Tani kredyt - drogi kredyt, jak to policzyć?

Dobry kredyt jest jak garnitur szyty na miarę - na miarę naszych potrzeb i możliwości. Każdy kredytobiorca wymaga indywidualnego podejścia do kwestii wyboru kredytu hipotecznego. Aby wybrać najlepszy, należy porównać kilka ofert pod względem najważniejszych paramentów.

Oprocentowanie kredytu - to cena, jaką płacimy dla banku za pożyczenie pieniędzy.

Składa się z dwóch elementów - stopy procentowej, w przypadku kredytów złotówkowych jest to WIBOR i marży banku. WIBOR oznacza średnią ceną po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze. Jest stopą zmienną co powoduję zmianę oprocentowania kredytu hipotecznego w trakcie okresu kredytowania, a co za tym idzie zmianę wysokości raty. Jeśli WIBOR 3-miesięczny (WIBOR 3M) podniósł się aż o 0,23 pkt. procentowego – z 4,76% na koniec września 2011r. do 4,99% na koniec grudnia 2011r., to przy marży kredytowej na poziomie 1,25%, taka zmiana spowodowała wzrost raty kredytu wziętego na 300 tys. zł (na 30 lat) o 45 zł. Większość banków stosuje zasadę, że stawkę aktualizuje się raz na kwartał. Jednak w poszczególnych bankach wysokość tej stopy będzie się nieco różnić, gdyż stosują one różne metody statystyczne to jej ustalania i aktualizacji. Niektóre robią to rzadziej. Co sześć miesięcy aktualizują stopę Pekao Bank Hipoteczny, ING i BOŚ. W BGŻ przyjmuje się WIBOR 6-miesięczny lub roczny.

W przypadku kredytów długoterminowych, jakimi najczęściej są kredyty hipoteczne, nie jesteśmy w stanie przewidzieć wysokości oprocentowania za 25, czy 30 lat. Nie będziemy mieć również wpływu na kształtowanie się stopy procentowej. W momencie wyboru kredytu powinniśmy kierować się raczej wysokością marży kredytu, która będzie stałym składnikiem naszego oprocentowania i na który mamy dużo bardziej realny wpływ poprzez negocjacje z bankiem. Marża generuje koszt odsetkowy kredytu - najważniejszego składnika kosztu całkowitego.

Czy najniższa marża gwarantuje nam najtańszy kredyt?

Niektóre banki uzależniają wysokość marży od zapłaconej wcześniej lub doliczonej do kredytu prowizji za udzielenie lub inaczej zwanej opłaty przygotowawczej. Porównując takie warianty ofert kierujemy się wówczas długością okresu kredytowania, czyli im dłużej zamierzamy spłacać nasz kredyt tym bardziej powinno nam zależeć na niskiej marży, nawet kosztem zapłaconej wcześniej prowizji. Jeśli zależy nam na elastycznym kredytowaniu, ponieważ mamy możliwość i chęć nadpłacania kredytu, wcześniejszej spłaty, czy przeniesienia do innego banku, unikamy ofert z prowizją, nawet jeśli marża jest nieco wyższa.

Czasami banki uzależniają wysokość marży kredytu od innych produktów bankowych nabytych przez kredytobiorcę.

Wymóg założenia konta w banku, w którym bierzemy kredyt jest najbardziej powszechny. Nie zawsze jest to konto bezpłatne. BGŻ w aktualnej swojej ofercie wymaga założenia konta  osobistego za 18 zł miesięcznie, Deutsche Bank - za 12 zł, BNP Paribas - 15 zł. Kredytobiorca musi najczęściej utrzymywać takie konto przez cały okres kredytowania. Koszt obsługi konta założonego do kredytu należy zatem też uwzględniać licząc koszty kredytu. Niektóre banki wymagają również, aby kredytobiorca zaopatrzył się u nich w kartę kredytową, która również generuje koszty obsługi, średnio od 60 do 90 zł za rok.

W ramach tak zwanego „cross sellingu”, czyli dopinaniu do jednego kupionego produktu szeregu innych, banki oferują często różnego rodzaju ubezpieczenia. Jeśli jest to ubezpieczenie na życie, warto porównać jego cenę z podobnymi produktami kupionymi indywidualnie. Koszt ubezpieczenia na życie podwyższa ratę kredytu. Jednak ubezpieczenie na życie wskazane jest w przypadkach, gdy jeden z kredytobiorców osiąga dużo wyższe dochody niż współmałżonek oraz, gdy kredytobiorcy nie mają indywidualnych polis na życie. W razie śmierci jednego z kredytobiorców ubezpieczyciel spłaca część kredytu proporcjonalnie do wysokości dochodów tego kredytobiorcy przyjętych przy ocenie zdolności kredytowej. W przypadku oferowanych przez bank różnego rodzaju ubezpieczeń od utraty pracy, hospitalizacji, czy ciężkiego zachorowania watro zapoznać się z warunkami szczegółowymi takiego ubezpieczenia. Tam znajdziemy informacje w jakich przypadkach możemy liczyć na wypłatę odszkodowania i w jakiej wysokości, a jakie przypadki podlegają wyłączeniom. Warto porównać gwarantowaną ochronę z kosztem takiej polisy, który zazwyczaj nie jest niski; np. w PKO BP 4-lenie ubezpieczenie od utraty pracy - koszt 3,25% od kwoty kredytu; w Multibanku 2-letnie ubezpieczenie Pakiet Bezpieczna Spłata - 1,4 % od kwoty kredytu.

Jeżeli bank udzielający kredytu proponuje nam ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych warto rozważyć tą opcję, gdyż nieruchomość będąca zabezpieczeniem kredytu hipotecznego musi być ubezpieczona. Zakup ubezpieczenia w banku pozwoli nam oszczędzić czas i uniknąć dodatkowych formalności. Jest korzystnie jednak pod warunkiem, że koszt ubezpieczenia oferowanego przez bank nie odbiera istotnie od cen rynkowych.

Na całkowity koszt kredytu wpływają też ubezpieczenia bankowe, których w pewnych sytuacjach nie unikniemy. Np. tzw. ubezpieczenie pomostowe obowiązujące do czasu uzyskania prawomocnego wpisu hipoteki na nieruchomości będącej zabezpieczeniem. Trwa to najczęściej od 14 dni w małych miejscowościach, do 2-6 miesięcy w dużych miastach. W ramach składki na ubezpieczenie pomostowe bank najczęściej podwyższa marże kredytu, średnio o 1 punkt procentowy. Koszt ubezpieczenia pomostowego jest zatem istotny, gdy decydujemy się na kupno nieruchomości w budowie oraz w przypadku kredytów na budowę domu. Musimy również liczyć się z wyższymi kosztami kredytu w przypadku, gdy nie posiadamy wkładu własnego na zakup nieruchomości lub jest on zbyt niski.

Banki najczęściej wymagają 20% wkładu własnego, a w przypadku kredytu w walucie - nawet 30%. Jeśli go nie ma, brakującą kwotę trzeba ubezpieczyć. Zazwyczaj jest to stawka jednorazowa, płatna przed uruchomieniem kredytu i wynosi od 3,5%-4,5% za okres od 3 do 5 lat.

 

Decyzja o związaniu się z danym bankiem na 20 lub 30 lat kredytem wymaga zatem solidnej analizy, podczas której dobrze jest wesprzeć się pomocą profesjonalisty. Przed podpisaniem umowy kredytowej warto jest porównać też kilka ofert bankowych aby wybrać najlepsze rozwiązanie.

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 530614477

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście