Marża, prowizja za przyznanie kredytu, a kursy w kredytach hipotecznych

Jako  klienci ubiegając się o kredyt hipoteczny w obcej walucie zwracamy przede wszystkim uwagę na marżę, która kształtuje nam wysokość oprocentowania kredytu jaki i prowizję za przyznanie kredytu hipotecznego, którą traktujemy jako koszt jednorazowy.

Warto jednak zwrócić uwagę/zapytać swojego doradcę finansowego  jakie poczynił założenia w przedstawianych symulacjach kredytowych. Otrzymywane symulacje wysokości rat zazwyczaj wyrażone są w PLN, w walucie której większość z nas zarabia. Ponadto wysokość podanej raty najłatwiej odnieść jest do naszego miesięcznego budżetu domowego. Z punktu widzenia doradcy wykonanie symulacji w PLN jest też łatwiejsze niż w euro/chf/usd/innej walucie ponieważ nie zna on daty umowy/przyznania/złożenia kompletnego wniosku (dotyczy kredytów denominowanych) czy daty  uruchomienia kredytu (dotyczy kredytów indeksowanych), a każdy z w/w czynników wpływa  ostatecznie na saldo kredytu, którego będziemy mieli do spłaty.

Na co więc zwrócić uwagę? O co dodatkowo zapytać swojego doradcę? Czy wystarczy informacja, iż nasz wnioskowany kredyt w banku X będzie kredytem indeksowanym (brak ryzyka z tytułu wypłaty kredytu), czy też kredytem denominowanym (w umowie kredytowej już informacja o wysokości kredytu w walucie, więc istnieje ryzyko przy wypłacie kredytu: czy wystarczy waluty, czy nie na określoną wnioskowaną kwotę PLN).

Poza informacjami o wysokości marży, prowizji bankowej, wysokości rat – obowiązkiem każdego profesjonalnego doradcy finansowego jest poinformowanie klienta o wysokości spreadu. Powinien on być już uwzględniony w przeprowadzanej symulacji wysokości raty kredytowej.

A czym jest spread? – jest  różnicą pomiędzy kursem sprzedaży (kursem spłaty raty, odsetek), a kursem kupna (kursem po jakim przyznany i wypłacony jest kredyt hipoteczny).  Wysokość spreadu podawana jest procentowo, bądź wyrażana jest kwoto w groszach. Ponadto wysokość spreadu uzależniona jest polityki kredytowej danego banku, a czasami od oferty specjalnej.

Poniżej analiza wpływu spreadu walutowego na atrakcyjność oferty w dwóch wiodących bankach udzielających kredytu w EUR. Poczynione założenia: kredyt w wysokości 500.000PLN, okres spłaty 30 lat, raty równe, marża 1,60%, euribor 3-mesięczny 1,086%, przeliczenie kredytu na euro po kursach z 17.02.2011

 

Bank A

kurs kupna 3,7036

kurs sprzedaży 4,0222

spread 8,60%

spread w groszach 31,86

 

Bank B

kurs kupna 3,7801

kurs sprzedaży 4,0341

spread 6,72%

spread w groszach 25,40

 

 

Bank A

1. wysokość kredytu w euro

- 135 003,78 euro

2. prowizja za przyznanie kredytu

- brak

Łączna kwota

135 003,78 euro

 

Bank B

1. wysokość kredytu w euro

- 132 271,63 euro

2. prowizja za przyznanie kredytu

- 2 645,43 euro (2,0%)

Łączna kwota

134 917,06 euro

 

 

Bank A rata 546,58 euro

rata w PLN z uwzględnieniem spread - 2 198,45 PLN

 

Bank B rata 546,23 euro

rata w PLN z uwzględnieniem spread - 2 203,54 PLN

 

Pomimo prowizji za przyznanie kredytu w banku B, łączne saldo zadłużenia w przeliczeniu na Euro w banku A jest niższe, a więc mamy mniej euro do spłaty kredytu. Porównując ten parametr i zakładając tą samą wysokość marży bank B jest bardziej atrakcyjny w euro (dla osób spłacających kredyt w walucie kredytu), natomiast w PLN minimalnie gorszy, ponieważ bank B ma wyższy kurs sprzedaży.

 

Niezależnie jednak, czy marże są te same, czy np. oferta banku B (niższy spread) jest z wyższą marżą, niż bank A, należy poza wysokością raty uwzględnić inne parametry w obliczeniu ostatecznego kosztu kredytu jak:

ubezpieczenie kredytu na okres przejściowy

1) bank A marża + 1,5 pkt%

2) bank B marża + 1,0 pkt %

 

ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

1) bank A składka 0,975% na 3 lata

2) bank B marża + 0,25 pkt %

 

konto osobiste

1) bank A -18,00 PLN / m-c

2) bank B 0,00 PLN / m-c

 

wcześniejsza spłata

1) bank A bez opłat

2) bank B z ograniczeniem w pierwszych 3 latach powyżej 30% kapitału

 

ubezpieczenie nieruchomości / na życie / dodatkowe produkty

ustalane indywidualnie z klientem

 

 

Reasumując kurs kupna w każdym banku determinuje nam wysokość kwoty kredytu w obcej walucie na cały okres spłaty. Im niższy tym więcej zaciągamy i mamy do spłaty zobowiązania. Natomiast kurs sprzedaży jest istotny jedynie w przypadku, gdy swój kredyt walutowy zamierzamy spłacać w złotówkach. W przypadku spłaty w walucie kredytu (np. w euro) nie należy uwzględniać go w symulacjach, ponieważ w banku już podstawiamy walutę do spłaty i tylko od nas zależy po jakiej cenie poza bankiem ją kupimy.

 

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 4860678780248667890966

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście