Moją klientką była osoba, która traifła do mnie z polecenia. Okazało się, że jestem ostatnią deską ratunku, ponieważ Pani starała się o kredyt już w dwóch miejscach na co poświęciła 3 miesiące poprzedzające wizytę u mnie. Z czy stej przyzwoitości i szacunku do konkurencji przemilczę nazwy potentatów na rynku pośrednictwa finansowego...
Klientka miała prolongowaną już dwukrotnie umowę przedwstępną, zapłacony wkład własny wysokości 10 000zł i wiedzę uzyskaną od moich poprzedników, że żaden bank na rynku nie jest wstanie sfinansować jej transakcji z przyczyn bardzo rozległych.
Jednocześnie, z uwagi na to, że klientka trafiła do mnie w momencie zapadalności terminów płatności, wynikających z podpisanej umowy przedwstępnej, a strona sprzedająca kategorycznie odmówiła możliwości przedłużenia tych terminów na kolejny okres - zniechęcona skutecznie wczęsniejszymi próbami uzyskania kredytu - przyszło pracować nam bez żadnej gwarancji, że np w połowie naszych starań mieszkanie nie sprzeda się, bądź nie zostanie podpisana umowa przedwstepna z innym kupującym.
Krótko mówiąc: nie ma ryzyka - nie ma zabawy.
Co sprawiło, że klientka/doradcy trafiała/trafiali na opór banków?
Sprawa była bardzo złożona i rzutowało na to wiele czynników, w tym:
1/ Wysokie zaangażowanie bieżące klientki w innych bankach: posiadany już kredyt mieszkaniowy, karty kredytowe, etc.
2/ Źródła przychodu, zgodnie z ustawą, nie kwalifikowane jako podstawy wymiaru składek do ZUS (nie podlegają oskładkowaniu), a były to: umowy o dzieło oraz powołanie na funkcję prezesa w spółce z o.o.
3/ Dochody uzyskiwane były w dwóch różnych spółkach, nie powiązanych z sobą branżowo, ale należące do tego samego właściciela (klientka wykonywała dwa zupełnie niepokrewene z sobą zawody)
4/ Poziom dochodów, zarówno z umowy o dzieło, jak i z tytułu pełnionej funkcji prezesa, został w danym roku podatkowym zmieniony aneksem i podwyższony znacznie w stosunku do dochodu uzyskiwanego w roku poprzednim (w przypadku umowy o dzieło o ponad 100%)
5/ Dochód klientki nie wpływał na konto, prócz części wynagrodzenia wypłacanego przez Sp. z o.o. od relatywnie krótkiego okresu (ok. 6 miesięcy), co nie było w żaden sposón miarodajne dla potrzeby oceny ryzyka po stronie banku
Szczególnie negatywnie banki nastawione były do problemu opisanego w punkcie 4 i 5. Nie było bowiem możliwości weryfikacji autentyczności poziomu dochodu ze wspomnianych źródeł, ponieważ klientka nie mogła się rozliczyć w Urzędzie Skarbowym przed końcem roku podatkowego (co potwierdzałoby zapłatę podatku dochodowego w wymaganej wysokości), nie mogła także udać się do ZUSu aby ten wskazał podstawę naliczenia składek. Pat, zwłaszcza że, tak jak wspomniałem wyżej, na koncie nie było w zasadzie żadnego obrotu.
Reasumując, proces uzyskania oczekiwanego finansowania wymagał czegoś więcej niż sztywnej procedury bankowej, przejścia przez check listę banku i wyliczenia zdolności kredytowej, stał się za to niwą pod ujęcie menadżerskie i polem do popisu kreatywności w drodze doboru właściwych argumentów w dialogu z bankiem.
Szukając rozwiązań należało zacząć od pracy u podstaw, która miała na celu wprowadzić pierwiastek edukacyjny, również dla analityków bankowych. W tym celu trzeba było znaleźć podstawy i opinie prawne, dzięki którym pracownicy banków mogliby "oswoic się" z rzeczonymi źródłami dochodów i potraktować je jak każde inne, mając świadomość ograniczonych możliwości uwiarygodnienia samego ich poziomu. Dodatkowo trzeba było w pierwszej kolejności znaleźć, a w drugiej uwypuklić, takie strony transakcji, które kompensowały powstałe ryzyko koncentrujące sie wokół dochodu. Wreszcie należało przekonać klientkę aby zdecydowała się na pewne kompromisy, pomagające w działaniach plastycznych nad sprawą.
c.d.n.
Sprawa sprzed pół roku. Pakowałem się na wakcje. Właściwie, to już byłem spakowany. Mielismy wyjeżdżać nastepnego dnia rano w Bieszczady. Dzwoni telefon, a po drugiej stronie klientka z rozżalonym głosem. Zanim cokolwiek zdążyłem się zapytać już...
Pewnego dnia zadzwonił do mnie klient, który od kilku miesięcy próbował uzyskać kredyt na zakup nieruchomości. Był on klientem jednego z największych banków na polskim rynku od kilkunastu lat. Nic więc dziwnego, że chcąc kupić mieszkanie pierwsze...
Moimi klientami byli znajomi, których potrzeba wymagała zaciągnięcia kredytu gotówkowego. Pomimo doskonałej sytuacji ekonomicznej gospodarstwa na przeszkodzie stanęła zła historia kredytowa tj. potocznie określany "zły" BIK. Otóż klientprzed...