Kredyt hipoteczny - na ile lat?
Kredyt hipoteczny to zupełnie inna forma zadłużenia niż zwykłe kredyty konsumpcyjne, samochodowe, gotówkowe itp, z prostej przyczyny jaką jest "cel". Kupujemy nieruchomość , która może posłużyć za inwestycję a jeśli nie zyskamy to są duże szanse że nie mieszkanie czy dom nie straci swojej wartości w przeciwieństwie do np. samochodu czy telewizora. Najważniejszym jednak celem zadłużenia hipotecznego jest własne mieszkanie, centrum życia rodzinnego, Warto jeszcze sobie uświadomić, że owa nieruchomość staje się czymś co może zostać jedynym wartościowym majątkiem jaki pozostawimy naszym dzieciom po śmierci.
Pięknym scenariuszem było by kupić mieszkanie za gotówkę (o ile mamy taką możliwość) jednak zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest sensowne i usprawiedliwione.
Pomijając cały szereg czynności związanych z wyborami parametrów kredytowych, o których piszę w innej poradzie, warto kierować się trzema zasadami:
Pierwsza: wysokość raty kredytu nie powinna przekraczać 30% wszystkich dochodów netto w gospodarstwie domowym, a zapewni to bezpieczeństwo i ułatwi spłatę długu nie obciążając zbytnio domowego budżetu.
Druga: zainwestuj 20% wkładu własnego w nabywaną nieruchomość, jest to korzystne z racji obniżonego kosztu ponieważ mamy mniej kredytu do spłaty, nie zapłacimy ubezpieczenia za niski wkład własny, marża od udzielonego kredytu będzie miższa.
Trzecia: kredyt zaciągnij na maksymalnie 20 lat a nie na 30 lat, jest to o wiele korzystniejsze z punktu widzenia spłacanych odsetek.
Aby to udowodnić wystarczy kilka prostych obliczeń, które przedstawię na prostym przykładzie.
Zaciągamy kredyt hipoteczny w wysokości 250 000 zł, oprocentowany np. 4%, spłacany w ratach równych kapitałowo-odsetkowych, na okres 20 lat i 30 lat.
Wysokość raty:
20 lat: rata 1515 zł,
30 lat: rata 1194 zł
Różnica 321 zł, czyli 21% więcej na racie .Aby wyjaśnić skąd ta różnica się bierze skoro wysokość odsetek w pierwszej racie musi być taka sama trzeba rozłożyć składniki raty.
Udział kapitału i odsetek w pierwszej racie:
Kredyt 20 lat: część kapitałowa 682 zł, część odsetkowa 833 zł.
Kredyt 30 lat: część kapitałowa 361 zł, część odsetkowa 833 zł.
Przy kredycie na 30 lat spłacamy tylko 361zł czyli 30%naszego kredytu w racie. Pierwsza rata kredytu na 20 lat to spłata już 45% kredytu, co oznacza że przy każdej kolejnej racie wielkość odsetek będzie niższa ponieważ będą od mniejszego salda. Widoczne to jest przy porównaniu wysokości spłaconych odsetek na koniec spłaty
Całkowita kwota spłaty kredytu;
Kredyt 20 lat: całkowita kwota spłaty 363 588 zł z czego odsetki to 113 588 zł.
Kredyt 30 lat: całkowita kwota spłaty 429 673 zł z czego odsetki to 179 673 zł.
Oddajemy 66 085 zł więcej samych odsetek jeśli wybierzemy o 10 lat dłuższy okres kredytowania.
Jeżeli zamierzamy nabyć nieruchomość na kredyt, a może już spłacamy raty kredytu hipotecznego, to dobry moment na zorientowanie się jakie jest obecne saldo zadłużenia oraz ile już wpłaciliśmy odsetek do banku. Fakty mówią same za siebie, zawsze można wystapić do banku o zmianę harmonogramu spłat na krótszy jeżeli już hipotekę spłacamy. To tylko prosty przykład, gdzie nie uwzglęnione są zmiany wartości elementów zmiennych w racie, ale na początek wystarczy, aby samemu sobie policzyć ile oszczędzimy przy niewiele większym nakładzie na ratę kredytu o krótszym okresie spłaty.