Zakup mieszkania w drodze licytacji komorniczej. Ryzykowna czy korzystna inwestycja?

   W związku z coraz częstszymi pytaniami ze strony naszych Klientów dotyczącymi zakupu mieszkań z licytacji komorniczych postanowiłem napisać na ten temat klika słów:-)

  W ostatnim czasie obserwuje się coraz większe zainteresowanie możliwością zakupu mieszkania z egzekucji komorniczej. Wzrost tego zainteresowania wynika z wysokich cen na rynku nieruchomości. Z tego rodzaju okazji korzystają również firmy chcące nabyć tereny pod inwestycje, lokale użytkowe czy też zamierzające ulokować pieniądze w lokale mieszkalne kupione za ceny niższe niż rynkowe.

  Aby znaleźć nieruchomość dostępną w drodze licytacji wystarczy śledzić obwieszczenia, które ukazują się prasie lokalnej, przeglądać ogłoszenia umieszczane na tablicach ogłoszeń sądu i urzędu gminy, a także na serwisach internetowych. Ważnym źródłem informacji o aktualnych licytacjach komorniczych jest także oficjalny portal Krajowej Rady Komorniczej (KRK).  Szczegółowe informacje  dotyczące interesującej nas nieruchomości wyczytamy w treści obwieszczenia i dowiemy się wszystkiego bezpośrednio u komornika prowadzącego daną sprawę. W dobie Internetu to właśnie dane znajdujące się w sieci pozwolą nam na prostsze i znacznie szybsze dotarcie do interesujących nas informacji.

 Gdy decydujemy się na zakup mieszkania z licytcji  musimy się liczyć z pewnymi zagrożeniami. Niska cena zachęca potencjalnych kupców. Mieszkanie takie można już kupić nawet za dwie trzecie kwoty, na jaką zostało oszacowane przez biegłego rzeczoznawcę. Sporządza on tzw. operat szacunkowy nieruchomości, w którym znajduje się szczegółowy jej opis, a także kwota, na jaką została oszacowana.  Najniższa kwota, za jaką można kupić nieruchomość na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte oszacowania. W sytuacji, gdy zakończy się ona bezskutecznie, na wniosek wierzyciela komornik może ustalić termin drugiej licytacji. Podczas niej cena wywoławcza zostaje obniżana  do dwóch trzecich sumy oszacowania.

  Wbrew pozorom nie jest tak łatwo kupić mieszkanie za najniższą cenę. Gdy w licytacji  weźmie udział kilka osób, trzeba się liczyć z tym, że próbując się przelicytować znacznie podbija się cenę wyjściową. Wskazane jest tutaj  nieuleganie emocjom. Szybkie podbijanie cen przez kilka osób może spowodować, że wylicytujemy kwotę o wiele wyższą niż zakładaliśmy na początku. Ryzyko jest tym większe, że wśród podbijających może być osoba podstawiona przez dłużnika, sztucznie podbijająca cenę. Osoba taka nie mając zamiaru nabyć nieruchomości liczy się oczywiście z utratą wadium. Chodzi tu przede wszystkim o to, że dłużnik może chcieć uzyskać możliwie najwyższą kwotę za nieruchomość albo po prostu chce by nikt jej nie kupił i, żeby mógł w niej mieszkać jeszcze przez jakiś czas.

 

  Sama licytacja prowadzona jest przez sędziego i obywa się w obecności komornika w Sądzie Rejonowym. By się odbyła wystarczy stawienie się jednego licytanta. Pełnomocnictwo do udziału w licytacji musi być potwierdzone dokumentem z urzędowo poświadczonym podpisem.

  Chętni do czynnego udziału w niej muszą wcześniej wpłacić wadium. Przeważnie wynosi ono 10% wartości nieruchomości. Jeżeli licytacja nie zostanie przez nas wygrana wadium zostaje zwrócone. Jeżeli zdarzy się, że po wygraniu licytacji chcemy się wycofać, to tracimy je w całości.  

 W sytuacji wygrania przetargu zwycięzca będzie musiał dopłacić resztę pieniędzy, w przeciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania  przez sąd. Na wniosek nabywcy termin może zostać wydłużony, maksymalnie do miesiąca. Następnie zostanie wydane postanowienie o przebiciu nieruchomości. Od tej chwili nabywca staje się jej  właścicielem. Musimy potem pamiętać o złożeniu wniosku o wpisanie nas jako właścicieli do Księgi Wieczystej.

  Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejmie nieruchomości na własność to postępowanie egzekucyjne jest umarzane i nowa egzekucja może być wszczęta dopiero po upływie roku.

 

Egzekucja nieruchomości należy do komornika i składa się z kilku etapów:

  1. Następuje zamknięcie licytacji przez komornika .
  2. Sąd nadzorujący licytację wydaje postanowienie w przedmiocie przybicia (na które przysługuje zażalenie)
  3. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i po spełnieniu warunków licytacji (wniesieniu wymaganej kwoty) sąd wydaje postanowienie o przyznaniu własności (tutaj również przysługuje zażalenie). Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz  nabywcy prawa własności przez wpis do księgi wieczystej, jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

 

  Nowy nabywca nieruchomości nie odpowiada za zadłużony lokal. Jeżeli w księdze wieczystej widnieje bank, to jego hipoteki zostaną usunięte. Jednak w przypadku, gdyby nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, to tego typu obciążenia nie znikną w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości.

  Licytacja komornicza może również się nie odbyć. Przyczyn tego może być wiele. Na przykład w sytuacji, gdy wierzytelność dochodzona przez wierzyciela (wierzycieli) prowadzących egzekucję z nieruchomości zostanie zaspokojona w inny sposób. Należy też mieć na uwadze, że komornik zawsze może odwołać licytację bez podania przyczyny.

  W przypadku, gdy nie posiadamy środków własnych, a mimo wszystko chcielibyśmy nabyć mieszkanie w drodze licytacji komorniczej musimy znaleźć instytucję, która wyda nam decyzję kredytową na podstawie dochodu licytującego, a potem zgodzi się na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości. No i sprawa istotna, że będzie w stanie przeprowadzić analizę w przeciągu dwóch tygodni (maksymalnie do miesiąca) od postanowienia o przybiciu.

  Jest tylko kilka banków, które mogą zgodzić się na udzielenie kredytu na takich warunkach. Licytant ryzykuje utratę wadium, jeżeli oczywiście nie uda mu się dopełnić formalności w wyznaczonym terminie. Jedynym rozwiązaniem w takiej sytuacji może być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości i refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nowo nabytym lokalu. Rozwiązanie to jest droższe i licytant będzie musiał liczyć się z koniecznością opłacania wysokich odsetek przez pierwsze miesiące, a także nastawić się na poniesienie opłaty za udzielenie pierwszego jak i refinansującego kredytu.

  Decydując się na zakup mieszkania z licytacji musimy liczyć się z pewnym ryzykiem. Bowiem poza dużą okazją cenową, może okazać się, że zaoszczędzimy pieniądze, ale jednocześnie zamieszkamy z lokatorem, na którego eksmisję możemy czekać całe lata. Teoretycznie skutkiem licytacji jest pozbawienie dłużnika tytułu prawnego do zamieszkiwania lokalu i na tej podstawie powinien on mieszkanie opuścić. Jednak problem pojawia się wówczas, gdy lokator nie ma dokąd się wyprowadzić. W przypadku egzekucji komorniczych wymagane jest uzyskanie wyroku eksmisyjnego – co  w tej sytuacji jest w zasadzie tylko formalnością. Opór pojawiający się ze strony zajmującego mieszkanie, składanie zażaleń i odwołań  w toku postępowania może całą procedurę znacznie wydłużyć. Ponadto , gdy okaże się że dłużnik ma prawo do lokalu socjalnego, wyrok eksmisyjny zostanie wykonany dopiero wtedy, gdy takowe lokum zostanie mu zapewnione.  Zgodnie z obowiązującym  prawem polskim nie możemy wyrzucić lokatorów na bruk. Po uruchomieniu eksmisji będziemy zobowiązani zapewnić im inny lokal zastępczy spełniający określone wymogi, bądź możemy czekać na przydział lokalu przez gminę. Jednak ta nie posiadając wystarczającej liczby lokali socjalnych nie jest w stanie wykonać wyroku sądowego.  Do momentu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego takie osoby mogą nadal przebywać w dotychczasowym mieszkaniu. Powinny za to płacić, ale w praktyce tego nie robią. W rezultacie możemy znaleźć się w nieciekawej sytuacji i może się zdarzyć tak, że aby skorzystać z zakupionego na licytacji mieszkania  będziemy musieli poczekać nawet kilka lat. Oczywiście możemy wtedy ubiegać się od gminy o odszkodowanie za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego. Bowiem gmina, która nie wywiązuje się z obowiązku zapewnienia uprawnionej osobie lokalu socjalnego, może zostać zmuszona do wypłacenia takowego odszkodowania właścicielowi lokalu. Odszkodowanie to równe jest czynszowi, jaki mógłby uzyskać, gdyby lokal oddał pod wynajem. To rozwiązanie wywołało większe zainteresowanie kupnem mieszkań z lokatorami. Bowiem w takiej sytuacji właściciel nie musi się już obawiać, że będzie zobowiązany do płacenia za lokal, w którym nie może sam mieszkać, a nieusuwalny lokator będzie nadal w nim przebywał.

 

Zapraszamy do zapoznania się ze szczegółami

oferty na naszej firmowej stronie:

marcinpeza-doradcafinansowy

 

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 513377300

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście