Czym jest harmonogram spłaty kredytu hipotecznego?

Czym jest harmonogram spłaty kredytu hipotecznego?

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jest długi, czasochłonny i wymaga skompletowania wielu dokumentów. Formalności najczęściej zostają zakończone podpisaniem umowy kredytowej, ustaleniem harmonogramu spłaty zobowiązania oraz wypłatą pierwszej transzy finansowania.

W lutym 2022 roku w porównaniu do tego samego okresu roku 2021 odnotowano duży spadek na rynku kredytów hipotecznych. Obniżyła się o 24% liczba udzielonych zobowiązań, spadła także ich wartość o 14,4%. Średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 345,08 tys. zł i była wyższa w ujęciu rocznym o 13,1%. Dodatnie dynamiki objęły tylko kredyty wysokokwotowe, z przedziału powyżej 500 tys. zł – w ujęciu liczbowym wzrosły o 36,5%, a w wartościowym – o 41,4% W pozostałych przedziałach dynamika liczby i wartości udzielanych zobowiązań mieszkaniowych była ujemna.

Dla kredytów mieszkaniowych luty 2022 roku był dość słaby, w porównaniu do lutego roku poprzedniego. Banki udzieliły o 24,3% mniej zobowiązań hipotecznych. Spadki te są spowodowane podwyżkami stóp procentowych oraz rosnącymi cenami mieszkań. Do tego warto dodać działania KNF, która już w poprzednim roku nakazała bankom ograniczyć okres kredytowania do 25 lat (źródło: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/733478/najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce-newsletter-kredytowy-bik-2022-03-23). Nie znikło jednak całkiem zainteresowanie kredytami hipotecznymi, więc warto wyjaśnić kilka ważnych kwestii z nimi związanymi. Jedną z tych kwestii jest harmonogram spłaty kredytu.

Harmonogram spłaty kredytu – co to jest?

Harmonogram spłat rat kredytu to dokument, który jest przygotowany przez bank i dołączany do umowy kredytowej. Zawiera kalendarz spłat poszczególnych rat zobowiązania. Harmonogram spłaty kredytu musi zawierać następujące elementy:

• kwota raty, odsetek i kapitału;
• terminy spłat;
• liczba rat;
• informacja o oprocentowaniu;
• pierwotna kwota kredytu;
• poziom salda zadłużenia po każdej spłaconej racie.

W harmonogramie spłaty kredytu powinny znaleźć się również informacje na temat rodzaju kredytu, jaki zaciągnęliśmy (np. kredyt hipoteczny, gotówkowy, ratalny). Dodatkowo w dokumencie musi zostać podany rodzaj rat, jaki wybraliśmy: stałe lub malejące. Harmonogram powinien także zawierać identyfikator zobowiązania, czyli numer umowy kredytowej. Ważną informacją, która powinna znaleźć się w tym dokumencie, jest numer rachunku bankowego, na który powinny wpływać comiesięczne raty.

Harmonogram spłaty kredytu hipotecznego a rodzaj rat

W zależności od decyzji kredytobiorcy, w jakim systemie ratalnym będzie dokonywał spłaty zobowiązania, harmonogram spłaty kredytu hipotecznego będzie wyglądał inaczej. W skład raty wchodzi:

• część kapitałowa, czyli kwota pochodząca z wierzytelności, która z miesiąca na miesiąc ulega zmniejszeniu;
• część odsetkowa – to wartość pochodząca z kalkulacji polegającej na pomnożeniu oprocentowania przez wierzytelność pozostałą do spłaty.

Udział obu części w racie spłaty kredytu przedstawionej w harmonogramie spłaty kredytu jest zależny od tego, jaki typ raty został wybrany przez kredytobiorcę. Jeśli są to raty stałe, wtedy wysokość comiesięcznej transzy nie ulegnie zmianie przez cały okres kredytowania. Zachowuje ona stałą wartość, ustaloną w umowie kredytowej. W tym przypadku harmonogram spłaty kredytu wygląda klarownie, przedstawiając w tabelce rat równe wartości. Inaczej jest, gdy kredytobiorca wybierze raty malejące, wtedy ich wysokość jest największa w początkowym okresie kredytowania. Ich część kapitałowa jest zawsze na tym samym poziomie, zmienia się tylko dodawana część odsetkowa.

Harmonogram spłat rat kredytu – kiedy może ulec zmianie?

Pomimo tego, że harmonogram spłaty kredytu jest dokumentem wiążącym, nie oznacza to, że nie może ulec zmianie. Informacje ujęte w harmonogramie mogą się zmienić w następujących sytuacjach:

• Nadpłata kredytu hipotecznego – harmonogram spłat rat kredytu może ulec zmianie w przypadku większej nadpłaty zobowiązania, wtedy zostaje obniżona wysokość rat. Dodatkowo kredytobiorca może także sam zawnioskować o zmianę harmonogramu spłaty i ponowne przeliczenie rat.
• Wakacje kredytowe – na harmonogram spłaty kredytu wpływają wakacje kredytowe, czyli kilkumiesięczny odpoczynek od spłaty rat. W tym przypadku przez przerwę w spłacie zostaje wydłużony okres spłaty zobowiązania i dochodzi do ponownego ustalenia harmonogramu.
• Zmiana oprocentowania –  w przypadku zmiennej stopy procentowej, do której obliczenia wykorzystywana jest stała marża i wskaźnik WIBOR, może dojść do zmiany oprocentowania kredytu, a w rezultacie do zmiany wysokości raty odsetkowej. Wówczas niezbędna jest aktualizacja harmonogramy spłaty rat kredytu.
• Zmiana warunków umowy – w okresie spłaty kredytu kredytobiorca może wnioskować o restrukturyzację zadłużenia, co oznacza najczęściej wydłużenie okresu spłaty kredytu w celu zmniejszenia raty zobowiązania.
• Zmiana systemu spłaty – na skutek renegocjowania warunków spłaty może także dojść do zmiany systemu rat, np. z rat równych na malejące. Wówczas niezbędne jest przeprowadzenie nowej symulacji spłaty kredytu i sporządzenie nowego harmonogramu.

Czy opłaca się wcześniej spłacić kredyt? Harmonogram spłaty kredytu hipotecznego jest dobrym motywatorem do regularnego nadpłacania zobowiązania, co w rezultacie doprowadzi do wcześniejszej jego spłaty. Nawet mniejsze kwoty zmniejszające regularnie część kapitałową kredytu w wyraźny sposób przełożą się na wartości ujęte w harmonogramie. Po kilkukrotnej nadpłacie zobowiązania warto przeprowadzić symulację rat kredytu, żeby sprawdzić, jaki sposób spłaty jest dla kredytobiorcy korzystniejszy.

Harmonogram spłaty kredytu otrzymywany wraz z umową kredytową to bardzo ważny dokument. Zawiera wiele informacji na temat samego zobowiązania, a do tego umożliwia kontrolowanie jego spłaty i przypomina o terminach płatności kolejnych rat