Kredyt hipoteczny krok po kroku - doradca finansowy - proces kredytowy

Własny dom, mieszkanie to marzenie wielu z nas. Jeszcze nie tak dawno realizacja tych marzeń była trudna, bo dostęp do kredytów nie był łatwy i po prostu nie było skąd wziąć pieniędzy na zakup mieszkania. Jednak wraz z rozwojem gospodarki rozwijały się banki, których działalność polega między innymi na udzielaniu kredytów. Banki zaczęły zabiegać o Klientów i w ten sposób utworzyły się możliwości do zakupów nieruchomości na kredyt hipoteczny.

Zdecydowana większość kupujących mieszkania, domy musi zaciągnąć kredyt hipoteczny na ten cel. Proces kredytowy, specjalistyczne słownictwo bankowe, zawiłości oferty kredytowej sprawiają, że niejeden kredytobiorca nie czuje się komfortowo w kontakcie z bankiem i jego produktami. Stres jeszcze się zwiększa przy okazji starania się o kredyt hipoteczny, którego wartość jest zazwyczaj wysoka, a obciążenie z nim związane wiąże się z długim okresem.

Wybór dobrego kredytu hipotecznego i zrozumienie zapisów umowy z bankiem jest bardzo ważne dla kredytobiorców. Z uwagi na fakt, że kredyt hipotecznym jest zobowiązaniem długoterminowym i wiąże się ze sporymi kosztami warto porównać oferty z przynajmniej kilku banków i wyliczyć, która opcja jest najkorzystniejsza. Należy przy tym zwrócić uwagę na wszystkie elementy składowe oferty, gdyż często jest tak, że np. pod zerową prowizją kryją się ukryte koszty, które mocno odbiją się na naszym budżecie.

Jednak proces kredytowy nie musi być niezrozumiały i stresujący dla kredytobiorcy. Przy współpracy z doświadczonym doradcą finansowym, który zna oferty i procedury bankowe proces kredytowy przebiega sprawnie przy możliwie najmniejszym zaangażowaniu czasowym Klienta.

Cały proces zakupu mieszkania i zaciągnięcia na ten cel kredytu zaczyna się od określenia możliwości finansowych Klienta. Jeżeli mieszkanie ma być kupione na kredyt, to musimy wiedzieć ile tego kredytu otrzymamy. W tym celu wylicza się zdolność kredytową. Każdy bank  indywidualnie ustala zasady liczenia zdolności kredytowej.

Na zdolność  kredytową wpływa kilka czynników. Podstawowe  znaczenie ma tutaj wysokość dochodów, a zasada  jest taka, że  im wyższe dochody, tym wyższa  zdolność kredytowa. Dla wyliczenia zdolności kredytowej  ważne są także wydatki kredytobiorcy. Wydatki muszą być niższe niż dochody – bo  może zdarzyć się sytuacja, w której pomimo wysokich dochodów dana osoba nie będzie miała zdolności kredytowej – właśnie ze  względu na zbyt wysokie wydatki – wówczas fakt posiadania wysokich dochodów  będzie  bez znaczenia. Kolejną kwestią są źródła  dochodów przyjmowane przez banki. Najpopularniejszym i  najchętniej widzianym przez banki źródłem dochodu jest umowa  o pracę na czas nieokreślony. Oczywiście są również uznawane takie źródła dochodów jak umowa o prace na czas  określony, dochody z działalności  gospodarczej, działalności rolnej, z  umów zleceń,  o dzieło, dochody uzyskiwane  za granicą – tyle, że każdy bank ma do nich indywidualne podejście i zalicza je w różny sposób.

Jako, że każdy bank podchodzi do liczenia zdolności kredytowej indywidualnie, to nie  ma jednego kalkulatora, który liczyłby zdolność kredytową we wszystkich  bankach. Aby dowiedzieć jaka jest zdolność kredytową w poszczególnych bankach to musimy to obliczyć na kalkulatorach z poszczególnych banków. Tutaj znowu z pomocą przyjdzie doradca finansowy, który współpracuje z wieloma bankami i ma dostęp do kalkulatorów ze wszystkich banków. Dokładne wyliczenie kwoty kredytu, którą będziemy mogli otrzymać w poszczególnych bankach da nam jasność, jakiego mieszkania mamy szukać, tzn. za jaką cenę.

Klient przekazuje doradcy informacje na temat własnych potrzeb, a im więcej potrzebnych informacji przekaże tym oferta skonstruowana przez doradcę będzie lepiej dopasowana do możliwości i wymagań Klienta. Rola doradcy na tym etapie jest kluczowa, ponieważ to on znając rynek kredytów hipotecznych wie, które z informacji są dla banku ważne. W zależności od indywidualnej sytuacji Klienta i jego potrzeb dochodzi do wyboru banku, a raczej banków, bo doświadczony doradca finansowy zawsze będzie doradzał złożenie wniosków kredytowych do kilku banków jednocześnie. Takie działanie zmniejsza ryzyko pozostania z decyzją negatywną.

Zdarza się, że Klienci pytają - który bank jest teraz najlepszy? Odpowiedź jest taka, że nie ma uniwersalnego banku w którym zawsze jest najlepiej. Rynek kredytów hipotecznych zmienia się szybko, obowiązują promocje, oferty specjalne (czasem tylko pozornie korzystne). Banków, które udzielają kredytów hipotecznych jest ponad 20 i wybór najlepszego to bardzo często kompromis. Doradca wskazuje najkorzystniejszą ofertę, ale decyzja o wyborze zawsze jest po stronie Klienta.

Po dokonaniu wyboru konkretnych banków i ich ofert kredytów hipotecznych następuje podpisanie wniosku kredytowego. Na tym etapie bardzo ważne jest poprawne wypełnienie wniosków, aby analityk w banku nie miał wątpliwości. Równie ważna jest kompletność dokumentacji stanowiącej załączniki do wniosku kredytowego. Doradca tutaj powinien dołożyć wszelkiej staranności, bo wszelkie braki skutkują przedłużonym procesem kredytowym.

Wniosek kredytowy można spisać bez dokumentacji związanej z nieruchomością. Wystarczą dokumenty finansowe kredytobiorcy, aby uzyskać promesę kredytową. Promesa to „gwarancja” uzyskania przez Klienta kredytu, jeśli z nieruchomością nie będzie żadnych problemów.

Kiedy wniosek kredytowy trafia do banku, to przechodzi trzy analizy: prawną, techniczną oraz finansową.  

Analiza prawna związana jest ze stanem prawnym nieruchomości, analizowane są także dokumenty kredytobiorców. Podczas analizy technicznej dokonywane jest sprawdzenie nieruchomości. Sprawdzana jest wartość, metraż, miejsce położenia nieruchomości, kosztorys oraz wszystkie dokumenty związane z nieruchomością. Podczas analizy finansowej natomiast, badana jest zdolność kredytowa kredytobiorcy, historia kredytowa (BIK), zobowiązania i dochody.  

Aby bank udzielił kredytu, każda z analiz musi zakończyć się wynikiem pozytywnym.

Po decyzji pozytywnej i dostarczeniu wszystkich wymaganych dokumentów do banku następuje generowanie umowy kredytowej. Doradca umawia Klienta na jej podpisanie w dogodnym dla Klienta terminie. Przy podpisaniu umowy obecny jest również doradca finansowy, który wspiera Klienta i dopilnowuje, aby wszystkie parametry kredytowe wynegocjowane zostały umieszczone w umowie kredytowej.

Po podpisaniu umowy należy spełnić warunki do wypłaty kredytu hipotecznego. Koniecznym będzie dostarczenie do banku aktu notarialnego potwierdzającego nabycie nieruchomości. Przy kredycie na budowę domu warunku tego nie będzie, ale konieczne będzie dostarczenie potwierdzenia złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki w sądzie. Koniecznym będzie także złożenie dyspozycji uruchomienia środków oraz ubezpieczenie nieruchomości od ognia i nieszczęśliwych zdarzeń losowych. Tutaj także klient może liczyć na radę doradcy przy wyborze ubezpieczenia. Dopiero po spełnieniu tych warunków bank uruchomi kredyt i przeleje pieniądze na rachunek zbywcy lub kredytobiorcy.

 

Skontaktuj się z autorem artykułu

Zadzwoń: 608475036

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście