroczyć 1 mln zł

 

Maksymalna kwota gwarancji od marca 2023

Kwota gwarancji bez zmian 100.000 zł. Łączna wysokość wkładu własnego i gwarancji maksymalnie 200.000 zł i nie więcej niż 20% kosztu inwestycji.

 

Kwestia darowizny posiadanego lokalu mieszkalnego

Złagodzono przepis ograniczający możliwość skorzystania z programu w przypadku dokonania darowizny prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu na rzecz osób z I i II grupy podatkowej. Według nowych regulacji będzie możliwość dokonania darowizny na rzecz współwłaściciela nieruchomości, jeśli posiadany udział jest nie większy niż 50%.

 

Zmianę należy ocenić na plus, ale nadal nie ma podobnych ograniczeń w przypadku darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

 

Nowe ograniczenie w zakresie spłaty rodzinnej

W projekcie ustawy pojawiło się ograniczenie co do możliwości skorzystania z opcji spłaty rodzinnej w sytuacji dokonania przedterminowej spłaty części rodzinnego kredytu mieszkaniowego.

 

Wyjątek stanowią sytuacje:

• Spłata dokonana po upływie 3 lat od udzielenia kredytu
• Kwota nadpłaty dotyczy części kredytu objętego gwarancją
• Nadpłata stanowiła spłatę rodzinną
• Zmniejszenie kwoty kredytu nastąpiło przed pełnym uruchomieniem i nie była to decyzja kredytobiorcy.

 

Ograniczenie 5 lat od dnia dokonania spłaty rodzinnej

Ta zmiana raczej do poprawki.

W artkule 8, ustęp 7 punkt 2, ppkt a) jest ograniczenie co do zbycia prawa własności z wyłączeniem rozszerzenia wspólności ustawowej małżeńskiej.

W projekcie ustawodawca dorzuca ppkt aa) i słusznie dodaje ograniczenie w zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dla odmiany jednak wyłączeniem jest zbycie na rzecz drugiego z kredytobiorców i nie musi być to w ramach rozszerzenia wspólności majątkowej.

Zabrakło też zdaje się uwzględnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego z udziałem rodzinnego kredytu mieszkaniowego w kwestii wynajęcia nieruchomości lub zmiany sposobu użytkowania. 

 

Połaczenie z programem Pierwsze Mieszkanie - plan na 2023 

W grudniu 2022 rząd przedstawił zapowiedź programu Pierwsze Mieszkanie. Jedną z opcji jest Bezpieczny Kredyt 2% na pierwsze mieszakanie. Kredyt ma być łączony z możliwością skorzystania z gwarancji BGK w zakresie brakującego wkładu własnego. Należy się więc spodziewać kolejnych zmian w ustawie. 

 

Autor wpisu

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
W: Ekspertka.pl
T: 607-212-013 | [email protected]