kredyt mieszkaniowy i dochód z umowy o dzieło

Moją klientką była osoba, która traifła do mnie z polecenia. Okazało się, że jestem ostatnią deską ratunku, ponieważ Pani starała się o kredyt już w dwóch miejscach na co poświęciła 3 miesiące poprzedzające wizytę u mnie. Z czy stej przyzwoitości i szacunku do konkurencji przemilczę nazwy potentatów na rynku pośrednictwa finansowego...

Klientka miała prolongowaną już dwukrotnie umowę przedwstępną, zapłacony wkład własny wysokości 10  000zł i wiedzę uzyskaną od moich poprzedników, że żaden bank na rynku nie jest wstanie sfinansować jej transakcji z przyczyn bardzo rozległych.

Jednocześnie, z uwagi na to, że klientka trafiła do mnie w momencie zapadalności terminów płatności, wynikających z podpisanej umowy przedwstępnej, a strona sprzedająca kategorycznie odmówiła możliwości przedłużenia tych terminów na kolejny okres - zniechęcona skutecznie wczęsniejszymi próbami uzyskania kredytu - przyszło pracować nam bez żadnej gwarancji, że np w połowie naszych starań mieszkanie nie sprzeda się, bądź nie zostanie podpisana umowa przedwstepna z innym kupującym.

Krótko mówiąc: nie ma ryzyka - nie ma zabawy.

Co sprawiło, że klientka/doradcy trafiała/trafiali na opór banków?

Sprawa była bardzo złożona i rzutowało na to wiele czynników, w tym:

1/ Wysokie zaangażowanie bieżące klientki w innych bankach: posiadany już kredyt mieszkaniowy, karty kredytowe, etc.

2/ Źródła przychodu, zgodnie z ustawą, nie kwalifikowane jako podstawy wymiaru składek do ZUS (nie podlegają oskładkowaniu), a były to: umowy o dzieło oraz powołanie na funkcję prezesa w spółce z o.o.

3/ Dochody uzyskiwane były w dwóch różnych spółkach, nie powiązanych z sobą branżowo, ale należące do tego samego właściciela (klientka wykonywała dwa zupełnie niepokrewene z sobą zawody)

4/ Poziom dochodów, zarówno z umowy o dzieło, jak i z tytułu pełnionej funkcji prezesa, został w danym roku podatkowym zmieniony aneksem i podwyższony znacznie w stosunku do dochodu uzyskiwanego w roku poprzednim (w przypadku umowy o dzieło o ponad 100%)

5/ Dochód klientki nie wpływał na konto, prócz części wynagrodzenia wypłacanego przez Sp. z o.o. od relatywnie krótkiego okresu (ok. 6 miesięcy), co nie było w żaden sposón miarodajne dla potrzeby oceny ryzyka po stronie banku

Szczególnie negatywnie banki nastawione były do problemu opisanego w punkcie 4 i 5.  Nie było bowiem możliwości weryfikacji autentyczności poziomu dochodu ze wspomnianych źródeł, ponieważ klientka nie mogła się rozliczyć w Urzędzie Skarbowym przed końcem roku podatkowego (co potwierdzałoby zapłatę podatku dochodowego w  wymaganej wysokości), nie mogła także udać się do ZUSu aby ten wskazał podstawę naliczenia składek. Pat, zwłaszcza że, tak jak wspomniałem wyżej, na koncie nie było w zasadzie żadnego obrotu.

Reasumując, proces uzyskania oczekiwanego finansowania wymagał czegoś więcej niż sztywnej procedury bankowej, przejścia przez check listę banku i wyliczenia zdolności kredytowej, stał się za to niwą pod ujęcie menadżerskie i polem do popisu kreatywności w drodze doboru właściwych argumentów w dialogu z bankiem.

 

Szukając rozwiązań należało zacząć od pracy u podstaw, która miała na celu wprowadzić pierwiastek edukacyjny, również dla analityków bankowych. W tym celu trzeba było znaleźć podstawy i opinie prawne, dzięki którym pracownicy banków mogliby "oswoic się" z rzeczonymi źródłami dochodów i potraktować je jak każde inne, mając świadomość ograniczonych możliwości uwiarygodnienia samego ich poziomu. Dodatkowo trzeba było w pierwszej kolejności znaleźć, a w drugiej uwypuklić, takie strony transakcji, które kompensowały powstałe ryzyko koncentrujące sie wokół dochodu. Wreszcie należało przekonać klientkę aby zdecydowała się na pewne kompromisy, pomagające w działaniach plastycznych nad sprawą.

c.d.n.

Skontaktuj się z tym ekspertem

Zadzwoń: 792583593

Albo wyślij wiadomość

Porozmawiaj z ekspertem

Nasi eksperci:

Znajdź eksperta w swoim mieście