Duży wkład własny a kredyt hipoteczny – korzyści i zagrożenia

Duży wkład własny a kredyt hipoteczny – korzyści i zagrożenia

W Polsce już od jakiegoś czasu nie ma możliwości uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Na początku musiał on wynosić 5% wartości nieruchomości, dziś najczęściej jest ustalany na poziomie 20%. Brak wkładu własnego może być dla klienta przeszkodą w otrzymaniu zobowiązania. Inaczej jest w sytuacji, gdy kredytobiorca ma więcej oszczędności i chce wpłacić 50% wkładu własnego. Czy taka opcja jest opłacalna dla klienta lub dla banku?

Rosnące ceny nieruchomości w Polsce sprawiają, że wzrasta także wartość zaciąganych kredytów mieszkaniowych. W porównaniu do okresu sprzed pandemii średnia kwota hipoteki zwiększyła się o ponad 12%. W pierwszych trzech kwartałach 2021 roku 56,2% kredytów mieszkaniowych to zobowiązania na wysokie kwoty. Tylko finansowania na sumę powyżej 500 tys. zł stanowią 27% łącznej akcji kredytowej. Zauważalny jest również wzrost średniej wartości udzielanego kredytu hipotecznego, we wrześniu 2021 roku osiągnął on kolejną rekordową wartość i wyniósł 335,3 tys. zł (źródło: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/708124/rosna-ceny-nieruchomosci-rosnie-wartosc-hipotek). Przy zaciąganiu każdego z tych kredytów hipotecznych potrzebny był wkład własny.

Rekomendacja S – zmiany w wysokości wkładu własnego

Rekomendacja S to dokument dotyczący dobrych praktyk, skierowany bezpośrednio do banków i  wydany przez Komisję Nadzoru Finansowego. Reguluje on proces przyznawania kredytów hipotecznych i określa zasady, jakie instytucje finansowe powinny bezwzględnie przestrzegać. Jedną z nich jest udzielanie kredytu mieszkaniowego w złotówkach oraz wymóg wkładu własnego. Zmiany w Rekomendacji S były wprowadzane stopniowo. Początkowo wysokość wkładu własnego była ustalona na poziomie 5% wartości nieruchomości, potem wskaźnik ten został zwiększony do 10%, a obecnie wynosi 20% ceny mieszkania. Instytucje finansowe mogą samodzielnie ustalić poziom wkładu własnego. W niektórych przypadkach może on wynosić 10% wartości nieruchomości, jednak wówczas kredytobiorca musi zastosować dodatkowe zabezpieczenie spłaty zobowiązania, w tym ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Duży wkład własny a kredyt hipoteczny – korzyści

Obecnie minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym jest ustanowiony na poziomie 20%. W przypadku, gdy chcemy kupić mieszkanie za 300 tys. zł i zamierzamy go sfinansować kredytem mieszkaniowym, wnioskujemy do banku, który wymaga 20% wkładu. Obliczamy to jako 20% z 300 tys. zł, z czego wynika, że aby złożyć wniosek, musimy najpierw zaoszczędzić 60 tys. zł. Tyle wymaga bank jako minimalne zabezpieczenie. Jeśli jednak mamy większe oszczędności, możemy wpłacić większy wkład własny, np. na poziomie 30%, a nawet 40%. Im wyższy wkład własny zapewnimy, tym niższe LTV (LTV to relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia) będzie miał nasz kredyt hipoteczny i będziemy mogli liczyć na lepsze warunki w banku. Niższa kwota zobowiązania w relacji do wartości zabezpieczenia to mniejsze ryzyko kredytowania dla instytucji finansowej. Oznacza to mniejszą ratę związaną z niższą sumą kredytu do spłaty. Wysoki wkład własny to większa wiarygodność kredytobiorcy i mniejsza kwota zobowiązania do spłaty.

Duży wkład własny a kredyt hipoteczny – zagrożenia

Teoretycznie wysoki wkład własny obniża koszty kredytu i ratę, jednak w rzeczywistości może nieść zagrożenia. Pierwsze z nich polega na tym, że osoba, która wpłaca większy niż minimalny wkład własny, staje się co prawda bezpiecznym, ale także nisko dochodowym kredytobiorcą. Jest to związane z faktem, że zaciąga zobowiązanie w niedużej kwocie, przez co zapłaci mniejsze odsetki i bank mniej na tym zarobi. Z tego powodu, pomimo wysokiego wkładu własnego, klient może nie dostać lepszej oferty kredytowej w porównaniu do kredytobiorcy, który  przyniósł wkład własny na minimalnym poziomie. Dodatkowo przy niskiej kwocie kredytu nie ma możliwości negocjowania warunków finansowania. Większość banków zgadza się na obniżenie oprocentowania tylko przy kredytach wysokokwotowych, wyższych niż 300 tys. zł.

Duży wkład własny może być również kłopotliwy w sytuacji, gdy klient chce kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, na wczesnym etapie budowy. Wiąże się to z tym, że kredytobiorca wpłaca swój wkład własny w pierwszej kolejności deweloperowi, w ten sposób pokrywając początkową transzę kredytu. Bank zaczyna wypłacać resztę zobowiązania, dopiero gdy skończą się środki z wkładu własnego i wypłaca je do końca budowy. W sytuacji, gdy klient dysponuje dużymi oszczędnościami i kupuje lokal we wczesnym etapie budowy, wtedy gotówka z wkładu własnego starczy na wiele płatności dla dewelopera. Problemem jest w takim przypadku to, że o kredyt hipoteczny można starać się kilka miesięcy przed planowanym terminem wpłaty pierwszej transzy. Nie można tego zrobić rok wcześniej. Wówczas dochodzi do tego, że klient oddaje z własnych środków duże sumy deweloperowi, aby pokryć transze, a nie może wystąpić o kredyt do banku. Dodatkowo nie da się przewidzieć, że bank przyzna klientowi kredyt mieszkaniowy, a jeśli go nie otrzyma, może stracić pieniądze wpłacone deweloperowi. Aby nie dopuścić do takiej sytuacji, lepiej rozważyć wpłatę niższego wkładu własnego i zwiększenie kredytu, a oszczędności zostawić jako poduszkę finansową lub przeznaczyć na wcześniejszą spłatę zobowiązania.

Z perspektywy banku optymalną sytuacją jest wniesienie wkładu własnego na poziomie 20% przy wysokiej kwocie kredytu i dobrej zdolności kredytowej. Takie proporcje umożliwiają instytucji finansowej wypracowanie zysku za udzielenie kredytu. Natomiast dla klienta wysoki wkład własny może być korzystny, ponieważ mniejsza kwota kredytu, to niższe odsetki i mniej zobowiązania do spłaty. Jednak w niektórych przypadkach również dla kredytobiorcy wysoki wkład własny może być niekorzystny, np. przy lokalu we wczesnym etapie budowy.

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 669992528

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście