Budowa domu to trudne przedsięwzięcie, bardzo absorbuące potencjaalnych inwestorów. Poruszanie się pośród szeregu wymogów formalnych związanych z rozpoczęciem budowy, wybór najlepszego rozwiązania archtektoniczno - budowlanego budynku, decyzja o sposobie realizacji inwestycji budowlanej (stem gospodarczy czy generalny wykonawca), to tylko nieliczne zagadnienia, które przyprawiają o bezsenność przyszłych właścicieli tego typu nieruchomości.
W moim odczuciu często zaniedbanym aspektm pozostaje szacowanie kosztów budowy. Jako osoba, która uczyła się kredytów hipotecznych (dawn, dawno temu) przede wszystkim właśnie na kredytach budowlano - hipotecznych wiem, że obszar ten wymaga zdecydowanie większej atencji aniżeli ta, jak jest mu poświęcana. Kosztorysy często powstają na zasadzie zaczerpniętej informacji ze strony kierownika budowy, w pędzie i z sugestią inwestorów, że ma być najtaniej. Nie rozumiem tego podejścia, ponieważ kosztorys nie jest równy wydanym środkom, a jedynie papierowym wykreowaniem możliwego scenariusza. Uważam, że nie ma nic gorszego niż przykre rozczarowanie podczas budowy, kiedy prace idą pełną parą, a okazuje się, że nagle zbrakło środków, ponieważ niedoszacowaliśmy wszystkich kosztów prac budowlanych.
Klienci często próbują papierowo zaniżać koszt prac, a "pomocnicy" im wtórują. Podobnie postępują pracownicy banków, któzy myślą tylko o tym co tu i teraz (realizacja planów sprzedażowych) i sztucznie poprawiają klientom humor utwierdzając ich w przekonaniu, że za 2000zł/m2 powierzchni użytkowej domu już niebawem, na naszej działce wyrośnie wspaniały pałac. Błąd! To grzech ciężki i niewybaczalny, który w czasie późniejszym odbija się czkawką klientów.
Bardzo często ten tok myślowy pasuje inwestorom, ponieważ wartośc kosztorysowa jest ściśle skorelowana z kwotą wnioskowanego kredytu budowlanego. Banki muszą mieć pewność, że kosztorys, wcześniej zaakcetowany przez analityka przełoży się na budowę, więc muszą zabezpieczyć budżet klienta albo w całości środkami z kredytu albo w tylko w części, ale w takim przypadku wymaga wcześniejszego wniesienia różnicy poprzez realizację prac o odpowiedniej wartości.
Mało kto wie, bo też mało kto informuje, że kwota wnioskowanego kredytu przy kredycie budowlanym, to tylko wirtualna PULA z jakiej klient może skorzystać (nie musi) podczas realizacji inwestycji. Banki bowiem końcowo nie wymagają przedkładania faktur, a jedynie zakończenia prac budowlanych i odbioru budynku (brak sprzeciwu wydany przez PINB). W związku z tym wnioskując o kredyt budowlany np. na kwotę 500 000zł może się okazać, że zmieścimy się w koszcie 380 000zł i różnicy nie będziemy musieli wypłacać, ponieważ budynek będzie gotowy do zamieszkania. Co do reszty kredytu klient pisze wtedy oświadczenie, że z niej rezygnuje i bank ostatecznie ustala kapitał do spłaty na ten, realnie uruchomiony. Taki model postepowania, z przeszacowanym kosztem, gwarantuje ukończenie budowy i możliwość reakcji ze strony klienta. Ten odwrotny, gdzie środków brakuje jest bardzo kłopotliwy i stresogenny, ponieważ banki w umowie okreslają kiedy budowa ma się zakończyć i nakładają na kredytobiorcę obwiązek przedłożenia rzeczonego wyżej zaświadczenia z PINB w określonym terminie. Kiedy środków brakuje i nie ma ich ską wziąć sytuacja robi się bardzo problematyczna. Najczęściej w takim przypadku klienci przychodą do banku i wnioskują o podwyższenie kwoty kredytu co generuje kolejne koszty, bo wymga to kolejnej analizy wszystkich dokumentów finansowych, inspekcji na nieruchomości, wydania decyzji, zapłaty za stosowny aneks, przetrzymania ekipy budowlanej w stanie bezproduktywności etc.
Dodatkowo budowanie najniższym z możliwych kosztów przekłada się na efekt końcowy, standard wykończenia, materiały, robociznę itd. Wszystko to będzie procentować w przyszłości uszczupleniem naszego portfela poprzez konieczność wiecznych poprawek, remontów i innych prac.
Nie zachęcam do takiej strategii...
Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która została wprowadzona w roku 2023, ustanowiła ważne zmiany w przepisach dla właścicieli nieruchomości. Zgodnie z nowymi wytycznymi w przypadku mieszkań w bloku oraz domów jedno- lub...
Kredyt hipoteczny to popularny sposób na sfinansowanie zakupu domu lub mieszkania. Jeśli spełnimy warunki i wymagania banku, bez problemu otrzymamy zobowiązanie na całą nieruchomość. Gdy natomiast chcemy wziąć kredyt tylko na część lokalu lub na...
Ubieganie się o wspólny kredyt hipoteczny przez małżeństwo daje lepsze możliwości, można uzyskać lepsze warunki finansowania oraz wyższą kwotę zobowiązania. Jednak istnieją sytuacje, gdy korzystniejsze jest wzięcie kredytu przez jednego ze...
Kredyt hipoteczny to często jedyny sposób na sfinansowanie zakupu własnego mieszkania. Niestety, o kredyt hipoteczny coraz trudniej. Rosnące stopy procentowe sprawiają, że Polacy mają coraz niższą zdolność kredytową, a do tego dochodzi wysoka...
Kredyt hipoteczny pozwala sfinansować zakup mieszkania lub domu oraz nabycie innych nieruchomości. Jest to zobowiązanie celowe, długoterminowe, które opiewa na wysoką kwotę. Jest jednym z najtrudniejszych do uzyskania kredytów, które dodatkowo...