ABC SPRZEDAŻY MIESZKANIA Z KREDYTEM

Większość z nas uważa, że sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym może stwarzać olbrzymie trudności lub jest  wręcz niemożliwa. Jak się jednak okazuje, takie przeświadczenie nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa ani w praktyce stosowanej przez banki.

W związku z powyższym przedstawię jakie kroki należy wykonać przy sprzedaży mieszkania z kredytem.

Na wstępie zaznaczę, że właścicielem nieruchomości od jej zakupu aż do sprzedaży pozostaje klient. Bank jest po prostu wierzycielem wpisanym w dziale IV księgi wieczystej. W tym miejscu warto wyjaśnić, jaki jest cel hipoteki. Hipoteka stanowi podstawowe zabezpieczenie rzeczowe na nieruchomości. Zabezpieczający cel hipoteki jest realizowany na dwa podstawowe sposoby:

- wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości nawet wtedy, gdy nastąpiła zmiana jej właściciela,

- wierzytelność wierzyciela hipotecznego ma pierwszeństwo przed wierzytelnościami wierzycieli osobistych właściciela nieruchomości.

Powyższa instytucja prawna zakłada więc daleko idące konsekwencje. Sprzedaż obciążonej nieruchomości prowadzi do tego, że obok dłużnika osobistego (osoby, która zaciągnęła kredyt) pojawia się dłużnik hipoteczny. Oznacza to, iż nie istnieją żadne ograniczenia w sprzedaży mieszkania obarczonego kredytem. Stroną umowy kredytu nadal pozostaje pierwszy właściciel nieruchomości. Jednakże w sytuacji, gdy egzekucja z jego majątku okaże się bezskuteczna, bank może skierować swoje roszczenie przeciwko nowemu nabywcy nieruchomości. Dlatego też przed zakupem mieszkania obciążonego hipoteką w interesie nowego nabywcy powinno być zawarcie stosownej umowy regulującej kwestię hipoteki.

KROK I : UZYSKANIE ZAŚWIADCZENIA Z BANKU SPRZEDAJĄCEGO

Z uwagi na fakt, że to bank jest wierzycielem, to do tej instytucji należy się zwrócić w celu uzyskania wszelkich dokumentów i opinii dotyczącej warunków spłaty zobowiązania. Co istotne, takiej informacji wymagać będzie również bank udzielający kupującemu kredytu na zakup obciążonej hipoteką nieruchomości. W treści opinii powinny się znaleźć następujące dane:

• wysokość kwoty zadłużenia łącznie z odsetkami, prowizjami i opłatami,

• nr konta, na które kupujący dokona wpłaty wartości wierzytelności,

• termin spłaty wierzytelności,

• zgoda banku na jednorazową spłatę wierzytelności,

• oświadczenie banku, że wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki niezwłocznie po uregulowaniu długu.

KROK II : UDANIE SIĘ DO BANKU KUPUJĄCEGO

Bardzo często zdarza się, że kupujący również zamierza wziąć kredyt, aby dokonać zakupu obciążonej nieruchomości. W tym celu konieczne będzie zawarcie stosownego porozumienia z bankiem. Pieniądze otrzymane tytułem kredytu powinny bowiem zostać przelane na rachunek wskazany przez bank będący wierzycielem hipotecznym wpisanym do księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości. Przed uruchomieniem kredytu bank kupującego zażąda okazania umowy przedwstępnej, stąd też należy uregulować w niej wszelkie kwestie odnoszące się do spłaty kredytu (porządek działań, termin i warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, zaświadczenie z banku sprzedającego).

KROK III : WIZYTA U NOTARIUSZA

Bezpieczeństwo obu stron transakcji przemawia za tym, aby umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego. W sytuacji, gdy umowa przedwstępna posiada taką samą formę co umowa przyrzeczona (przenosząca własność nieruchomości), każda ze stron umowy może wystąpić do sądu w celu wyegzekwowania jej zapisów. Należy pamiętać, że w przypadku, gdy kupujący będzie chciał zaciągnąć kredyt na zakup obciążonej nieruchomości, zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego będzie niezbędne.

W akcie notarialnym musi się znaleźć zapis, iż kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości zostanie podzielona na dwie transze. Pierwsza zostanie przelana do banku, będącego wierzycielem hipotecznym na spłatę zadłużenia, druga zaś – stanowiąca różnicę pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości a spłaconym kredytem – trafi na konto sprzedającego.

KROK IV : DOKONANIE PRZELEWU PIENIĘDZY NA RZECZ WIERZYCIELA

Bank kupującego może dokonać wypłaty kredytu w dwóch częściach. Pierwsza część zostanie wypłacona na spłatę banku – wierzyciela hipotecznego. Przelanie pozostałej kwoty na konto sprzedającego nastąpi dopiero po dostarczeniu dokumentów potwierdzających całkowitą spłatę oraz złożeniu w odpowiednim sądzie wniosku o wykreślenie dawnej hipoteki. 

KROK V : WYSTĄPIENIE DO SĄDU O WYKREŚLENIE HIPOTEKI

Po dokonaniu spłaty kredytu bank sprzedającego jest zobowiązany do wystawienia dokumentów potwierdzających wygaśnięcie zadłużenia. Wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki może następnie skierować zarówno wierzyciel (bank), dłużnik (kredytobiorca), jak i notariusz, jeżeli zdecydujemy się na skorzystanie z jego profesjonalnej pomocy.

Reasumując, sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem nie jest wcale niemożliwa. Wręcz przeciwnie, postępując zgodnie z przedstawioną procedurą, może nastąpić bez zbędnych komplikacji.